當前，人口正在往三大都市圈加速遷移。中國樓市的底層邏輯，變成了小城市的房價全面日本化，大城市的房價全面香港化。
長三角和大灣區都有著龐大的剛性需求和養老需求。現在，面對樓市復甦的跡象，很多人更想快點買票上車了。
而前陣子，你黃局長的一篇爆款《北京在喊窮，上海在膨脹，廣深在拆牆，中國超級城市的新變局》全網閱讀量超過千萬，引起精英階層大討論，每天都能收到不同大佬的反饋。
當時我就明確地提出，北京對標華盛頓，上海對標東京，廣深對標大舊金山的格局，越來越清晰了。
國家意志與市場力量的相互交織，正在深刻重塑著當前中國三大城市群的面貌。很多人問我說，這會對環京、環滬、環廣深的樓市產生什麼樣的影響？在三大都市圈如何投資，才能實現財富的保值增值。
所以，我又寫了這一篇文章，揭曉答案——
01
上海正在選擇東京模式，未來其人口分佈，將從圓心狀變為發射狀。
這對於外圍的樓市無疑是一種利好，因為這會帶來剛性需求和養老需求的外溢。總體而言，在長三角投資應該是蘇州、無錫 > 寧波 > 嘉興南通。
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從這張表可以看到，06年至17年蘇州小學生人數從35萬人增到73萬，勢頭兇猛，而無錫是略增，寧波是停滯，南通嘉興是負增長後有所回暖。
比起常住人口，小學生人數更能反映每個城市人口流動的態勢，因為常住人口每年都會公佈，按照地方的人力財力，很難想象基層會花大力氣去調研，很多時候是估算出來，而且對常住人口，地方上也有修正的衝動。
從這個指標出發，你黃局長最看好蘇州無錫。
寧波雖然是計劃單列市，力量等級較高，但是這幾年小學生人數一直在減少，說明競爭力正在減弱，其重化工、鋼鐵、汽配等支柱產業不像以前那麼風光，需要我們進一步的觀察。嘉興南通這兩個地方，是戶籍人口跟常住人口嚴重倒掛，充滿不確定性，沒必要去冒險。
如果我們進一步縮小範圍，只看崑山、太倉、平湖、嘉善、啟東幾個衛星城，你黃局長只有一個建議——太倉。這絕對是一個價值窪地。
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我們先看這張圖片，你發現沒有，環滬幾個衛星城的房價跟GDP形成了非常緊密的正相關關係。崑山GDP 3832億元，一手均價1.7萬。太倉GDP1330億元，均價1.6萬。啟東GDP1063億元，均價1.5萬。平湖、嘉善則依次遞減。
GDP高房價就高，GDP低房價就低。這是符合我們的基本認知的。但現在有越來越多的跡象顯示，大都市圈時代的衛星城，房價將不再由其自身的經濟水平所決定，而是要看離超級城市有多近。
這個規律，在深圳身上得到了驗證。
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我們看這張圖片，東莞鳳崗的GDP只有289億元，遠遠比經濟中心虎門、政治中心南城要低，但鳳崗的房價卻反而是最高的，一手均價要到2.3萬，部分樓盤甚至賣到了3萬，比東莞市中心的房價還要高。
為什麼會出現這種情況？
唯一合理的解釋，就是鳳崗離深圳實在是太近了，它是東莞所有鎮街當中離深圳市中心最近的地方，承接了最多的外溢需求，有最為強勁的購買力。
鳳崗離深圳政治中心直線距離大概25公里，離經濟中心南山區大概30公里。而太倉離上海市中心直線距離也就是35公里，相差並不太多。
鳳崗都能賣到3萬，太倉為什麼不可以呢？這裡絕對是一個價值窪地，理論上還有很大的上升空間。萬事俱備，只待長三角一體化的春風，呼啦啦地吹起來。
03
從經濟上來看，粵港澳大灣區的增長潛力，可能是三個城市群當中最大的。因為京津冀講究政治地位，長三角同質化競爭嚴重，而大灣區的互補性最強。不過從房產投資的角度來看，大灣區的坑還是比較多的。
都說房價短期看金融，中期看土地，長期看人口，一個城市的人口吸引力決定了一個地方的房價天花板。那麼，我們怎麼判斷一個城市是否具有吸引力呢？
國際上有一個通行指標，即經濟佔比全國/人口占比全國，當數值大於1的時候，說明這個地方收入水平跑贏全國平均線，人口會源源不斷湧來，反之則低於平均線，人口會流出。
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根據智谷趨勢的統計，江門和肇慶的人口吸引力數值分別只有0.82、0.97，長期來看難以找到接盤俠，所以我們一定要避開這兩個城市。
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而惠州這個地方，因為臨近深圳，又不限購，這兩年的交易非常火爆。2018年其一手住宅成交14.9萬套，排名大灣區第二，比廣州、珠海加起來還多。
雖然惠州的人口吸引力數值為1.31，表面上看好像有可持續性，但據你黃局長的觀察，惠州遍地都是雷。
理由有二：
1. 按照大東京的經驗，50公里是形成雙城生活都市圈的極限距離。而惠州緊挨深圳的地方，叫做惠陽區，離鵬城市中心直線距離就超過了50公里。讓那些買不起南山、福田一間房的剛需客，跑到這裡買房住並不太現實。除非本身就在龍崗片區工作，距離還能再近一些。但這群人的數量，相比惠州龐大的住房供應量來說還是少了，所以未來惠州的房子並不好套現。
2. 深圳有600萬套小產權房，佔比全部住房市場的60%以上，現在仍有超過一半以上的人住在小產權房中。而且價格還不算貴，從幾十萬到一兩百萬都有，剛需客的選擇性很多。很多年輕人並不願意將生命消耗在路上，所以寧願買小產權房，也不想大老遠跑到惠州去。
長期來看，在惠州投資可能保值沒問題——畢竟還是很多人在深圳買不起房，無法將父母接到身邊養老，所以在惠州有一定的養老需求——但賺大錢的可能性不大。
在環廣深這個地方，你黃局長最看好的地方是東莞，其次才是佛山。
雖然東莞的GDP是8000多億元，比佛山的近一萬億要弱。但有一種觀點認為，東莞是由深圳來輻射帶動的，佛山由廣州來輻射帶動的，深圳與廣州的各種發展潛力，就決定了東莞與佛山天花板。深圳勢頭很猛，所以東莞有可能會趕超佛山。
我還是認可這種說法的。你想想，華為把製造和研發環節都放到了東莞，為什麼不是惠州，不是中山（深中通道即將開通）？這背後肯定是深思熟慮過的。如果你看不懂，那你只管跟著最聰明的公司下注好了，大概率不會有錯。
在這個充滿不確定性的時代，我們唯一能做的，就是睜大眼睛，尋求最優的配置。如此，我們才能對沖未來可能會來臨的風險。
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