【今日財豹】2017年全年房地產市場呈現銷售投資兩旺局面，然而，2018年第一季度，全國市場銷售與投資分化顯著明顯，銷售增速下行，投資維持高增速，且全國市場進一步分化，資金壓力回升至歷史高位。
營收增速年度下滑 2018一季度又回升
房地產板塊2017年度營收增速在2016年大幅調升至30.2%後又回落到2017年6.8%的個位數水平，但從2018年一季度數據看，營收又回到21.8%的較高水平，僅次於2016年一季度的64.4%。雖然營收增速波動較大，板塊2017年及2018年一季度的營業利潤增速卻保持較高的增長水平。從年度數據來看，營業利潤增速從2014年的6.3%穩步提升至2017年末的30.1%，2018年一季度該數據也高達23.1%，歸母淨利潤的變動趨勢和營收利潤增長趨勢基本一致。
盈利水平穩步提升 投資收益影響加強
房地產板塊毛利潤從2016年的19.7%提升至2017年的23.4%，創五年新高，2018年一季度數據也呈現毛利率穩步快速提升。中國銀河證券認為，這收益於過去兩年房價的超預期上漲。隨著高地價項目逐步進入結算期，未來毛利率或有下降的壓力，另外，2017年度板塊三費率出現小幅提升，按銷售收入口徑測算，2018年一季度達到6.4%的水平。
隨著投資收益加強，少數股東損益佔比利潤的比重小幅回落。隨著企業合作增多，合作拿到開發比重攀升，投資收益和少數股東損益對業績影響或增加。
存貨去化放緩 銷售增速減慢
2018年一季延續2017年存貨週轉率下滑趨勢，中國銀河證券認為，存貨去化放緩由於結算增速放緩和加大投資導致存貨不斷提升，存貨增速由2016年同期的15.2%大幅攀升至2017年的28%，2018年一季度攀升至28.8%
2017年銷售市場和土地市場出現分化，2017年度銷售收入同比增速出現大幅下滑，一季度又略有回升，中國銀行證券認為，除基數高外，也是政策調控的結果。土地市場2017年經營支出同比增速高達38.1%，2018年該指標降至25.8%，但仍然保持在歷史高位，這也說明了土地市場依舊火爆。
資產負債率大幅攀升
地產板塊2017年末淨負債率由2016年的82.2%攀升至100.6%，繼而攀升至2018年一季度的118.2%，剔除預收賬款後的資產負債率也由2016年的69.7%攀升至2017年的73%，創近五年開新高，剔除預售狀況的資產負債率由2017年一季度的62.9%攀升至2018年一季度的70.6%，也再創五年新高。
受益盈利水平的平穩快速提升和負債率提升，2017年度板塊ROE達到14.45%，2018年一季度板塊ROE上升1.71%。2017年度去除槓槓後ROA水平表現平穩，2015-2017年分別增加3.01%、2.94%、2.99%，2018年一季度達0.32%。
隨著2017年度及2018年一季度全國房地產增速放慢，預計未來兩年板塊結算規模增速仍舊會呈現緩慢，隨著前期高地價的項目逐步進入結算期，國家不斷出臺打壓房地產政策下，板塊的高盈利水平或將面臨下降壓力。
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