​之前两篇文章讲了买房的感受以及对年轻人的建议，本篇讲一下买房的“术”，即我具体是怎么买的。

因为不是专业人士，认识有限，请酌情批判吸收。

01 现在是买房的好时机吗？

首先是一个非常重要的问题，目前（19年上半年），是买房的好时机吗？我有两个不成熟的判断：

第一，目前可能并不是买房的最好时机。

第二，目前是看房最舒服的时机。

先说第一个，为什么目前不是买房最好的时机。

虽然北京房价从08年到现在涨了五六倍，但这个过程并不是一直昂扬上涨，而是大涨、跌、大涨、跌、再大涨的阶梯型趋势。

从时间上来说，08、12、15是房价下降的几年，基本3年一个周期，按趋势讲18年应该较低。

但我们不能忽略一点，那就是惯性的作用。

资本主义世界的经济危机里有这么一个现象，如果前个危机跌的越严重，那下次危机到来的时间越晚。

我们看美国经济，08年以前基本8-10年一次危机。比如1973年中东石油危机、1980年奥运危机、1990滞涨危机、1999年互联网泡沫、2008年次贷危机，周期相对固定。

但有例外，1929-1933的大萧条后，一直到1948年才发生大的危机；现在，从08至今已经11年，还未有明显痕迹。

这两个周期间隔明显拉长，就是前次危机太过巨大，恢复期也变长。类比到房地产市场，16-17那波涨幅太大，导致这次调整时间也变长。

所以，现在的房产市场应该还未见底。从房价走势也可以同步确认，目前北京房价降得比较多的，是远郊和新兴区域，而四环里学区房，幅度并未太大，仍有降价空间。

房产税出台的影响，也会对房价下降产生影响。“房产税”在中国是一个“狼来了”的故事，喊了很多次，迟迟没有落地。

我不敢说这次一定会出，但从中央的动作和舆论来看，概率很大，刚刚过去的两会已然把“房地产税”提上了日程。

房产税的出台，需要时间。但只要房产税确定，即使未执行，也会有人“春江水暖鸭先知”，多房产的人必然抛售多余财产，导致价格下降。

另外，目前的经济应该还未完成筑底。

房价（包括其他资产价格）什么时候最低，是经济危机末期和恢复初期，所谓黎明前最黑暗。

2018年下半年开始，很多民企不好过，跑路抛售潮不绝于耳，但毕竟在国内经济中占比较小，大家还能撑住，所以不停喊疼；到了危机末期，大家都麻木了，所有人都不相信经济会复苏，那时连破产的声音都没，这才是真的底。

所以，我的不成熟的小判断是，20年初，应该是房价最低的时间，如果再配合货币、贷款政策的优惠，适合抄底。

再说第二个，为什么现在是看房最好的时机？

因为现在买方市场，买房人少，享受的服务好。我在17年初房价高涨的时候，陪同事看过几次房，感觉相当不爽。

一个屋里，站了四五个看房团，挤得满满当当，还没时间细看，中介就会催着抓紧看另一家，要不屋里就挤不下了。

看房的人摆着焦急的心情，偶尔对视都是苦涩的笑。这种情况下，人不由自主的跟着焦虑，连我这种陪着看没钱买的主，都恨不得立刻签合同。

这样看房，好心情直接毁掉。

到了去年下半年，看房的人少了一大半。中介生意冷冷清清，我去看房，各种笑脸陪着，慢慢看不着急，细致观察一小时都没问题，没人催你。

其中几次，身边仨中介陪着，聊天倒水，殷勤地很。有的房子挂了一年都没卖出去，看不到跟你抢房的人，你也不用立刻就决定买不买。这种情况，我等买房人真是上帝的待遇，爽。

另外，现在看房，还有可能碰到意外之喜，适合捡漏。

在这里细致说说我这个房子是怎么买的。我从去年8月份看房，都是每周末出动一天，频率不高。到了11月份，中介看我不着急，开始推很便宜的房源。

然后我发现了一个显著的现象：到了年底，很多人的房子都有抵押，急着甩卖还债，这种房子价格真的低。

大部分都是业主生意赔了，房子抵押的贷款利息贼高，不卖房还债，一个月利息3、4万，这种情况，很容易把房子价格打下来。

我至少看了四套这种房子，其中一个房子报价290万，据说光抵押就190万，加上房贷，业主这房子光还债了。而周边房价大都在320万左右，报价就便宜这么多，而且还能谈！

另一套就是我最后买的房子，报价305万，我当时心理价位是290万以下，本来想谈，后来有事耽误了。春节前半个月，中介突然给我打电话，说270万直接签，你要不要？

这么大便宜，我跟女友第二天就跑过去了，没争论多少，半小时直接签。房子定了，比市价便宜至少20万，心里非常舒坦。

如果我判断不错的话，今年年底，这种房子会更多。至于我为什么不等今年年底了，一来房价降概率再高，也是概率，既然现在达到我心理预期，就出手吧；买了房后，底气足了很多，焦虑没了，如果多花点钱能缓解我的焦虑，也还算值。

再一个我认为目前是好时机的理由：买房之前怎么也得看房半年到一年，现在开始看，说不定能赶上今年底我预测的房价低点。

02 首付款、中介以及看房

具体的买房，我想从三个方面介绍下：筹集首付、面对中介、慢慢看房。

1. 筹首付款

首付款是年轻人想在北京安家的最大拦路虎，目前的北京二手房，最低也要300万左右，35%的首付100万，完全靠自己攒，不太现实。

我买房首付较高，130万首付，是这么凑得：

首先，找到另一半。

个人意见，想在北京扎根的话，找到另一半是最基础最稳妥的选择。大城市居不易，生活压力、工作压力、资金压力都很大，一个人完全承受不来，要是找个人分担，瞬间好受许多。

组建家庭后，面对300万左右的房价，俩人就没有那么大压力了。

而且，在北京真不缺乏愿意跟你一起奋斗的另一半，只要你上进，别胡作就行（这话说给男生，也说给女生）。

我工作三年多，收入中等，攒了不到50万，女友攒了20大几万，总共70多万，有了这种底气，我们才敢把买房提升日程。要是一个人，怎么都不敢出手。

而且，两人收入都还行，房贷一个月8000块，两个人公积金就有5000多，再额外还3000，完全没问题。所以买房后，女友很兴奋跟我说，是不是已经成为人生赢家了？

其次，消费贷

现在市场资金比较充裕，很容易办到三年利率5.8%左右的消费贷，我办了30万，还开通另一个银行20万备不时之需。

虽然所有的消费贷都说不能买房，但我估计至少有一半流入了房产市场。

因为消费贷会影响办房贷，所以大家先把额度开好，别支用，等房贷办下来后，距离交首付还有几天时间，这几天支用，别误了顺序。

P2P不要碰！

再次，有家里资助要好的多。

了解我的人都知道，家庭没钱，我也不想给家里增加负担，但因为买房这个事，最后还是抹不开面子让家里帮忙。

我爸很明白，说家里的钱放着也是放着，你买房是大事，先拿去，咱在北京有房一切都好说。

我爸说的开明，我却有点想抹眼泪，快30岁的人，还要靠家里，不知道这几年书是怎么读的。

看我情绪激动，说了句玩笑话，“权当你爹入股了！投资你我不后悔。”家里使劲凑，老爸又找亲戚借了点，给了15万，说不用还了。哎，先让我哭一会去。

我的兄长，前两年刚刚买房，家庭也不富裕，但很有大哥作风，提供了15万，也不着急还。所以我说，以后还是要俩孩子，毕竟血浓于水，这种信贷渠道最牢固可靠。

有了这三十万，我这边才安心看房。

所以家里要是能资助些，对于北京买房是莫大的帮助，要是有人心里过意去不，我建议打借条，亲兄弟明算账，有了借据，借贷双方心理都好受。

2. 面对中介

看房打交道最多的就是中介了，这个职业，真是不让人讨喜。我完全没处理好，只有几点教训给大家。

第一， 不要掺杂感情。

我发现中介非常擅长那一套，没事给你打电话，还不聊房子，聊别的，热情的跟你最好的朋友一样。

但你讲了感情，就会多花好几万。

一开始同事建议我们找链家看房，然后找我爱我家之类的成交，因为链家的中介费太高了。但后来链家那个小姑娘实在热情的不得了，女友就软下心来，说“看人挺辛苦的，买房别换了。”

后来签合同时，想着中介费这么高，能不能讲点价，那天我们也是着急，小姑娘说公司规定，都不讲价的。我们也没多问，毕竟前期看房小姑娘这么劳累，房子也不贵，就按2.7%付，7万多。

后来我同事告诉我，谁说不能讲价，都能讲，至少能降0.5%，你要是去其他中介，便宜更多。我那个同事刚通过我爱我家买房，中介费说让到了1.3%，比链家低了一倍，这可是真金白银啊。

要是当时自己坚定点，省个快两万完全可能，都怪自己脸皮薄。

第二， 不要被忽悠

我们去跟房主谈时，中介告诉我们房主底价是270万，我跟女友商定的价格是268万，不能再高了。

晚上谈价，为这2万僵持了一会。然后中介告诉我们，后面还排了两户人家，要是晚上7点你们再谈不妥，后面那户人家就来谈了，他们报价比270万高，你们看着办吧。

没有经验，这么一忽悠，我直接就屈服了，算了270万成交吧。

签完字，第二天冷静之后，我越想越不对，要是别人报价高，为什么不让别人谈，那样不成交更快吗？抱着这样疑问，有一次跟业主聊天我问了一句，业主说“那天晚上没有别人啊，中介说只有你们一家来看，还一直劝我把价格再降一点呢。”

你看就是这样，中介就会忽悠人，要是我们再坚持，业主很有可能再降价两万！

房产中介，真是吃了上家吃下家啊。

3. 等待和查看

还是那句话，买房前不要着急，至少花半年以上看房，这样才能找到心仪的房子。

具体户型和楼层，网上资料很多，我就补充两点：

无电梯的房子，不要买一楼和六楼，一来住着不舒服，二来以后不好卖。

有电梯的房子，低层就不要买了，情况一样。