10.19 论“睡城”的边界

梦中的田园城市

对于上班族来说，梦寐以求的是：睡觉睡到自然醒，然后步行去上班。然而现实情况却是，在北上广深等大城市，每天上下班通勤时间2个小时是很正常的事情，甚至有相当一部分人每天的通勤时间达到了3-4个小时。

其实，这个梦想在不远的从前曾经实现过。我大学毕业后，分配到一家国有企业工作，像我这样的新员工就居住在单位旁边的集体宿舍，工龄较长的老员工大都居住在单位自建分配的小区里，基本上能够实现步行或者骑车上班。

为什么随着经济的发展和生活水平的提高，我们工作地和居住地之间的距离越来越远了呢？这要从以下三个方面说起。

第一，在市场经济条件下，人们居住在什么地方是由个人偏好和支付能力决定的，城市中心区的就业机会多，就业中心周边的住宅需求量也大，但供应量只能满足那些愿意和能够支付较高价格的少数人。我国以前之所以能够在最大程度上实现“职住合一”，是建立在计划经济条件下住房实物分配和非住房市场化的基础上的，家庭的居住地点是由单位把房子建在哪里决定的，而与自身意愿和支付能力无关。

第二，城市经济学里有一个基本概念－－竞租（Bid Rent），它的含义是：如果土地市场是完全竞争的，那么某一块地归谁来使用、具体用途取决于谁能够承受更高的价格，价高者得。根据阿朗索竞租模型，从土地用途上看，商业服务业对区位最为敏感，租金支付能力也较强，因此商业办公往往占据城市的中心位置。相比商业服务，居住对区位的敏感度和承受能力较弱，一般分布在外围区域。

第三，有人可能会说，如果将就业中心分散化，是不是就可以在一定程度上解决“职住分离”的问题呢？要回答这个问题，我们需要先了解规模经济的概念。按照阿瑟.奥沙利文的说法，城市的存在本来就是规模经济的结果，产业的集聚不仅可以获得产业分工协作的好处，还能够分享劳动力储备、知识溢出等，并在自我强化效应下不断集聚，规模变的越来越大。这就说明，就业中心不但不会分散，还会进一步集聚，职住分离程度也将会进一步扩大。

理解了以上内容，就明白了“睡城”其实是社会进步的表现，而不是倒退，更不能将之与“鬼城”划等号。从投资来看，更是要客观看待“睡城”，北京的望京、回龙观、天通苑以及临近的燕郊，还有郑州的郑东新区等过去都曾有“睡城”之称，但其升值潜力丝毫不逊色于其它地区。

“睡城”是卫星城一种形式

“睡城”也称为居住卫星城，是卫星城的第一个发展阶段。居住卫星城的主要功能是承接大城市的居住外溢问题，本地除了生活配套和基础服务外，可提供的就业机会很少，居民白天去市区工作，晚上回到卫星城居住，职住几乎完全分离。

随着城市蔓延，居住卫星城到主城区的距离不断增加，从早期的主城区边缘，到郊区和远郊区，目前已经跨越市域甚至省域。以北京为例，望京算是最早的“睡城”，之后是以回龙观和天通苑为代表的郊区“睡城”，再者是以河北廊坊的燕郊、固安为代表的跨省域“睡城”。

从国外经验来看，居住卫星城一般具备以下几个条件：（1）与主城区保持适当的距离；（2）便捷的交通联系；（3）优越的生态环境；（4）完善的配套和服务设施；（5）较低的房价。

值得关注的是，目前如火如荼的居住类小镇建设，由于很多距离就业中心太远，且缺乏便捷的交通体系和配套设施，即使房价较低，也难以满足“职住分离”的要求，市场前景堪忧。

如果说“睡城”是主城区居住外溢必然结果的话，那么产业外溢催生了产业卫星城，因为相对于城市中心区高地价、用地紧张，制造业青睐于在拥有整片大规模用地、交通便捷的仓储和物流设施的城市外围区域选址建厂。产业外溢带来中心城市周边区域的就业岗位增加，形成新的就业中心，越来越多的家庭实现了“职住合一”，起初卫星城与主城区的通勤模式发生了变化。另外，随着卫星城人口的不断集聚，商业、医疗、教育、娱乐等配套设施不断完善，形成新的商业中心，消费者的空间行为也相应地发生了变化。以上两方面的因素，导致卫星城对中心城市的依存度下降，独立化倾向日趋明显。

“职住合一”是卫星城的理想状态，也是国家一直倡导和推行的小城镇发展模式，然而从居住卫星城和产业卫星城是两种不同的形态，不存在孰好孰劣的问题。相比而言，居住卫星城对距离、通勤和环境的要求更为苛刻，而产业卫星城更多地依赖自身的交通条件、产业基础，以及中心城市的研发、专业服务和市场等。居住卫星城可以长期保持单一的居住功能，作为中心城市的“睡城”而存在，而产业卫星城则易于发展为产城融合的城镇，相对独立于中心城市。

距离＝速度×时间

“睡城”距离主城区多远距离才合理？这取决于通勤方式（速度）和通勤时间（所能忍受的时间）两个要素。

先说一下通勤方式，据了解，东京都市圈的通勤和通学人口中，有9成左右乘坐轨道交通，对公共交通工具的依赖程度极高，私家车的利用率非常低。莫斯科有6成以上居民使用公共交通上下班，选择私家车的比例不到3成。纽约大都市圈的通勤交通工具中，私家车通勤比例超过6成，选择公共交通的比例不到3成。对于我国北上广深等大城市的居民来说，公共交通是最重要的通勤方式，特别是随着地铁和城际轨道交通的快速发展，轨道交通将成为大城市尤其是“睡城”居民通勤的首选。

对于通勤时间，据调查，东京有55%的上学或上班路程单程超过1个小时，莫斯科平均单程通勤时间为62分钟，我国北上广深等大城市的平均单程通勤时间也都在1个小时左右。考虑到城市在不断蔓延、中心区房价居高不下等因素，可以预计我国大城市未来的通勤时间还会进一步延长，并明显高于发达国家水平。

再来看一下发达国家的通勤距离，据富天和晓·藤井的研究，日本东京都市圈5%通勤圈（以中心城市为目的地的通勤率达到5%的外围环状地带，统称5%通勤圈）超出了50km的通勤半径。伦敦的通勤范围在70公里以内，巴黎郊区快线的辐射范围在60公里以内。

那么北上广深等大城市“睡城”的最大通勤范围应该是多少呢？我认为会达到60～80公里，主要基于两个因素：（1）城郊和城际轨道交通的建设，极大提高了通勤速度，缩短了通勤时间；（2）作为发展中国家，我国城镇居民对时间的“忍耐”程度要远高于发达国家。