湖北泓峰律师事务所 钟民 张彦光 丁姣
一、“新冠”疫情是否属于不可抗力
根据《民法总则》第180条及《合同法》第117条对不可抗力的定义，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
“新冠”疫情发端于武汉，迅速蔓延至全国。武汉市政府为管控疫情于2020年1月23日10时起“封城”，同日19时，湖北省文化和旅游厅副厅长徐勇在湖北省召开新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作新闻发布会上表示即日起武汉市经营文化娱乐场所暂停营业。2020年2月1日，湖北省人民政府办公厅发布《关于延长2020年春节假期的通知》，延长2020年春节假期至2月13日（包含春节期间来湖北探亲访友休假的外地人员），2月14日起正常上班。在疫情管控期间，政府要求市民尽量不出门。发生“新冠疫情”，以及政府采取的一系列管控措施和延长春节假期，应属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
另外，针对2003年的“非典”疫情，最高人民法院出台《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，该通知第三条第二款规定：因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《合同法》关于不可抗力的规定妥善处理。虽然该通知已经失效，但考虑到“非典”疫情与“新冠”疫情有相似性，可以参照该通知认定本次疫情的法律性质。
因此，我们认为“新冠”疫情属于不可抗力。
二、不可抗力对合同履行及其后果的法律规定
《合同法》第一百一十七条规定 ：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
《合同法》第一百一十八条规定 ：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
《合同法》第九十四条规定：因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。
三、不可抗力对房屋租赁合同履行的影响
房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁房屋之用途，按是否居住，有居住与非居住之分，鉴于用于居住之租赁房屋，“新冠”疫情不影响其使用，不存在履行不能的问题，在此不作讨论，本文所指房屋仅指非居住房屋，包括商业、工业、办公用房等。
有约定，则按约定。租赁合同对出现不可抗力如何处理有具体约定的，则按约定处理。
免除明令暂停营业经营场所的全部房屋租金，应该得到支持。武汉市自2020年1月23日起，人群聚集活动一律取消，KTV、电影院等经营性娱乐场所暂停营业，合同的不能履行与疫情防控存在直接的因果关系，我们认为暂停营业期间的全部租金应当免除。
除第2种情形之外商业、工业、办公用房租赁，要具体情况具体分析，双方协商解决。比如政府要求药店、超市等对疫情防控和居民生活有重大影响的行业继续营业，疫情并不影响合同的履行，则引用不可抗力要求减免租金不会得到支持。
四、
提示
作为承租人要求减免租金的，应向出租方发出通知，并收集影响合同履行的证据，比如暂停营业的通知、新闻报道、政府的通告等。
鉴于疫情尚未结束，或许针对本次疫情会出台相应政策、法规，我们将会密切关注并及时提出意见。
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