左邊是綠地武漢分公司所在的辦公樓，右邊是綠地中心，中間相連部分為大型商場。 （南方週末記者 盧寶宜/圖）
（本文首發於2019年11月28日《南方週末》）
綠地的項目一直有讓承建方墊資的習慣，由於武漢綠地中心多次更改規劃，遲遲無法完工，哪怕是作為央企的中建三局，也要面臨很大的負擔。
“摩天大樓的成本已經分攤在地價裡了，因此緩建也不虧錢。先建住宅迅速拿回資金，是大多開發商的選擇。”
摩天大樓建好後若不能及時出租，開發商還將承擔天價維護費。
曾經想衝刺“中國第一高樓”的武漢綠地中心遭遇停工風波。
2019年10月30日，中建三局向綠地控股（600606.SH）發出了一封“催款函”。中建三局是中國最大的建築集團的子公司，也是武漢綠地中心的承建商。其在函中表示，因武漢綠地中心欠付“鉅額工程進度款”，已造成中建三局資金無法正常週轉，因此對項目實行全面停工直至資金到位。
大約一週後，南方週末記者在現場看到，武漢綠地中心已恢復外立面建設，大型吊裝機正在施工。一位武漢綠地中心的保安向南方週末記者確認，此前確有一段時間因項目欠款而停工。
儘管停工風波十分短暫，但武漢綠地中心可謂命運多舛。距離拿地已過去9年時間，竣工時間一拖再拖，至今仍未完工。
通過捆綁地方政府熱衷的摩天大樓項目，獲得其他土地收益的策略，曾為綠地開疆擴土立下汗馬功勞。但隨著新一輪以收緊信貸為主要手段的樓市調控期的到來，摩天大樓正在變成沉重的負擔。
九年工期，一拖再拖
武漢綠地中心位於武漢一個新的商業區——武昌濱江商務區，武昌是“武漢三鎮”之一，位於長江南岸，與漢口、漢陽隔江相望。
2010年拿地時，武漢綠地中心設計高度為606米，不僅是武漢第一高樓，也是華中第一高樓。時任綠地集團武漢房地產事業部總經理李明接受媒體採訪時表示，項目預計在2016年完工。
兩年後，武漢綠地中心又宣佈加高至636米，目標是超過632米的上海中心，衝刺中國第一高樓。
後來的建設速度顯然落後於綠地的設想，中央電視臺紀錄片《大國重器》曾於2017年對武漢綠地中心進行了拍攝，為的是記錄下這個未來中國第一高樓突破500米的瞬間，但拍攝時距離預計完工時間已過去一年。
上述紀錄片重點介紹了承建商中建三局首創的新一代“空中造樓機”，建設速度最快可達成四天一層，刷新了國內超高層建築的施工速度。
但在突破500米後，武漢綠地中心暫停施工。武漢市國土規劃局後來在城市留言板中回覆市民稱，隨著武漢天河機場的發展擴大，淨空管控區域範圍也隨之擴大，武漢綠地中心的最新許可高度為455米。
一位綠地武漢事業部的員工告訴南方週末記者，2018年10月起，武漢綠地中心開始向下拆除已建好部分，原本的頂部設計也從火箭式的“尖頭”削成了“平頭”。
直至2019年1月，武漢綠地中心99層主體結構封頂，建築高度才終於塵埃落定，淨高467米。但這一高度恐怕連武漢第一高樓的位置都岌岌可危，武漢規劃局最新公示稱，與武漢綠地中心隔江相望的周大福中心，規劃擬定高度為475米。
隨著規劃一改再改，竣工時間也一拖再拖。綠地華中事業部官方微信公眾號發佈的消息顯示，武漢綠地中心外立面預計在2020年年中完工，內部酒店還要再延後一年。
一位接近綠地武漢事業部的人士向南方週末記者透露，綠地的項目一直有讓承建方墊資的習慣，由於武漢綠地中心多次更改規劃，遲遲無法完工，哪怕是作為央企的中建三局，也要面臨很大的負擔。
業內人士普遍認同，當達到一定臨界點後，樓層越高，增加的成本越多。300米的摩天大樓造價需要35億元，增加到400米需要多投入25億元，再往上增高100米的代價就變成了30億元。按照這個標準，建設武漢綠地中心的成本大約在90億元。
南方週末記者就此致電綠地武漢事業部和中建三局，前者未予回應，後者項目負責人拒絕了採訪。
接二連三的欠款
綠地在武漢不止承諾建一座摩天大樓。
據南方週末記者不完全統計，2010—2016年期間，綠地在武漢先後競得了18宗地塊，開發了包括綠地國際金融城、漢陽綠地中央廣場、漢南綠地城、綠地漢口中心等10個大型項目，土拍成本共計超過160億元。
這些地塊大多由底價成交，而地塊配套的，往往都包含超高層地標。
如2013年底，綠地聯合武漢新區產業投資發展有限公司，以底價5.4億元購入位於四新板塊的一個地塊，地塊規劃將建成220米的超高層地標、8萬平方米多功能創意會展中心，超高層有“漢陽第一高樓”之稱。
2015年一季度的武漢政府工作報告執行情況顯示，沿江一號二期舊城改建項目已與綠地簽訂合作開發協議，擬建2棟高度為250米的甲級寫字樓，這是武漢市首次建設的高層雙子塔。該地塊被綠地以底價25.239億元拿下。
2016年5月，拍賣前就已大熱的光谷東地塊，由綠地以底價8.42億元獲得，樓面價僅為1221元/平方米。根據規劃，該地塊上必須建成400米以上的高樓。綠地後將項目定名為光谷武漢綠地中心城，建設高度為406米，建成後是“光谷第一高樓”。
這些摩天大樓均在政府規劃之中。根據武漢市《“十二五”規劃第一批重大項目》，武漢將集中打造武昌濱江、江岸臨江、王家墩、建設大道、四新中心區、楊春湖地區等六大“城市地標區”。據初步規劃，這六大片區將匯聚1棟600米以上的國際金融城（武漢綠地中心），3棟300米以上、10棟200米以上的超高層建築。
如今，武漢綠地中心已不可能實現600米以上高度，而綠地的其它超高層項目也都進度緩慢。
“漢陽第一高樓”原計劃在2016年建成，如今，高樓旁的商業綜合體、酒店式公寓均從2014年起陸續建成且開盤售罄，唯獨摩天大樓尚未蓋至一半高度。
“光谷第一高樓”至今沒什麼動靜，最近有武漢市民在城市留言板上對其“攬而不建”提出質疑：“兩三年過去了，406米光谷綠地中心至今一片死寂，依舊沒有任何動工開建的跡象，為何遲遲不開工？”東湖高新區建設局後續回覆稱，目前該棟樓已動工，但竣工驗收時間尚未明確。
頗受矚目的250米漢正中心雙子塔，早在2015年已經規劃好，直到2018年才有主體工程建出地面。
摩天大樓建設緩慢的背後是綠地緊繃的資金鍊。2018年，綠地資產負債率達89.49%，為5年來最高水平；淨負債率則達到172%，據國泰君安統計，2018年房企平均淨負債率為120%。
繼武漢綠地中心因欠款而停工後，2019年11月15日，綠地在武漢的香樹花城住宅項目，也陷入了欠款風波。
該項目的承建方湖北中駿建設有限公司日前對該樓盤業主發放了告知函，其中提到：因香樹花城建設單位綠地集團申智成公司拖欠工程款，致使中駿建設有限公司不能正常完成相關工程施工，消防泵房和生活泵房均沒有完工和移交，無法辦理相關工程的竣工備案，樓體功能不能正常運行。
上述綠地員工告訴南方週末記者，因為華中地區負債過高，原綠地華中事業部總經理李煜已於2019年8月離職，職位由集團總部副總裁任虎接替。
武漢綠地中心46樓仍在裝修，外立面尚未建起。 （南方週末記者 盧寶宜/圖）
摩天大樓背後的邏輯
自2010年進軍武漢後，綠地開始頻頻亮相土拍市場。
2013年2月，綠地首入漢南市場就一口氣拿下了9宗地塊。如此“大手筆”給武漢人留下了深刻印象。據新浪樂居報道，當天綠地公司代表上臺簽約競得的第一宗地塊時，拍賣師直言：“綠地的代表就不要走了，連著9宗地都是你們的。”
2014年，綠地又相繼進入青山、漢口等區域購入多宗住宅地塊，並且以迅雷不及掩耳之勢推出了相應的住宅項目。
摩天大樓建設週期長、成本高，註定是個虧本生意。綠地作為“摩天大樓專業戶”，其拿地邏輯在於，通過幫助政府建設地標性建築，低成本拿到住宅等土地。
“摩天大樓的成本已經分攤在地價裡了，因此緩建也不虧錢。先建住宅迅速拿回資金，是大多開發商的選擇。”武漢資深地產觀察人士陳慶向南方週末記者分析。
綠地在武漢的摩天大樓均配有相應住宅用地。如武漢綠地中心實際上包含4個地塊，除了武漢綠地中心所在的地塊以商業金融為主以外，另外3個地塊均以居住用地為主。
4個地塊共計413畝，可建面積達155萬平方米的地塊，並未進入競拍程序，由綠地以底價53.98億競得，摺合樓面價為3482.58元/平方米。規劃圖顯示，武漢綠地中心約佔總地塊面積的1/16。
同年，武漢聯發瑞盛置業有限公司在附近拿下的另一個地塊，樓面價為8754.61元/平方米，是綠地拿地成本的2.5倍。萬達集團是比綠地更早進入武昌濱江區的“開荒牛”，其以19.65億元拍得武昌積玉橋濱江165畝土地，樓面價為3932元/平方米，也高於一年後拿地的綠地。
除武漢綠地中心所在的地塊外，其餘3塊土地上建設的1棟寫字樓、2棟商用公寓、4個住宅項目已相繼出售。
就在武漢綠地中心陷入停工後，其最後一個住宅項目開始為售賣預熱。2019年11月17日，綠地在武漢綠地中心46樓舉辦了一個答謝綠地老業主的鑽石展覽，實為推銷樓盤“海珀濱江”。當天，大批來自湖北各地的綠地業主湧向這棟並未對外開放的大樓。
長期在當地負責綠地項目銷售的房產中介林鵬告訴南方週末記者，海珀濱江不僅是該地塊的最後一個項目，還是目前綠地在武漢的最後一個住宅新盤。該盤預計在2019年年底推出，價格不會低於3萬元/平方米。
天價維護費
據CBRE世邦魏理仕連續五年發佈的《亞太區租戶成本指南》，一棟甲級寫字樓的運營成本包括：最初的裝修成本、租賃設施的管理成本，以及建成第五年起就要逐年增加的裝修復原成本。
對於商辦體量巨大的超高層建築而言，自然面臨著更大的銷售或承租壓力，需要開發商強勁的資金實力作為支撐。
隨著多家大型開發商相繼進軍武漢，並且各自成為不同商務區的發展引擎，一時間，武漢商業地產集中供應，租戶分流嚴重。
如泛海控股（000046.SZ）投資建設的武漢中心於2015年封頂，以438米的高度問鼎當時的華中第一高樓。在武漢綠地中心的另一側，規劃高度同為438米的武漢世貿中心大廈計劃於2022年完工，屆時也將超越綠地，成為武漢最高的雙子樓。
“武漢的商辦體量已經供大於求。”陳慶說，不管是以泛海為首的武漢CBD中央商務區，還是以武漢綠地中心為軸心的武昌濱江商務區，以及其它各類商務區，大多都在超高層建築的長期延工中失去競爭力，成為在建中的孤島。
根據仲量聯行的最新數據，2019年三季度，武漢寫字樓的空置率為36.2%，接近歷史最高水平。
中國指數研究院分析師李國政近日向媒體表示，綠地正面臨一個兩難境地——不能放棄摩天大樓，因為已投入大量資金；但如果繼續下去，又會面臨找不到租戶的困境，同時還要支付天價維護費。
進退兩難的不僅是武漢綠地中心。
2019年5月，綠地西南事業部決定散售規劃高達468米的成都第一高樓——成都綠地中心。成都綠地中心自拿地至今已7年，據媒體報道，目前主塔已修建約300米高。
戴德梁行華中區研究部助理董事及主管袁雪玲告訴南方週末記者，一線城市的超高層寫字樓大多由開發商自持，但如果招商困難，開發商要麼融資籌措資金，要麼只能選擇整棟出售或散售項目。
IFFRE國際金融地產聯盟常務理事張平則向南方週末記者表示，對於機構投資者來說，散售會影響寫字樓的資產價值。因為小業主的出租策略往往是價高者得，不太關心租戶品質，整棟樓宇的物業管理將面臨巨大挑戰。
(應受訪者要求，陳慶、林鵬為化名)
南方週末記者 盧寶宜
閱讀更多 南方週末 的文章
