你們知道的，眾所周知的事情董小姐都不愛寫，要寫就寫別人不知道或者看不懂的。
今天，董小姐要來聊聊姚振華和他正在默默進行的房地產「二次創業」。
下午5點左右，萬科A公告，姚先生的投資旗艦平臺鉅盛華將清盤旗下的九個資管產品，其中涉及萬科持倉10.34%。一旦清盤後，寶能系在萬科的持倉將下降至15.14%。
但是，為了打擾小散戶，防止萬科股價自由落體，這些解禁的股票將以大宗交易或協議轉讓的方式退出。
根據萬科曾經向證監會、深交所的舉報文件所述，上述九個資管計劃的萬科股票持倉成本平均為18.89元，如果再加計7%的融資成本，持倉成本將達到19.83元。
假如以今日萬科A收盤價33.64元計算，通過上述高槓杆的資管產品，至少將有158億元的盈利。
至此，萬科股權爭奪戰開始進入戰場打掃階段。最大的懸念是，當姚先生拿到這百億資金後，第一時間會去做什麼呢？
是的，他也許會殺入房地產。
你能想象嗎，曾經最愛金融的姚振華，現在會為了拿地親自去和地方政府談判，但這可不是為了寶能地產，而是為另一家新公司。
董小姐關心的是，這一次，他真的能走出過去的地產陰影嗎？
寶能投資集團（下稱寶能投資）董事長姚振華對房地產痴心不改。
自從2017年2月被保監會撤銷前海人壽董事長任職資格，並禁入保險業10年以後，姚振華悄然將自己的業務重心轉向實業，而產業地產成為他發展實業的重要推手。
《財經》記者獨家獲悉，最近姚振華髮表了一個內部講話，他分析了國內宏觀經濟數據，展望了中國未來的發展，並將這些研究和寶能的產業佈局關聯起來，將產業地產、產融結合列為寶能系未來發展的關鍵詞。
寶能城市發展建設集團（下稱寶能城發）開始肩負更大責任。這家公司成立於2016年12月，於2017年7月更至現名，自那以後姚振華逐步提升其重要性，為其引進高管並在公司內部要求，寶能系的地產業務銷售額要在2018年達到400億元。
2017年11月，前保利副總經理餘英加入寶能，任寶能城發總裁，兼任寶能地產總裁。
寶能地產成立於2002年7月，銷售額一直未破百億元。過去，寶能地產隸屬於寶能控股，而寶能城發則隸屬寶能投資。
寶能城發的建立與餘英的到來，是姚振華振興地產業務的信號，相當於他在寶能系內部的“二次創業”。這也是一次路線調整，讓寶能與過去的地產投資劃清界限。
姚振華對寶能城發的重視超乎一般。
《財經》記者瞭解到，為了拿地，姚振華會親自去往各地與當地政府人士洽談。此前，他的關注重心在金融投資，地產業務一直由其弟姚建輝負責。
產業地產的細分市場除了華夏幸福等既有強手，更多巨頭也在覬覦，姚振華的地產“二次創業”能成功嗎？
啟動地產“二次創業”
在一次公司例會上，姚振華又發火了。
一個房地產項目申報預算，而姚振華認為這個項目預算中營銷費用比例過高，他對此表達不滿。“他發起火來實在厲害。房地產領域凡是涉及到錢的事情，現在姚振華幾乎都要管。”一位寶能中層管理者說。
寶能城發只有兩個股東：寶能投資佔股99%，寶源物流佔股1%。寶能投資由姚振華100%持有。
寶能城發相當於一家新公司，一則招聘廣告如此陳述其公司定位：依託寶能集團品牌影響力和多產業優勢，與各級地方政府深度合作，佈局全國核心城市，建設新型產業地產園區，扶持產業發展。
《財經》記者瞭解到，除了接手一部分寶能地產過去待開發的項目，寶能城發的大部分項目都是新近獲取。
拓展城市位於廣州、天津、西安、杭州、重慶、濟南、昆明、貴陽、成都、鄭州，以二線省會城市為主。
其中，在鄭州和貴陽，項目已落地，其餘城市大多已與當地政府達成了投資意向。
寶能城發的投資意向多為產業園+住宅+商業等綜合業態，雖然是產業地產公司，但其房地產開發屬性不減。
投資意向中包括諸如杭州的別墅項目、濟南的金融中心+科技園+購物中心+住宅項目，貴陽的住宅+商業+會展綜合體項目等等。此外，一些物流項目落地廣州、貴陽等地，也將由寶能城發代建。
3月26日，寶能在鄭州鄭東新區落地鄭州國際金貿中心項目。這個項目囊括超高層國際商務中心、高端公寓等，主打科創中心、文化創意產業。項目規劃佔地約18.8萬平方米，總建面約180萬平方米。
《財經》記者獨家獲悉，寶能城發的投資拓展任務細分給了四位高管。
他們分別是：
寶能的元老級高管鄒明武，他同時是寶能城發集團董事長；
寶能集團高級副總裁王茂亮，他此前是湖北省委宣傳部常務副部長，於2017年11月入職寶能；
寶能城發的區域拓展副總裁王雄偉，他同時擔任寶能集團副總經理；
寶能城發副總裁胡書臣。
上述四位大員，負責寶能城發四大區域的項目拓展及發展，在寶能城發的職責與他們各自的本職管理並行且有所交叉。
姚建輝此前掌管的寶能地產，一部分是深圳當地的舊城改造項目；一部分為外地多城陷入歷史遺留問題的項目，目前在開發上陷入遲滯。
寶能城發的再出發，會否引發同業競爭問題？一位寶能中層管理者回應《財經》記者說，“歷史的歸歷史，寶能地產的許多項目短期沒辦法再裝進來，寶能城發是重新起步。”
姚振華
2014年12月開始，姚振華主抓金融投資業務，姚建輝執掌房地產業務，二人正式分工。寶能地產由於銷售萎靡，發生退地與裁員事件，多名高管相繼離職，寶能集團準備收縮地產業務的傳聞不絕。
如今，姚振華不僅對地產業務重拾興趣，還計劃成立文旅集團，它會由寶能文旅事業部升格而來。
它的願景是將寶能的傳統住宅業務與產業地產、文旅業務形成合力。高級副總裁王茂亮4個月前剛剛入職，此前有政府工作經歷，已經以寶能文旅集團董事長名義出席過活動。公司認為，他的這一經歷有助於寶能去地方拓展土地。
“寶能各大板塊現在幾乎都是姚振華說了算，姚建輝在內部的管理存在感弱了很多。”上述寶能中層管理者說。
寶能系包含寶能投資和寶能控股。寶能投資下轄寶能城發、寶能物流、寶能航空、寶能文旅、寶能零售、深圳矩盛華股份有限公司等等，由姚振華統管；寶能控股仍由姚建輝負責，旗下寶能地產的小部分業務已經併入了寶能城發。
姚振華重啟地產夢，是企業迴歸實業大趨勢下的一個產物。除了房地產，另一些新業務也在寶能湧現，比如汽車。
從2017年10月至今，寶能相繼在杭州、昆明、廣州、陝西西鹹等地與當地政府達成新能源汽車合作，建設新能源車產業園等項目。
在一次奠基現場的致辭中，姚振華提出了“製造寶能”、“科技寶能”、“民生寶能”的集團新方向。
中國企業家善於在上市公司與關聯公司之間締造生態，相互支持，而商業生態怎麼定義，常常要看集團自身需求及政策導向。
一位產業地產公司前高層說，做汽車能夠落地到產業園中，既順應了國家脫虛就實的號召，也是拿地的名義之一。上述寶能城發的中層人士則說，當地政府大多歡迎新能源汽車產業園落戶，這為寶能接下來的拿地開發打下基礎。而這些產業園本身也會配建住宅。
縱觀行業，開發商對多元化業務的胃口，很大程度來自對土地的飢渴。
據《財經》記者瞭解，有地方政府在土地出讓時，更側重考察開發商的多元化能力。賣地、蓋房、銷售的粗放年代已經過去，對開發商來說，如何給自己增加業務標籤，給地方政府一個關於未來文旅業務及產業發展的預期，在拿地過程中起到至關重要的作用。而一旦獲取了土地，開發地產的現金流回報又有助於反哺企業多元化的訴求。
一位接近市政府的房企拓展人士告訴《財經》記者，在許多開發商競逐同一塊土地時，政府對主打傳統住宅業務的開發商興趣寥寥。“你必須包裝一個概念，不能只講房地產的故事。”
“我們的願景是讓產業和地產齊飛。但是如果做不到，省會城市的土地都是稀缺資源，先圈好地，賭未來升值也不會錯。” 上述寶能城發的中層人士說。
產業地產並非藍海
人、地、錢是開發商不可或缺的三要素。但是這三個要素孰輕孰重，隨著時代推進與市場演變，也在發生變化。
早年中國房地產黃金時代，用錢撬動土地，就能帶來足夠回報，於是越來越多人湧入房地產行業。但當資金總量趨緊，全國樓市冷熱不均，市場調控此起彼伏，開發商競爭格局越來越複雜，場中玩家就需要更多籌碼。
有人、有錢也不一定有地。無地則團隊不長久，人才流失，是常見戲碼。有地、有人，但外部衝擊與競爭加劇，公司在等待中資金迴轉速度降低，無法持續。一波小型房企的倒掉，都是在樓市換檔時。因此，掌握人、地、錢三要素的平衡之道至關重要。
寶能地產多年萎靡，究其原因，是人、地、錢三要素把控失衡，不敵市場變化。
姚振華在2014年以前，曾經一手促成寶能地產的“大躍進”——進入超20個城市，多集中在全國二三線城市郊區，以綜合體+超高層寫字樓為主打產品，主打商業地產。
他大肆招人，拿地，用金融業務資金輸血地產，但是由於那時二三線城市樓市平淡，寶能地產銷售額一直在幾十億間徘徊。加上項目開發節奏出問題，管理失範頻頻爆出，寶能地產不少項目陷入停工、爛尾、退地風波，進入惡性循環。
入股萬科，有姚振華希望扭轉寶能地產頹勢的初衷，業界流傳他曾想將萬科資產注入寶能地產。但控制萬科的計劃最終流產，寶能地產頹勢繼續。姚振華不得不重起爐灶，借寶能城發再次向房地產進軍。
但這一次，他主打產業地產，這更加符合行業趨勢，相比在住宅地產的紅海中拼殺，這條路的成功可能性更大。
老闆的宏大野心轉嫁到職業經理人身上，變成了壓力，首當其衝的就是今年56歲的寶能城發總裁餘英。
不過，不像之前所在的保利地產有相對成熟的運營體系，寶能城發的一切都是新的，各類權限與流程的梳理都在進行中。
現在，每隔幾天，寶能城發就會迎來一批新的入職者。他們來自碧桂園、恆大、富力、保利等等開發商。迅速的招人節奏，讓深圳總部原來的辦公空間很快就不夠用。沒過多久，所有人都搬到了隔壁的寫字樓裡。
餘英
《財經》記者瞭解到，現階段，餘英在寶能城發的關注重點是產品設計和營銷，這顯示了他的產品專業主義導向。
寶能城發還處在業務及團隊磨合期。它目前的問題在於，總部與城市公司之間權責模糊，制度流程尚未完善，運營體系不夠成熟，執行力有待提高。這導致部分項目運營節點計劃不能按時完成。
“沒有制度，完全靠個人努力，每天都花大量時間在各種討論PK上，有時遇到具體問題卻沒人管。”上述中層管理者說。但他認為，假以時日，這些問題都能夠解決。
通常而言，一個房地產公司能否持續，不僅在於短時間內人、地、錢的匯聚，還在於公司是否夯實了強大的研發體系、工程標準、採購平臺、營銷運營體系等等，這些往往需要時間的沉澱。
可是，對於金融起家、傾向於賺快錢的寶能來說，時間往往是最昂貴的。行業中這類金融為主業的公司涉足房地產時，老闆往往對產品情懷、運營思路興趣寥寥，選拔的人才也更偏重金融化人才。
產業地產興起背後，則是中國房地產行業形勢的新變化。如今，中國房地產行業投資屬性越來越明顯，全國一二線城市土地指標越來越緊張，對開發商來說，土地正在變得比產品更重要，更有投資價值。一些產業地產運營商，以產業為優勢圈地，而後展開與開發商的合作，用投資驅動收益。這是產業地產運營商華夏幸福正在探索之路。
寶能積極打造新產業，而後利用產業圈地，其發展產業地產的邏輯也來源於此。但是，主打產業地產招牌的開發商正在增多，為了打動地方政府，寶能城發還需要更強的品牌號召力。
而且，產業地產並不是打動地方政府的一招鮮。
姚振華的產業地產夢，同樣有地域限制。在中西部區域，大部分城市還停留在商業地產需求期，東部沿海城市對產業喜好度與要求度則更高。
未知的風險還體現在競爭環境，以及地方政府的工作進度上。上述寶能城發中層人士告訴《財經》記者，公司與政府達成合作意向的許多土地，目前還未真正落實。只要沒有摘牌，一切都有變數。
PS：董小姐是《財經》雜誌記者。此文《姚振華重啟地產夢》發表在4月2日的《財經》雜誌上，作者：董小姐。
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