买对深圳房，赚钱不白忙
Buying the right ShenZhen house property is much better than making money in vain
问题集锦-第12期
吃鸡游戏里面有两个概念，一个叫“<strong>安全区”，另一个叫“<strong>决赛圈”。
先说安全区。买房投资也有一个安全区。比如一些确定性成长的一线或强二线城市和片区，呆在这个“安全区”里，最起码给你足够的换手置换“装备”时间，不至于盲目乱买被乱枪打死。
再说下决赛圈。大型城市发展，影响的不仅仅是你自己，还有你的子孙后代。决赛圈的人群注定了你的生存环境，也注定了你子孙后代的成长环境，十年后，一线与二三线的差距可想而知，尤其像深圳这样的城市。
或许多年以后，你的孩子满心欢喜的握着一张火车票，沿着你曾经没有留下来的城市再去走一圈后，发现更难立足下来，继续重复着你曾经到顶的轨迹，在不远的将来，这也一定会发生。你没有拼命的去“杀敌”提升“装备”，下一次开机接手的人依然会是裸装出门。
【问题1】我有一栋龙岗自建房，虽然属于拆迁区，但是拆迁缓慢，如果买掉拆迁区的房子划算吗？我因为做生意负债100来万，我计划卖掉自建房的其中一套，大概可以套现210万。问题1:填上负债后，剩余的这个资金去买房投资要这么规划？问题2:怎么可以低首付买二手房？
回答：1.可以出手1套自建房，剩余子弹100+，可以继续入手深圳。东莞这一波拉升，价格虚高，不建议继续追高，继续入手深圳。深圳热点板块价格已经上去了，比如前海宝中，现在300多万在这几个区域站票都很难了。根据领涨 补涨 普涨的逻辑来选筹。也可在热点区域的第二梯队寻找机会，例如福田的保税区.上下沙.龙华的中心区.南山赤湾.宝安的西乡翻身碧海.沙井海岸城.光明科技城等地方寻找机会。
2.深圳降低首付的方案：a.开发老人票做接力贷3成b.全款抵押的方式买入3成c.淘笋盘选筹d.高评高贷（结合实际自身条件匹配负债）
【问题2】老师你好，我的情况这样：我和我爱人都是上班族，两人加起来月入4W+，两个孩子，大的初中，小的幼儿园。1.现住中山三乡，在三乡有一套120的自住房，无贷款，学区房；2.中山火炬开发区贷款一套四房，贷款120W；3. 珠海金湾区一套小三房，贷款70W，目前手上有100W+，现在是还掉贷款还是理财还是再入手一套呢？求指点，感谢！
回答：1.两套190万的贷款，月供差不多1万出头，目前不会吃力，但是如果再叠加负债，加上两个小孩，就可能会吃力，建议优化置换优先。不清楚火炬开发区和金湾到现在具体的持有年限流动性和收益情况，先保留意见。但是有一点很重要，投资房子不在于量，而在于选筹片区和增值空间，如果长持5年计划，中山的火炬开发区和翠亨新区都可提前布局，会有一波行情，原因就不赘述了
2.贷款不要提前还。如果再入，需要控制仓位，精细化负债。新叠的负债不建议超过180，总负债370，总月供不超过2w，留50万做备用金，选择230附近的有潜力的标的。（浮动15%左右）
3.对于多套投资者，优先置换>加仓砖位>稳健固收理财。良性的资产结构，不一定需要“2个王+4个二”，好的时机，承接好的“顺牌”，一样是赢家。
【问题3】什么是"54婚变大法"？
就是通过和房东结婚的方式将房子过户到你名下。一共需要经历：自己离、房东离、与房东结、与房东离，自己复，房东复共6个过程。每次的费用是9元，总费用54元，俗称之为54婚变大法。破功限购、限售。
A.使用场景1.自己家庭的名额全部用完，也找不到靠谱的代持2.房子处在限售期无法正常交易，但可以通过“婚内”更名变更“出售”
B.优缺点1.省交易税费；2.破限购、破限售；3.家庭和谐
C.注意多军玩家离婚讲究非常多，离婚前一定要注意顺序。如果离错了，还得重新结婚后再离，很可能影响家庭和谐。
【问题4】什么是"18婚变大法"？
就是通过和有购房资格的单身首房首贷深户结婚，来获取深圳“房票”购房。一共需要经历：与深户结婚、与深户离婚，总费用18元，俗称之为18婚变大法。破功购房名额、限售。目前这类特殊的"深户"房票都有明码标价的。女房票比男房票贵。
A注意18婚变大法不是通过随迁而获得购房名额，要知道，夫妻投靠的随迁是需要结婚登记满年。而是以家庭为单位，用深户首房首贷资格购房后，登记在“求票者”名下，或做婚内更名、离婚。
B要点1.婚前做好财产公证 2.登记的时候，登记在“求票者”名下 3.最好全款购买，这样不影响"深票"再次使用（没有全款可垫资全款后续抵押）天无绝人之路，方法总比困难多，你认为的不可思议，在别人面前都是习以为常，不要用你的无知去否定你所能不能理解的，但一切都客观存在的事物。
【问题5】目前我和我老公有存款100，我老公不想买商品房占用申请安居房名额，请问表哥有什么建议吗，过三年我家孩子上小学。
回答：保留安居房，又想继续买商品房，目前只有3种方法： 1.离婚，符合条件的一方继续申请经济适用房，另外一方腾名额购买商品房，经适房申请下来过完户才能复婚。 2.用父母房票，做接力贷，父母做主贷人，子女为还款人 3.亲戚朋友代持。代持需要找靠谱的人
【问题6】宝安翻身兴业华庭77平425万，宝安西乡天福华府470万89平3房，请问表哥哪个更值得入手？前期出租，后期考虑自住。
回答：1.兴业华庭，近翻身地铁口，离宝体，壹方城非常便利，虽然房龄是05年老了一点，也没什么花园，均价5.2左右，但是位置和学位上都是秒杀天福华府，享受宝中片区的资源共享和整体带动，接下来翻身片区的城市更新项目会越来多，卓越和鸿荣源（壹方城开发商）早已开始布局，未来还会持续看好。
2.天福华府，16年的新盘，目前还没有配套，也已经到了5万多了，12号线黄田站还需要到2021年底，主要靠机场经济带辐射，大概率跑不过翻身新安碧海这个片区。
天福就好比一个是刚毕业的漂亮小姑凉，如果吃嫩草那就得先保养等她慢慢“懂事”。兴业就像一个是处于事业成长期的职场老妞，关键现在有个好领导带着，看你更喜欢那种处对象的方式！
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二、购房资格&贷款方案设计
- 根据家庭及个人情况，确定获取购房资格成本最低的方式；
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三、资产配置&找准目标板块
- 根据现金流情况，规划首付规模、后期融资及月供方案；
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四、品质小区&房源定向推荐
- 确定目标区域后，协助挑选出各区域的品质头盘，并安排房源带看（外地可提供带看视频），挑选出满意的目标小区；
- 针对目标小区，定向盯盘；发现优质房源或笋盘，第一时间推荐给客户；并安排带看（外地可提供带看视频）；
五、协助谈判、砍价、签约
- 确定目标房源后，与业主做前期沟通，确定房源基本情况、业主背景、计算中间费用、业主心理底价、配合程度、风险评估等；
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六、代理完成交易全流程
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- 交易完成后，协助进行后期融资，如：大额信用卡、低息信用贷、抵押贷款（需另行收费）等
愿你三冬暖，愿你春不寒，愿你天黑有灯，下雨有伞，愿你购房的日子里不觉得心惊胆战，愿你在房产投资路上，有良人高人相伴。愿你房产之路福来心至，皆是逍遥。
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