對房地產行業來說，本次新冠疫情是一次突發的現金流“事故”。
疫情信息公開後，房地產銷售、建設、投資及土地拍賣全面停止，房地產的韌性備受考驗。疫情中斷了房企高週轉，現金流壓力大增及負債率上升。
疫情對樓市的打擊，“顆粒無收”事小，終結高週轉事大。
近些年，中國房地產已演化為一種高週轉、高槓杆的金融項目。
可能很多人不瞭解，高週轉對房地產的重要性，高週轉可以說是大型開發商的“生命線”。
高週轉模式，極限壓縮從拿地、建設、去化到資金回籠整個週期時間。開始是萬科提出來的，即萬科5986高週轉模式：拿地5個月即動工，9個月銷售，第一個月售出八成，六成產品必須是住宅。
後來，因擔心施工安全及房屋質量，萬科放棄了高週轉模式。但是，碧桂園繼承了這一模式，並在近些年將其發揮到了極致。
碧桂園的高週轉被業內稱為“456模式”，即拿地4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金再週轉。
中國地產業高週轉提速，大概在2015、2016年開始。當時，中國剛剛全面啟動“供給側改革”，全國房地產進入去產能、去庫存、去槓桿的關鍵階段，樓市調控升級，市場走勢撲朔迷離。
這一政策轉向，對房地產供給來說意味著：
一是供給端產能過剩，需要快速出清。
二是房地產企業“喜提”貨幣的年代結束，資本面緊縮，融資成本大增。
2016年，資管業務監管政策密集出臺，過去三年的資管大潮快速退潮。資管新規落地後，小型地產商通過資管、私募融資的渠道大幅度縮窄，融資成本攀升。
此時，房地產企業，怎麼辦？
2016年左右，房地產企業面臨一次拉開級別的戰略選擇。
很多小型地產商，陷入流動性困境，不得不壓縮產能，快速“回血”求生。
而中型地產商和部分地產巨頭，卻採取了相反的策略。中梁、泰禾、陽光城等中型地產商，紛紛效仿碧桂園的高週轉模式，逆勢加槓桿，玩轉高週轉，虎口奪食，狼吞虎嚥，試圖快速躋身全國性大型地產梯隊。
為什麼這些地產商逆勢而行？
當時，“跑步進入行業前30，否則死掉”，成為業界的共識。
中型地產商面臨“生與死”的兩難選擇：
要不逐漸收縮，控制成本和現金流，甘願做地方小企業；
要不放大槓桿，快速躋身前30強，邁過千億大關，依靠規模與商業銀行、地方政府形成利益共同體。
於是，大型及中型地產商攻城略地、速戰速決，將高週轉玩到極致。
根據中國房地產業協會、上海易居房地產研究院發佈的“中國房地產開發企業500強”報告，2017年，500強房地產開發企業的存貨週轉率從0.35驟降至0.16，到2018年又下降至0.13。
三年下來，高週轉給中國地產業帶來什麼？
一、中國地產規模快速膨脹，三四線城市價格普漲。
房地產，是一個地方性極強的行業，地產商只能避重就輕，攻擊三四線城市，借棚改貨幣化之勢，在三四線城市攻城拔寨，全國房價應聲上漲。
例如，從2016年到2018年，中梁控股，銷售規模從一百億躍升為千億，挺進地產前20強。
2016-2018年，中梁分別拿到63塊、119塊、221塊地，其中有34塊、88塊、168塊地位於三四線城市。這匹黑馬，採用極致高週轉模式，攻佔三四線城市，被業內稱為“三四線城市收割機”。
二、經濟槓桿率快速上升，地方政府、家庭以及房地產企業的負債率快速上升。
房地產高週轉，是一種“大而不倒”的商業邏輯，本質上是一種金融邏輯。
高週轉，相當於快速地將地產推入金融高速軌道，即利用最少的時間，最大的槓桿，把規模做到最大。其實，這是一種無限接近“空手套白狼”的玩法。
為了快速擴大規模，中型開發商大量採用合作槓桿，使用資管、信託等高成本融資手段。
大、中、小型房企的合作槓桿率分別為0.19、0.24、0.16，中型房企的合作槓桿率明顯高於大型房企。
我們還看中梁，中梁的擴張資金主要來自信託、資管——一個叫忠信資本的資本運作平臺。去年中梁招股書數據顯示，截止2018年底，中梁還有109個信託或資產管理計劃尚未償還，總額達到147億元，佔借款總額約54.5%。
我們再來看這家公司的負債率變化：2015年為1335%、2016年為1790%、2017年為339%、2018年為58%。
猶如過山車般驚心動魄的負債率曲線，說明中梁高週轉是一種極端槓桿模式。
這些年，高週轉放大了房企的槓桿，加劇了房地產的脆弱性。事實上，過去兩年，銀行信貸收緊，地產商融資成本增加，一些中小房企資金鍊斷裂。
但是，這條負債率曲線也說明，一旦房企拿到“安全門票”，便容易通過傳統渠道融資，如銀行信貸、股票市場，從而降低負債率。
所以，高週轉導致房地產市場更加脆弱、銀行風險更大、土地財政依賴度更高。通過這輪高週轉，大型房企與銀行、政府形成高度關聯的利益共同體。
終結高週轉，深層次的壓力在銀行和政府身上——金融風險、政府債務風險以及土地財政。
目前，中國經濟槓桿率屬於什麼水平？
2019年，中國政府部門槓桿率為51%，居民部門槓桿率為52%，非金融企業部門槓桿率為154.5%。
目前，中國的宏觀槓桿率已經超過美國，接近發達國家的平均水平。這意味著中國未富先“債”，經濟增長過度依賴於債務。
再看土地財政到了什麼程度，土地財政依賴度超過100%的城市，有廣州、武漢、南京、杭州、昆明、南寧、太原、長春。
各大城市土地財政依賴度，來源：網絡公開數據，智本社
所以，政府救樓市，表面上救開發商，其實是在救銀行、救財政。
疫情期間，地方政府准許開發商延期繳納土地出讓金、延期繳稅，減免房產稅、城鎮土地使用稅；降低信貸門檻，給房企提供信貸支持；開放售樓處，降低預售門檻。
如河南駐馬店下調首付比，公積金貸款首付比從30%下降到20%，這相當於將購房的槓桿放大到了五倍。
浙商銀行也放大了購房槓桿，將非“限購”城市的首套房首付比從原來的三成調降至二成。
如蘇州的土地新規，取消現房銷售和封頂銷售的限制，試圖促進地產商快速“回血”。
這種加槓桿的樓市寬鬆政策，在去年是萬萬不敢出臺的。畢竟，守住高首付比是中國防控樓市風險的關鍵政策。
又如湖南衡陽用財政補貼樓市，購買新房和存量住房，所繳契稅稅率為1%的，由市財政按所交契稅對購房人予以全額補貼；稅率1.5%的，補貼2/3；稅率2%及以上的，補貼50%。另外，新房項目地下車位首次出售的，財政補貼1000元/人。
還有浙江杭州搶人才、救樓市兩不誤，A類高層次人才最高可享受住房補貼800萬，B、C、D類人才分別給予200萬元、150萬元、100萬元購房補貼等。
蘇州的土地新規，取消現房銷售和封頂銷售的限制，這其實很明顯地在支持高週轉，促進地產商快速“回血”。
很多人會問，地產商賺了這麼多錢，難道扛不過這幾個月嗎？
在高週轉的推動下，每一個項目就像接力跑，從拿地到銷售，一環套一環，一個項目接一個項目，資金快速滾動。公司利用快速週轉的現金流及快速獲得的土地，從銀行、資管等渠道獲得資金。
這就相當於負重快速奔跑過浮橋，一旦停下來，公司就會掉進河裡。
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