同剪西窗烛
在征收过程中，房地产价格评估机构出具的被征收房屋评估报告是对被征收人进行补偿安置的重要依据。
正因为评估报告很重要，征收方也特别重视评估报告，出于利益的考量，征收方会企图通过评估报告来使自己的利益看起来合法化，从而给被征收人挖“坑”。
所以，我们被征收人在评估的过程中要注意一下几点：
1、评估机构不是直接由征收人选定。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条的规定：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
2、评估机构是否有实地勘察并拍摄影像资料。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条的规定：房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
3、评估报告中是否有两名以上注册房地产估价师签字，并且加盖公章。
实践中，签字这个环节是被征收人需要着重进行审查的，冒名顶替代签、伪造签字的情形并不鲜见。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第二款的规定：整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。（京平吴）
京平律师事务所
评估报告是对被征收人补偿安置的依据。在实操过程中，有很多坑，主要有以下几点要注意：
1、只测量房屋主体的外围，附属建筑不登记。
2、房屋内部装修不拍照不取证，不计入评估范围，或者降低装修标准进行评估。
3、多层房产只评估一层，对于有违建的楼层不作评估，直接忽略掉该楼层合法产权建面。
4、全部违建均不作任何补偿，被征收人应极力争取，找寻依法依规应当予以适当补偿的证据。
5、在评估方法上采用对被征收人不利的评估方法。如经营性房产不用收益法而采用成本法。
主要就是以上一些坑。另外，在评估机构的选择上被征收人可能会被剥夺选择权，直接由征收人指定，被征收人有权参与协商选择评估机构。还有就是在正式的评估报告出来之前，会有预评估结果，对预评估结果不满意，被征收人应据理力争。
注意到以上这些，“坑”不难破，被征收人应有理、有利、合法地维护自身权益。
江城晓楼
房屋评估报告中有哪些“坑”？
在征收过程中，房地产价格评估机构出具的被征收房屋评估报告是对被征收人进行补偿安置的重要依据，被征收人尤其重视评估报告。
然而个别征收方出于利益的考量，可能会通过评估报告来给被征收人挖“坑”，因此被征收人在评估过程中需要注意以下几点：
1、评估机构是不是直接由征收人选定？
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条的规定：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
2、评估机构是否进行实地勘察并拍摄影像资料？
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条的规定：房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
3、评估报告中是否有两名以上注册房地产估价师签字，并且加盖公章？
实践中，签字这个环节是需要被征收人着重进行审查的，冒名顶替代签、伪造签字的情形并不鲜见。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第二款规定：整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
农村土地流转对农民有哪些好处？
目前农村有很多人将土地进行流转，并从中获得利益。
流转是指有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权、转让使用权。
农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。
农民可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权，国家鼓励农民将承包地向专业大户、合作社等流转，鼓励发展农业规模经营。
土地流转对农民有诸多好处，比如：
（一）不再限制土地的发展，农民可以进城赚钱
这使得离开农村去城镇务工或经商的农民通过转让土地经营权获得补偿，有利于他们在城市安家立业。对于继续留在农村的农民，他们可以通过土地经营权入股农业企业，取得土地租金与分红收入。
（二）提高土地的收益
随着时代和政策的发展，只有集约化生产和规模经营才能有利于机械化耕作，提高农业生产效率，增加农民土地收益。
（三）扩宽了增收的途径
农民可以通过分包、租赁、转让、持股、合作等多种形式转让土地的经营权，以获得转移成本；土地的经营权也可以作为投资资产，进入市场，从而农民可以享受红利，获得相对稳定的财产收入。
小刘卖房
实践中的征地拆迁，征收方往往为了压低征收成本，会通过各种手段压榨被征收人的合法利益，而最容易成功的阶段就是房屋评估环节。那么被征收人应该从评估中的哪些方面得知征收方存有猫腻呢？
一、从评估机构
根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的相关规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。从以上法律规定来看，房地产价格评估机构的选定被征收人是有权选择的，不能直接是征收方单方面的决定。
二、绕开谈判直接让被征收人签字
在实践过程中，经常就是评估报告出来以后不和被征收人进行协商，也不给被征收人看评估报告，就让被征收人在房屋评估报告上面签字，同时拆迁方还会告知被征收人各种的好处等等福利，诱惑被征收人签字。在不懂专业评估程序和套路的情况下，被征收人是很容易经不住诱惑签字的。
三、不在评估报告上面盖章签字
我们都知道一份有效的文件，一般都是要盖上章签上字的，对于不在上面签字也不盖章的原则上是不生效的。但有的评估机构往往是倒着程序实施的，当你拿到上面没盖章没签字的评估报告的时候很有有可能是对方的一个基础报价，并不是正规的评估机构所出的评估报告，只是想让你先核对，然后核对完了签协议，之后才再做评估报告。
四、不按市场价进行评估
房屋评估时，不同的房屋有不同的评估方法，各地在具体操作中并没有统一评估方法。一般来说不同的评估方法评估出来的结果可能也会有所不同。根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。对于这种情况被征收人可先咨询专业人士或是拆迁律师，过后再做决定，以免有所损失。
市场比较法是根据被拆迁房屋的基本情况比如房屋的使用面积、区位、用途、房屋质量等，然后参考相近的房屋市场成交价格，推算出一个价格区间，对不同情况给予被偿。
成本法根据评估对象的重新购建价格来求取估对象价值的方法。具体的说，是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
收益法，这个方法可根据拥有的房屋所有权，在现在和未来可能为其带来的利益。
北京市凯诺律师事务所
您好，根据我以往的经验，房屋评估报告中可能有以下“坑”：1.位置不对，比如张三的房子在路东，写成路西；王五的房子评估成了马六的财产；2.面积不对，实际200平，评估只有100平；3.附着物数量材质不对，3间钢筋混合结构房错写成2间土房；4.市场价值不对，实际市场价值1000万，评估后竟成100万等等。
评估报告中的“坑”，被拆迁人一定要擦亮眼睛，认真仔细核对。
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拆迁维权律师团队
个人很难达到那么专业，涉及到的很多，要是感觉有很大问题，最简单“自己”找个第三方专业人员做个简单相应的评估和测量，最少可以参考。
土木砖家
您的用语、看法、眼界、心态～
就是您所面对的最大潜在危机陷阱～
以作答、祝愉快、祝安康、请签收～
赤子心愿
如果不是行业人士，我相信给你一份评估报告也看不懂的，而且这种政策性的文件还要因地制宜，所以被征收人最好在拿到评估预告之后拿到另一家评估公司进行咨询,然后核实评估报告中的测量数据。
小模范
关键是不懂，所以被坑了也不知道，这里也不算，那里要折扣，明明要计算外墙的，给计算内墙面积。坑太多，防不胜防。
我是速腾车主誓与大众斗到底
房地产价格评估机构是独立于征收方与被征收人的第三方主体，具有专业性、科学性、公平性等特征，由其出具的评估报告能够适当的中和征收方与被征收人之间就补偿数额的先天不同看法，法律规定由中立的有相应评估资质的房地产价格评估机构按照既定的评估办法来确定房屋的价值彰显了公平与公正，能有效的化解征收方与被征收人之间的矛盾。因此，在征收部门作出房屋征收补偿决定时，其确定的补偿标准必须依据房地产评估机构出具的评估报告。如果评估报告不全面或是评估差距很大，就会对被征收人造成很大的损失，下面我们就来谈谈评估报告中常见的一些问题，以防止广大被征收人在收到评估报告时被“坑”。
其一，评估报告的委托方是否具有委托资格
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第六条的规定：房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。被征收人收到评估报告的第一时间就要鉴别委托人是不是征收补偿方案中确定的房屋征收部门，委托人是否具有委托房地产评估机构进行评估的主体资格，如果没有，就不能对被征收人的房屋进行评估。
其二，评估机构的选定是否符合法律规定
评估机构的选定有严格的法律规定，《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”即房屋征收部门与被征收人协商评估机构，由协商达成一致意见的评估机构进行评估；协商不成的，房屋征收部门可以在公布的机构中采取投票方式，通过产生的多数意见选定房地产价格评估机构；通过投票方式无法形成多数意见的，再通过摇号、抽签等随机方式确定。确定评估机构之后，房屋征收部门应当在房屋征收范围内予以公告。如果不是经过上述程序选定的评估机构，被征收人是不认可评估机构具有评估其房屋的资格的。
其三，评估机构和评估人员是否具有相应的评估资质？
《城市房地产管理法》第三十四条第一款规定：“国家实行房地产价格评估制度。”房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。第五十九条：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”根据《房地产估价机构评估办法》第二十四条：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。”如果评估机构和评估师不具有相应的资质，其作出的评估报告对被征收人也是无效的。

其四，是否与房地产价格评估机构签订委托合同
《国有土地上房屋征收评估办法》第六条规定；“房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。”
其五，是否对被评估的房屋进行实地查勘
评估所必需的情况和资料是通过实地查勘得到的，不是想象出来或者单纯依据征收方提供的调查登记结果计算出来的。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条第一款的规定：房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。所以，房地产价格评估机构不仅要去房屋征收部门核实被征收房屋的具体面积，还要去被征收房屋所在地进行实际查勘测量。如果房屋登记的面积与实际查勘得出的面积不一致，应该以有利于被征收人的原则来确定被征收房屋的面积。而在被征收人未能就装饰装修价值与征收方协商一致的情况下，评估机构还要就此给出评估结果。
其六，评估方法是否全面客观
国有土地上的房屋多数都会入市交易，被征收房屋的价值根据市场比较法进行评估是没有问题的。一般，对房屋进行评估都会综合选用几种方法，但是如果被征收人收到的评估报告中，对自己房屋的评估只是选用了“成本逼近法”进行评估，显然不能对被征收房屋作出全面客观的估值，会严重损害被征收人的利益。注册估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
其七，是否实际交付评估报告
《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定：房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。
房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
对评估结果有异议的，应当在收到评估报告10日内，向评估机构申请复核；对复核结果有异议的，应当在收到复核结果10日内，向专家委员会申请鉴定。可以申请救济的时间非常之短，被征收人一定不可以轻易错过。
评估报告是行政机关作出补偿决定的依据和基础，如果评估报告未依法送达被征收人，会导致被征收人申请复核和专家委员会鉴定的权利无法实现，从而使补偿决定本身失去合法性基础。《办法》第二十二条规定，被征收人对被征收房屋所在地评估专家委员会的鉴定仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第三款的规定处理，即被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。法律法规赋予了被征收人一系列的救济权利，如果被征收人不能获悉评估报告，无疑等于剥夺了被征收人上述的救济权利。
