最近一段时间，因为疫情引发的话题很多，比如，房企会不会因此大面积逾期交房，疫情能否减免房企责任？线上售卖及传递功能在5G时代会迎来什么样的机遇？国家下一步会如何拉动经济？隔壁老王家的孩子会不会失业？我的公司今年能不能活下去？
这其中，有一个关于房东是否应该减免房租的话题，引起较大争论。笔者有过法律从业经验，借助自己有限的法律知识聊一下个人认识。
在写这篇文章之前，笔者在几个群里发起讨论过这个话题，有过很好的争论和思考，也有房东和租客主动站在对方角度为对方考虑，但话题也曾经引起不快，甚至被攻击。
本文是个人观点，欢迎大家积极讨论，思想自由，兼容并包，客观冷静，有理有据，所有观点都会在留言区放出来，也欢迎有偿投稿。
01房东和租客的不同认识
最近一段时间，不断有人咨询我，大多都是租客提出减免租金的想法，简单列举如下：
1、A女士，在东区租赁一套两室，月租金三千多，春节回老家了，因疫情防控暂时回不来郑州。
2、B先生，全家春节自驾去海南，每天都在关注自己是否能够自驾回郑，最大的问题是作为公司老板，在东区租赁300多平写字楼，每月租金二万多，想想都心疼。
3、C先生，在北区三全路租赁约50平米临街商铺，开一家烟酒杂货店，春节在郑州，哪也没去。往年都是忙到大年三十早上，然后赶回老家，初六开业，现在不知道什么时候才能开业。
其实，这样的例子身边很多，笔者家门口的婴幼儿乐园在春节前才装修好了，如今开不了业，估计老板此时考虑的不只是租金的问题了。
对于这样的问题，我基本上不正面回答，都是建议房客和房东主动协商沟通。在写这篇文章时，我分别问了他们和房东沟通的情况：
1、A女士：房东说，租赁房子住不住、住多久和房东没关系，有的人常年去外地，一两个月不回来，或者生病住个院，难道还要房东减免租金。不过疫情特殊，既然提出来了，又是长期租客，就一次性减免1500元吧。A女士表示，已经很满意了，感谢房东。
2、B先生：房东说，我免了你的房租，谁来免他的房贷呢？房东自己除了偿还写字楼月供，自己开的公司目前没法正常复工，线上办公也没啥意义，自己也狠不下心裁人或者降薪，自己也难得很呢。B先生表示，房东好像更不容易，也就不想再坚持减免租金的想法了。
3、C先生：房东说，大家确实都不容易，因为他自己在东区还开了一家小饭店，要不先等等看，将来开始正常营业了，大家坐在一起协商下，适当给C先生减免一部分租金。C先生表示，很感动，他觉得和房东从未有过的交流，似乎一下子成朋友了。
这样的例子，其实就发生在我们每个人的身边，房东和租客各有心思，也在情理之中。
02争做中国好房东
这个春节，全国上下团结一致抗击疫情，除了一线医护人员这些英雄们，身边也陆续涌现出来不少善举，比如捐款捐物，这其中也包括“中国好房东”。
减租力度最大的当属万达。1月28日，万达商管集团对全国万达广场商户免除租金及物业费一个月，预计减免租金30多亿元，大家纷纷转发点赞。
随后，龙湖集团、华润置地、美的商业、新城控股、富力集团等纷纷出台减免租金措施，与广大商户一起承担经营压力，共克时艰。
郑州一些企业也开始与商户同舟共济。比如，1月31日，永威木色购物公园宣布，免除所有店铺自正月初一至正月十五期间租金，这在郑州本土商业应属首家；2月1日，凤凰城通知全体商户，2020年免租四个月。
有媒体报道，深圳一位女房东，一共9栋楼1200多户，她主动为租客减免半个月租金，大约80万元，一时刷爆朋友圈。
说两个身边的例子吧，一位是本地的一位地产自媒体大V，他主动给自己的写字楼租客免除半个月租金。另外一位也是老媒体人了，现在从事教育行业，此前将一套房子租给了医院工作人员，昨天主动通知租客免除半个月租金。
良言一句三冬暖。疫情当下，各行各业都受到了不同程度的冲击，有的行业甚至很快就撑不下去了，在租客们积极应对困难局面之时，房东如果能够给予适当的房租减免，无疑是对租客的莫大精神支持，同舟共济，善莫大焉.
03是道德绑架还是合理要求？
我们抛开主动减免租金的中国好房东先不说了，回到另外一个问题。
疫情当下，何时正常复工复产成为现实问题，租客们希望房东给予一定程度的租金减免，这究竟是对房东们的道德绑架，还是合理诉求？房东们减免租金是看情分、看心情，还是法定义务？
笔者最近也看了很多法律专业文章，这些文章对于普通读者而言，可能会有些晦涩难懂。笔者放弃长篇累牍，从两个方面简要分析。
一、疫情能否构成不可抗力？
目前尚未有任何政策文件或者司法解释，将新冠肺炎定性为不可抗力。我们先看一下2003年非典时期出台的《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知（法[2003]72号）》，节选如下：
由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。
因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。
我们再看下《合同法》的有关规定：
第117条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第118条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
在最高人民法院将来可能出台针对新冠肺炎的类似通知之前，2003年这个规定可以先作为此次新冠肺炎期间处理类似问题的参考。
此次新冠肺炎，比2003年非典形势要严峻的多，除了武汉最早封城，其它还有不少地方也不得不封城，全国上下一盘棋，封村、闭环管理、停运、停工、停课等防控措施一个接一个。就郑州而言，复工复产也一再延期（详情点击：郑州发布通告，确定工业、服务业、建设工程复工复产时间！）
因此，笔者认为，2020新冠肺炎疫情，对于普通老百姓而言，是不能预见、不能避免、不能克服的，定性为不可抗力事件，于法有据。
二、疫情构成不可抗力，是不是一定减免租金？
笔者认为，如果新冠疫情导致租赁合同暂时不能正常履行，租客可以提出减免租金。如果导致不能实现合同目的，租客可以主张解除合同（这个暂不展开讨论）。
但是，有人认为，只要疫情认定为不可抗力，就一定要减免租金，甚至正常复工复产前的租金全部免除。笔者认为，这种想当然的看法忽视了对房东作为债权人的利益保护，应当根据疫情发展及当地政府的管控行为的影响程度，区别对待，实事求是去处理，而不是一刀切。
比如，直接受到疫情影响的，可以主张减免租金，但也要防止有的借疫情为由，逃避履行自身义务。举个例子，某公司已经出现经营危机，春节前早已人去楼空，现在又提出不可抗力减免租金，要求返还已付租金，显然是不合适的。
又比如，房东和租客基于双方的实际情况，在租赁合同中有过明确约定，租赁期间不能以任何不可抗力、情势变更、商业风险主张减免租金，或者约定了针对不可抗力事件的其它处理办法。
再比如，对于减免租金涉及到的尺度，比如起止时间、金额幅度、减还是免，也都有待商榷，毕竟疫情的影响有个起落发展过程，对于租客的具体影响也会因疫情的发展以及政府采取的防控措施变化而变化。
当然，也不排除出现无法协商一致的，将来会对簿公堂。即使不同法院判决，也可能出现差异。期待最高人民法院能够早日出台指导意见，尽可能统一审判尺度。
以上认识只是笔者的一家之言，未必正确，相信会有诸多不同声音。比如，有的不认为疫情可以构成不可抗力，有的认为应当以情势变更原则来处理。
再比如，有一些观点比较普遍，也能引起我们的共鸣。房东给租客减免房租，银行给不给房东减免房贷？租客不容易，难道房东就容易吗？
仁者见仁、智者见智，多一种认识，多一类声音，未尝不是好事。
2月3日召开的最高层会议中提到，做好应对各种复杂困难局面的准备。疫情时期，共克时艰，盼望房东和租客能够相互理解，根据自身实际情况，协商沟通一致，共渡难关。
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