張小峰70

我並沒有自己計算過，但我知道不過分。

原因卻簡單：因為我學了財管之後深深的懂得了貨幣的時間價值。

貨幣是有時間價值的，除非您魅力特足，能借到七大姑八大姨大量的不用利息的錢。

因為您存銀行買個保底的理財，或者做個定投，20年的時間價值一定會比想象中的多。

除去通貨膨脹對貨幣的貶值預期，正常的房貸利息來說銀行是很不錯的啦，起碼還是國家層面可控並且和民生相關的，能過分嗎？

換個角度，您把錢借出去，可能角度就不一樣了。

可愛滴糖

其實沒有坑不坑的。只是算法不一樣的而己。比如，你貸款10萬元，銀行要賺你多少 利息是一定的，不管用等額本息，還是等額本金，比如，他要賺你6%一年，這個是一定的。然後等額本息，就是每個月把你還的本金和利息加起來等於8833元。這8833元裡面，按理來說，6%，也就是6000元，分為12個月，也就是500元，但是等額本息裡，從8833裡面，並不是包含500利息，可能更多。他為什麼這樣設計，因為這樣設計，可以降低銀行的風險，為什麼很多車貸，還款沒有夠一年的話，提前還款要產生違約金，還夠一年了，不用違約金，因為還了一年，你都還了大部分利息了，銀行賺夠了你的利息了。那有人問，為什麼，不把每個月利息平均分攤到每個月中去呢？

下面舉個例子，你大家就會明白了，

第一種，等額本息還款

貸款10萬，年利率為6%，貸款1年

總還款為103279.72 總還利息為3279.72元

第1個月，還本金為8106.64元，還利息為500元，本期應還款為8606.64元

第2個月，，，，

第3個月，，，，

，，，，，，省略

第12個月，還本金為8563.82，還利息為42.82元，本期應還款為8606.64元

第二種，等額本金還款，

總還款為103250 總還利息為3250元

第一個月，還本金為8333.38.元，還利息為500元，本期應還款為8833.33元

第2個月，，，，

第3個月，，，，

，，，，，，省略

第12個月，還本金為8333.33，還利息為41.67元，本期應還款為8375元

通過這兩種還款方式，我們不難發現，第一個月為什麼都是要還500元的利息呢？

因為年利率 是6%呀，你和銀行貸款10萬，第一個月你要付給銀行多少利息呢

第一個月的利息等於10萬X6%除以12個月=500元，相當第一個月你一分本金都沒有還，你拿了銀行10萬元。按理要給銀行這麼多利息，有什麼坑呢？

第二個月你還一定本金後，由於本金減少了，利息就是按剩餘的本金算，所以利息肯定要慢慢減少了。

那有人就問了，為什麼不把12個月總利息平均分攤到每個月中去呢，我們來算算，分灘的情況，

貸款10萬，年利率為6%，貸款1年

總還款為103279.72 總還利息為3279.72元

3279.72元除以12個月，每個月=273.31元。換算成等本等息就是年利率為3.279%

為什麼比6%要低很多呢，這就是銀行利率比其它金融公司利率要低了，金融公司用等本等息，如果利率7%，就是總利息就是10萬X7%，金融公司一般沒有等額本息的，都是等本等息的。所以銀行不算坑了，還是比較公道的。雖然還了一年之後，大部分利息都還給他了，但是他還是沒有坑你什麼，因為按6%利息算，你佔用銀行多少本金，他就算多少利息給你。有什麼坑你的呢？因為你接受得6%的利息，你就得給他這麼多利。有人肯定不爽說，開始我為什麼多還那多利息，後來越還越少，因為後面你沒有什麼本金了肯定要少了，你能埋怨銀行什麼呢？

雪之道理財

首先，我們得了解一下什麼是等額本息還款法。

等額本息還款法是指借款人借到的本金和借款期限內利息的總和除以借款期限，每個月還相同金額的貸款。

如果不理解，看下計算方法就是知道了:每月還款額=[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數]÷[(1+月利率)^還款月數-1]。

這種貸款還款方式都低坑不坑？我是這樣認為的。

第一，一般房貸都採取這種還款方式，因為銀行也算賬了，這種還貸方式，銀行收取的利息高，但如果不用這種還款方式，有的銀行可能不貸款，或者貸款批不下來。所以銀行一般都喜歡用這種方式計算貸款還款額和每期還款額。

第二，有的人也喜歡這種還款方式，每月還款固定不變，但物價和經濟都在變化，每個月還完貸款，還可以利用閒錢去投資，賺更多的錢。有些人可能確實沒錢，這種還款每月還的少，每月的負擔小，生活壓力小，雖然長遠考慮有點吃虧。

第三，有的人可能不喜歡這種還款方式，一是覺得讓銀行佔了便宜，還的時間越長利息越多，自己越吃虧，就喜歡用等額本金的方式還款。二是有錢，不想還的時間太長，所以等額本金可以多還本金，利息也會減少，這樣既還的快，又給銀行少還了很多利息，比等額本息還款法要好些。

所以我覺得這種還款方式也不是有多坑，只是要根據自身實際情況，自己每月收入情況，自己貸款額和期限等情況去選擇適合自己的。

閒了聊聊球

銀行房貸的等額本息說不上是坑人，只有那些以手續費為名不收利息的貸款方式才是在混淆你貸款的實際貸款利率的概念。那個才可能是說在“坑你”。

利率有很多種說法，我們總認為利率是我們使用資金的成本，也就是利息，但是在實際操作中確實有很多概念性的誤導，導致我們把不同的利率放在一起比較，前面幾個作者的回答已經非常詳細了，也非常專業，我看了也是受益匪淺，我下面舉兩個例子，從另一個在實際中遇到的情況來闡述之間的差別，第一種是銀行房貸的等額本息計算方式；第二種是以銀行信用卡為主的分期方式。

1、銀行房貸的等額本息計算方法

總額10萬，貸款期限是30年，利率是4.9%，那麼月供就是530.73，利息總額是9.1萬，本息總額是19.1萬，這是計算結果，計算過程在其他的回答中已經很詳細了，再次不再贅述，這個利息看起來是很高的，因為本金是10萬，但是利息總額是9.1萬，基本接近貸款本金了，這是房貸利息被詬病的原因。但是我們換總思路來想，利息總額是9.1萬，平均到每年就是9.1萬/30年=

但是上面這個結論如果反著用過來就能

2、以銀行信用卡為主的分期方式

本金10萬元，貸款期限是12個月，年手續費是4.9%，月手續費就是0.408%。

那麼每個月的還款就是：月償還本金+月手續費

=10萬/12+10萬*0.408%

=8741.33

其中本金是8333.33元，手續費是408元。

那麼12個月的總手續費是：408元*12=4896元。

還記得在上文中我們計算出房貸一年的利息是多少嗎？答案是3035元，這個數字是遠低於4896元的。

有什麼奧妙？我們把本節中的貸款期限放大到30年就能做出比較了。

本金10萬，貸款期限30年，年手續費率是4.9%，月手續費率就是0.408%。

那麼每個月的還款額為：=本金+手續費

=10萬/360+10萬*0.408%

=685.77元

其中本金277.78元，利息408元，看出來了嗎？利息遠大於本金。

那麼30年後利息總額是=408元*360=146880元

還記得在房貸是30年的時候利息總額是多少嗎？答案是91061元，而信用卡用分期手續費的方法下讓你支出的利息是遠大於房貸的利息的，所以說房貸的利率是我們普通人能夠獲得的最低的貸款利息了。

總結：當以後再 有金融機構和你說什麼分期，說什麼現金貸，採用的是每個月的本金是相同的，而利息是他給你的利率直接乘以所有本金的時候，你就要小心了，他實際的利率是被告訴你的要高不少的。

最後，在銀行銀行分期的這種方式下實際的利率是多少嗎？答案是7.3%。

壹號股權

坑都是你不理解或被他人忽悠，銀行並沒有坑你。

不管是等額本息還款還是等額本金還款，其實際計息方式都是一樣的，都為每期還款金額=每期還款本金+每期還款利息。銀行並沒有坑你，要不就沒有人會傻到選擇等額本息還款了。

房貸計息方法

銀行的等額本息與網貸或信用卡分期的等額本息是存在差異的，因為他們計算的不是利息，而是相應的手續費，每個月相較本金固定（比如還到最後一期本金剩下1/12，仍然以全部本金計算手續費）。而銀行房貸不同，不管是等額本金還是等額本息，都是逐月以剩餘本金計息。

房貸還款金額（不管是等額本金還是等額本息）=每期還款本金+每期還款利息；每期利息=（本金-累計已還本金）×月利率。

等額本息還款利息比較多，是因為等額本息還款前期還款金額較少，剩餘本金就相對較多，其所產生的利息必然就較多，但多並沒有想象中的那麼多，只是按月計息多一點罷了。如下面例子：

假設貸款金額100萬，貸款利率為4.9%，期限為20年，那麼再分別計算等額本金還款和等額本息還款。

等額本金

從下圖等額本金還款可看出，等額本金還款就是每期本金保持不變，為100萬/20/12=4166.67元。而每期利息=（本金-累計已還本金）×月利率，第一期利息=100萬*4.9%/12=4083.33元，第二期利息=（100萬-4166.67）*4.9%/12=4066.32……如下圖。

等額本息

從下圖等額本息還款可看出，不管是本金和利息都在不斷變化，但是每個月還款金額保持不變，即還款金額=（總體利息+本金）/月份。但是有沒有發現，它是由不同本金和不同利息構成的，也就說我們不管公式有多麼複雜，也可以分解成每期還款本金和每期還款利息。

第1期剩餘本金為全部本金，即為100萬，其每期利息=（本金-累計已還本金）×月利率=100萬*4.9%/12=4083.33元，與等額本金還款利息是一樣的（本金一樣）。

為了構成每個月還款金額一樣，假設每月還款金額為x，那麼還款本金=X-4083.33。

第2期還款利息=（本金-累計已還本金）×月利率=[100萬-（X-4083.33）]*4.9%/12

……

以此類推，將所有的期限還款金額結合起來，會得出一條非常複雜的公式。但是將X=6544.44代入公式，就變得非常直觀，比如上圖。

第1期還款利息為4083.33元；還款本金為2461.11元，

第2期還款利息=（100萬-2461.11）*4.9%/12=4073.28元；還款本金=6544.44-4073.2=2471.16元。

第3期還款利息=（100萬-2461.11-2471.16）*4.9%/12=4063.19元；還款本金=6544.44-4063.19=2481.25元。

……

以此類推。

但是從上文演示可以得出，不管是等額本息還款還是等額本息還款，其計息方法都是一致的，都是按剩餘本金逐月計算每月利息，已還本金不再計息，銀行並不會多收你一分錢，也並不存在複利的說法。

三人聚眾

評論員門寧：

我向來建議買房的朋友最大額度貸款，貸最長期限，等額本息還款，因為房貸是國內可借到的金額最大，利率最低的貸款，普通人難有其他為自己加槓桿的機會。

等額本息還款，看似每期還款的本金少，幾十年積累下來還的利息更多，但這正是效率高的體現。利息是什麼，利息是使用他人資金支付的價格，在同樣的利率下，利息越多，代表你實際使用的資金越多。

有人可能不理解，我買房貸了100萬，用哪種方式不都貸了100萬嗎？這個說法沒錯，初始都是100萬貸款，但等額本金初期歸還的本金更多，所以隨著你履約還款，用等額本金的方式會比等額本息欠銀行更少的錢，所以最後你算下來，好像等額本息讓你多付了利息。實際你用貼現模型計算，用貸款利率作為貼現率，會發現方式沒有差別。如果你使用的貼現率高於房貸利率，你就會發現等額本息比等額本金更划算，反之同樣成立。

在目前的貸款利率下，懂理財知識的人可以輕易找到安全且收益率高於房貸利率的資產，所以我建議買房者能貸多少貸多少，能貸多久貸多久。即使有人對理財一無所知，幾十年的還款期限中也來的及學習。

所以等額本息不僅不坑，我覺著還很好。

首席投資官

銀行等額本息。必須要坑，但是，我所認為的坑更多的是一種商業行為。

首先，銀行的等額本息是世界上主流的還款方式。我們拆分等額本息還款就會發現，最坑的地方就是前面本金還的少，利息還的多。本金逐月增加，利息逐月減少。但是每月還款額卻不變。因為銀行是商業公司。出於商業的考慮和考量。讓貸款人先還利息，多賺利息的錢是一種正常現象。如果前期多還本金少還利息折，銀行鐵定會虧本。

其次，等額本息還款方式，是銀行自己主動將風險降低最好的方式。基於商業的考慮。銀行的坑。更多的是借款人自己主動地跳下去的。我們應該努力學會看合同，瞭解利率和利息等專業的金融知識。在自己能力接受範圍之內，選擇合適的貸款。

再次，銀行作為一個放款機構，沒有求著客戶進行上門辦理。都是借款人自己主動到銀行或者機構進行申請貸款。既然是自己主動申請，那麼就必須要遵守放貸的規則。如果不接受銀行和機構放貸的規則。任何人都可以主動選擇放棄貸款，放棄此類等額本息還款方式。因為銀行和機構沒有強迫簽字。

所以。銀行的等額本息還款方式，在我看來真的不坑。現代銀行房產抵押利率基本上都是上浮30%到50%之間。換算成利息等額本息的還款方式。

用通俗的話講就是銀行借你10000元你每月要主動支付給銀行36元的利息 ，我們應該更多的關心的是利率和自己借錢的目的能不能賺回來，我這樣解釋，你還覺得銀行的等額本息坑嗎？

我是暖男曾國藩。 從事銀行和金融業十年，關注我。 帶你瞭解更多關於錢的知識。

暖男財經

我可以負責任的告訴你，無論是等額本金法還是等額法，都一樣，沒有坑。他是按你佔用銀行貸款額的日均數乘日貸款利率計算出來的。提這問題的人，肯定是不懂利息算法，只是簡單的比較兩種方法哪一個還利息多，你沒有注意到採取等額本金法開始還款總額比等額法高了許多問題。如果，你的收入，能承受開始的多還，當然好了。如果你的收入不能承受，建議等額本息法比較平和。兩種算法，對於單月萬元付息是一模一樣，不要受人忽悠，也不要去忽悠人！

中銀文武

簡單一點表達一下我的看法:

等額本息與先息後本是貸款的兩種還款方式，等額本息基本上每個月還款額差不多，所以比較受大家歡迎，而先息後本方式下的還款就比較難受了，剛開始前幾個月還款額比較大，舉個例子等額本息還款每個月3000的話，如果用先息後本剛開始每個月可能得還款4000多，尤其是貸款買房的本來手頭拮据，更不願意使用這種方式了。

綜上，我認為兩種方式各有利弊，年輕時手頭緊，使用等額本息無可厚非，這樣緩解經濟壓力，也有的人喜歡苦盡甘來，前期選擇壓力大的，後期享受，我個人認為每個人選擇不同，按合同規定執行就可以。

大家如此關注這個問題，其實應該是對銀行的貸款利率不滿意，我身邊的剛需普遍是買一套房子，還貸款還兩套[捂臉][捂臉][捂臉]這世道不好說。

最後，祝大家且行且珍惜。

王伊國律師

兩種還款模式不同，不是坑。但是，坑在是月初還是月未放款。坑的是月初放款的。貸款30多萬，多付利息幾百。月未放款，次月還款，（20號）利息不到一個月，少很好利息，月初放款，第二月還款，有50多天，利息是貨款全額乘利率，多付近一個月利息，好幾百。多出的20多天時間，還款最後一月扣天數，關鍵是最後一個月本金已很少，少還幾塊錢，而開始20多天是貸款全額計息。同樣月未放款就賺了。以上說的是公積金貸款，商貸無上述問題，公平。

關鍵字: 財經 價值 銀行