1月15日，京投發展披露業績預減公告， 2019年預計減少歸母業績2.89億元，扣非後預計減少2.57億元。全年淨利潤約為6900萬元，同比減少80.72%。扣非淨利潤3300萬元，同比減少88.61%。
京投發展的主要項目集中在北京，近兩年受調控政策影響，銷售速度一直不達預期。2018年原定銷售目標為70億元，實際完成45.39億元。2019年銷售目標為76.8億元，實際完成65.64億元。
與此同時，公司還在激進拿地，2019年土地投資高達近130億。根據聯合信用評級有限公司1月9日出具的報告，2019年京投發展累計新增借款108.26億元，新增借款已經佔到2018年末淨資產的234.58%。
連續兩年銷售不達預期
京投發展解釋業績減少原因稱，“2019年京投發展總簽約銷售額65.64億元，較2018年45.39億元相比大幅增加，不過其中部分簽約銷售額在2019年度尚未滿足交付條件，故2019年度房地產業務可結轉銷售收入與2018年相比預計減少近36億元，導致業績相應減少”。
與此同時“因新增項目投資，2019年度公司費用較2018年度有所增加，而上述新增項目在2019年尚不能貢獻業績。” 上述原因使得公司2019年度業績下滑。
由於基數低，2018年起，京投發展銷售額就開始快速增長，2018年簽約銷售額增長614.21%，2019年增速有所回落，仍達到44.61%。
但由於公告所述原因，銷售額的增長並未體現在公司的業績上，2018年京投發展營收和淨利潤分別僅增長28.27%與11.22%，2019年前三季度則分別下滑40.72%與130.6%。
京投發展主要可售項目集中在北京及環京地區，在調控壓力下，去化速度受到了顯著影響。2018年，公司原定銷售目標為70億元，實際完成45.39億元，完成率為65%。2019年銷售目標為76.8億元，實際銷售額65.64億元，依然未達到目標。
事實上，跟同行業其他公司相比，京投發展週轉率是偏低的。截至2019年三季末，京投發展存貨週轉率僅為0.0249次，在A股100多家地產企業中墊底。
2019新增借款108億元 資產負債率達到91%
京投發展主要業務是軌道物業開發，軌道物業開發特點是前期投資巨大、項目週期漫長，京投發展副董事長高一軒曾向媒體透露，單一項目從規劃到上市通常需要8-10年時間。這就導致公司負債率始終處在較高水平，2013年以來京投發展資產負債率長期保持在80%以上，不少年份甚至超過90%。
在銷售速度低於目標的情況下，京投發展還在激進拿地。2019年公司獲得多宗土地使用權，其中北京軌道物業項目兩個，無錫軌道物業項目一個，土地投資高達近130億元。
截至2019年上半年，京投發展持有待開發的土地有四宗，除一宗位於燕郊外，其他三宗分別位於北京門頭溝潭柘寺鎮、豐臺區花鄉、海淀區蘇家坨鎮。合計土地面積為52.7萬平方米，規劃建築面積達到85.36萬平方米。
作為一家以軌道物業開發為主營業務的公司來說，京投發展土儲規模並不大，這是這兩年大舉拿地的主要原因。但在軌道物業項目開發週期長，週轉緩慢的背景下，資金上可能要承壓。
今年上半年京投發展應付利息達到4.35億元，同比增長196.7%。截至三季末，賬面貨幣資金為26.33億元，而短期借款加一年內到期的非流動負債為21.53億元，現金剛夠覆蓋短期債務，而公司總的有息負債達到298.08億元。
京投發展受限資產規模，及受限資產佔總資產的比例也在不斷攀升。從2017年到2019年上半年，受限資產金額分別為45.52億元、86.52億元、100.15億元。分別佔當期總資產的16.34%、27.15%、23.36%。受限資產主要作為長期借款與短期借款的抵押物。
根據聯合信用評級有限公司1月9日出具的報告，2019年1-12月京投發展累計新增借款108.26億元，2018年底公司借款餘額為208.05億元，到2019年底借款餘額已經攀升到了316.31億元。2019年新增借款已經佔到2018年末淨資產的234.58%。新增借款主要由委託借款構成，用途是日常經營及補充流動資金。
大量新增借款導致公司負債率大增，從2018年底的85.52%已經增長到2019年三季度的91.22%。
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