楼市降温初期，房价打折真心有几分？
站在房地产开发公司的角度，不到万不得已，房价是不会打折的。只要能在银行借上钱，房价不会打折。如果在楼市降温初期，则实行套路优惠。最常见的的就是各大楼盘或促销活动时，要求买房人交几千元定金，抵扣10000或20000元的活动。房企根据交钱的人数来确定开盘或真实的销售价。交钱的人多，房价就高，交钱的人少，房价就优惠多一点。一旦交钱，主动权就在售楼处，那怕不太满意的房子，售房小哥也会想尽一切办法让你签下合同。
所以，交定金抵扣房款，看似是优惠活动。实则是买房人自已抬高了所要买房子的价格，既失去了主动权，又付出了更多的买房款。例如，这一次某个房企在全国搞出的轰轰烈烈的75折优惠就是套路的升级版。先要你交定金，可以抵扣房款，还有75折的巨惠吸引你。但是，75折不是备案价，是自已的内部定价。所以，你认为能享受到真实的75折吗。
涨价去库存，贩卖房价上涨的焦虑。
房地产具有典型的买涨不买跌的特征，所以，每到一个售楼部，都会给你洗脑，房价要涨了。其理由主要是地价涨了、人工费涨了、建材价格涨了等等。看房多了，听到的就多了，也就信了。疫情过后，还会多出一些理由，他们会告诉你，CPI涨了、M2涨了，用一些起听起来很洋气的词让你下定买房的决心。
至于这一次，物价上涨、货币放水能否影响房价，那就另当别论了。
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楼市不好，房地产协会出面要政策、要救助。
房地产行业，我们前期用一个词来形容过，那就是“大儿子"。这个”大儿子“本已长大成人，但是，一有困难就习惯性的申请帮扶。贷款到期了怎么办，延后吧。土地出让金没钱交了，怎么办?延后吧。资金还是无法周转怎么办？把卖房子的时间提前吧，先把买房人的钱拿来用，房子慢慢建就是。如果，买房人不来怎么办，给契税优惠、给买房补帖让他们来吧。
例如，以某房地产协会申请稳房地产的文件就充分的证明了这一点。
对于房企来说，只要能借钱，房子建得越多越好。
房企拿地越多，建房越多，整体销售额就多。那么在规模排名中就更加有利。如果排名越靠前，在银行融资也相对容易的多。所以，房地产近几年纷纷强化快周转策略。加快建设上规模。按照房地产行业操作模式，其所有购买的土地以及地上的建筑基本上都会抵押给银行，以获得贷款。在建规模大，在银行的贷款就多，如果房子降价后还卖不掉，最大的房东就是银行。
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降首付只是房价下跌初期的典型特征
这几天，有部分银行或部分城市在不限购区域调整了首付比例，由30%下调至20%。很多人都解读为利好楼市，因为，这个政策一出，买房的群体就会增加，买房的人多，房价就可以涨。其实，这个事情要逆向思考。越是买房首付低，越说明买房人真没钱了，那怕交首付就不够了。这恰恰证明购买力不足，这也是房价下跌初期的基本特征。
综合来看，房地产公司仍然在“底线”的边缘试探，在整体买房需求不足的情况下，可能建立起的也只是空中楼阁。当所有的支持都到位后，房屋还是处于滞销，那么，除少数几个城市外，房价下跌也就理所当然。
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