东莞博一装饰
很高兴回答您的这个问题，关于你提出的70年的商业住宅这个概念是模糊的。
或者说商业住宅70年产权这个概念根本就不存在，或者是住宅它的土地性质是住宅是70年产权，或者是商业地产这块地呢，是用于商商业来开发的，那么产权呢就是40年。没有70年的商业产权存在。
第2个问题就是层高4米6，如果是4米6的话，那么它就应该是商业用地才有这种成高，否则住宅一般不超过三米层高。
所以你设定的这两个前提条件，都是一个伪命题，我无法回答你接下来的问题，请你搞清楚这两个概念，以后再重新提出新的问题。
谈房花木深
70年产权的商住，使用面积80平米，层高4.6米，可加建成复式的，从刚需角度考虑，如果只解决居住，还是可以的；如果要考虑学区、生活配套、保值、增值之类的，可能不合适。
第一、分析下你说的房子
01、70年意味着什么？
如果房产证上登记的年限是70年，那说明这个房子的土地使用年限是70年，土地用途就是住宅用地，不属于商业用地，商业用地是50年。那进一步说明这个房子在产权性质上属于住宅，不属于商业用房。
还需要明确的一点，所有有房产证的房子的产权年限都是永久的，没有期限限制，只要房子能住，就可以一直住下去，一直拥有产权。
如果70年到期，重新交一遍土地出让金，政府会再给你70年期限，这个续期在理论上可以无限制地续下去，不受次数限制。
土地出让金也不高，就是房子市场价值的1%，也就是100万的房子，交1万元的土地出让金，得到70年的土地使用期限。
直白的理解，就是你交房子价值1%的钱给国家，国家把土地租给你用70年，到期后，国家无条件再租70年给你，只要你交钱，租地的次数没有限制。
02、商住楼意味着什么？
商业住宅一般格局就是1-2层是临街商铺，3层以上是住房。
住房因为临街，灰层会多一些，打扫卫生的频率会比住小区里面的住户会更高一些；面临的噪音会更大些，因为一楼是商铺，人流多，嘈杂些，也可能还有车流的声音。商住楼的居住品质会比小区里面差一些。
03、使用面积80平米
不知道是单层使用面积，还是加建成复式以后的使用面积？
如果单层是80平米，那加建后会是160平米，就很宽。如果加建以后的面积是80平米，那就会有些小，毕竟单层面积才40平米，不好住哈。
04、层高4.6米
如果层高4.6米，在这个高度的基础上加建，那就是单层面积2.3米，还要扣除加建隔层的厚度，实际层高可能低于2.3米，就会有些低，居住起来会很压抑。
一般塔楼的层高普遍是3米，稍微低一些的层高都有2.8米。如果你这个高度才2.3米不到，那确实不好住。除非你下面这层隔成2.5米，上面那层大概在1.9米左右，稍微会好一些。
第二、刚需对房子的需求有哪些？
我们都知道，刚需对房子的需求，不仅是解决有没有的问题，还要考虑这个房子性价比好不好，以后转手容不容易？房子嘛，都是攒辛苦钱买的，住几年后，还希望靠它变现，加点钱再换个好住点的。所以，刚需买房，一定要全面考虑，不能冲动。
01、基本的居住需求
房子要具备基本的功能格局，能较为舒适地满足睡觉、起居、做饭、洗澡、休闲、晒衣服等日常生活基本需求。
02、方便生活和工作
房子要有一定的区位和地段优势，周边的各项生活配套和交通配套要好，要有菜市场、超市、地铁、公交车场之类的，这对以后长期生活和工作都是很方便的，没有这些配套，以后很折腾人，生活成本还会高。
03、附加属性
房子买下来后，要能解决小孩上学、一家人落户口之类的需求。
带不带学区？能不能落户？最好去学校、派出所了解下政策，不要花了钱买了房子，最后落不了户，上不了学，损失可就大了，以后转手也比较难找买家。
04、环境
小区环境和周边环境还是要考虑一下的，不做硬性要求，但是有的话，肯定更好。
05、保值增值
说白了，预算有限，钱也是辛苦钱，买了房子除了能住，把眼前这几年的居住问题解决了，房子未来还得要保值，甚至希望它增值。
房子住几年后，经济状况改善，换大房子的几率就很大，如果现在买的这个房子保值了，甚至增值了，到时候卖了加点钱，换房子的钱就会多一些，压力就会小一些。
第三、如何做到保值增值？
这类房子要做到保值、增值，还是蛮有难度的，毕竟，优势少于劣势。不过，这个房子没有区位、地段、配套等背景资料，也不好下这个肯定的结论，只是根据经验判断。
房子具备上面说的这些功能越多，价值就越大，喜欢和愿意买单的人就越多，房子保值和增值的概率就越高。
除了能满足上面说的这些需求，还得在设计上具备房子该有的户型格局，比如厨房、卫生间、客厅、卧室、阳台之类的有，并且最好设计合理；房子的楼层、朝向、通风、采光、日照、视野等也要选好。
如果房子是改造的，那改的格局和使用空间之类的要设计合理，居住起来要有舒适性。如果不具备合理的改造潜力，建议就不要买了。
比如，你能接受2.5米、1.9米的层高，但多数人可能都不能接受，以后你再转手的时候就比较困难，而且还卖不起价，个性化太强的房子不容易出手，保值和增值就比较困难。
第四、给你一些合理化建议
01、可以去中介之类的地方打听一下这类房子的出租情况和销售情况，了解下市场上对这类房子的认可度，大家有什么样的看法。
02、去同户型的住户家里参观下，看别人是怎么改造的，听下别人实际居住、使用的感受，自己做个参考。
03、这种户型类似于LOFT公寓，我以前有段时间办公室就在这种房子里，我的感受就是有些压抑，靠里面的通风和采光是一个问题。
当然，设计、装修得合理的话，有些缺陷是可以规避的，整体效果出来也是蛮有情调的。
房坛法菜
按照现行国有建设用地使用权出让政策，只有70年产权的住宅，或者40年产权的商住公寓，不可能有70年产权的商业住宅。
从层高4.6米来判断，题主所说的只能是40年产权的商住公寓，也就是常说的LOFT型公寓。这类产品的特点是面积上比价划算，买一层用两层，比较实用。但是缺点也显而易见，主要有两点：第一，由于其产权性质属于商业，因此，水、电及物业费都是按照商业标准计收的，要比普通住宅高出很多，而且没有管道燃气，所以，生活成本相对高一些。第二，就是不能落户口，也不能享受学区政策。因此，商住公寓显然不适合刚需客户长期居住，尤其是有孩子的家庭。
如果是基于没有购房资格，而又想在某个城市购房，倒是可以考虑这种LOFT公寓，也只能作为刚需者的初期过渡或者投资用途，对于想开个工作室的创业者来说，LOFT倒很合适。
