把人口要素放在歷史長河中，不難發現，一個國家的發展與人口數量息息相關。1953年新中國第一次全國人口普查表明當時中國人口為6億人，1982年正式開始實行計劃生育的時候，中國人口為10億人。在大約二十九年的時間裡，中國人口增長了4億人。從1982年的10億人口到2019年的14億人口，37年間增長了4億人。隨著醫療技術和生活水平的提高，人均壽命增長至75歲左右，看似人口增長的速度變緩，實則人口總基數不斷增加。
八億人口助推中國經濟快速跨越式發展，第一次人口紅利是低成本勞動力，第二次人口紅利是巨大的消費市場。整個路徑演變的過程，從農業向勞動密集型產業過渡，再向東南亞國家轉移，再到自主發展核心高科技產業，打造數字經濟，這顯示出第三次人口紅利是大量精英人才以現代公司形式激發出的創新者力量引領著國家深層次產業變革。
八億人口、兩輩人的艱苦奮鬥推動著中國城市化進程，也釋放出巨大的住房剛需，房地產行業迎來歷史機遇。土地是稀缺資源，作為生存居住和產業發展的空間載體，滿足生活資料與生產資料的基本需求，在城市化的推動下產生極高的經濟價值與社會價值。依託於土地財政收入，當地政府得以有充足資金進行社會主義建設，中國具備了保持高速發展的原生動力。除此之外，房地產養活了整個銀行系統和上下游產業，包括鋼鐵、水泥、機械、家電等。這為日後系統性金融風險和產能過剩埋下伏筆，也逐漸培養起強大的基建能力。
很多人之所以經常把房地產和系統性金融風險聯繫起來，那是因為銀行的主要利潤來源於房貸，兩者相互輸血，一榮俱榮、一損俱損。據相關數據顯示，截止2018年末中國建設銀行個人住房貸款餘額為4.75萬億元，同比上年新增5405億元，增幅超過10%。從投放比例來看，建設銀行新增貸款中投向個人住房貸款的佔比為61.4%，同比增長6.7%。換句話說，中國建設銀行超過60%都是房貸，建設銀行每放出1萬元貸款，其中有6000多元就是房貸。一旦房地產行業出現大起大落勢必影響到金融系統的穩定，反之作為資金密集型行業的房企一旦沒有了銀行的貸款支持也是很難生存的。
改革開放的40年也是房地產行業快速發展的40年，甚至一度成為國民經濟的重要支柱。隨著城市化水平的不斷提高、城市土地資源不斷開發，以及國家產業政策的戰略調整，房地產正在逐步退出第一戰場，削弱對金融系統的捆綁也成為很多銀行進一步改革的目標。
最近一組數據更是讓整個房地產市場膽戰心驚：2016年中國出生人口1786萬，2017年出生人口1723萬，2018年出生人口1523萬，2019年到目前為止11月17日1016萬，距離2019年結束還有一個多月，預計出生嬰兒不到100萬。那麼2019年的出生人口約為1100萬，人口斷崖式下跌。一方面人口銳減意味著需求降低，另一方面一二線城市的土地供應減少，供給需求同時減少的情況下會使得房價呈現平穩狀態，不會出現大起大落。
如果說一二線城市是第一戰場，那麼附屬縣城和偏遠郊區會成為第二個戰場，那裡將伴隨著社會主義新農村建設和扶貧攻堅戰開啟下一波城市化。豐富的土地資源、大城市人口溢出、產業重心郊區外移、商業機遇的市場下沉將帶來房地產市場“第二春”。而這一次的房地產狂歡屬於頭部房企，比如萬科、碧桂園、恆大等等。它們資金充盈，對銀行的依賴較小，在拿地和品牌溢價上具備競爭優勢，而那些中小房企則會大批量淘汰。據人民法院公告網顯示，截至11月20日，房地產開放商的破產數量已經高達446家，平均每天就有1.5家房地產企業倒地破產，創下歷史記錄。
過去大家積極拿地、集團發展多元化業務，依賴的是持續不斷的現金流和不受限制的高槓杆。如今這種高槓杆擴張的模式，卻成為壓垮房企的沉重枷鎖。“財務槓桿過高、資金斷流、融資跟不上、借錢還不了，這就是很多公司活不下去的原因。”
人口紅利的第一、二階段對應的是勞動力密集型的加工製造業和資源密集型的房地產，接下來是第三階段的“人才紅利期”，對應的產業是知識技術密集、物質資源消耗少、成長潛力大、綜合效益好的產業，包括：新一代信息技術產業、高端裝備製造產業、新材料產業、生物產業、新能源汽車產業、新能源產業、節能環保產業、數字創意產業。反觀知名頭部房企頻繁轉型，從民用住宅向產業地產，嘗試擁抱不同歷史時期的新使命。事實證明，人口結構正在改變，中國經濟增長的動能也在改變，房地產行業也在改變。不管怎樣變，每個行業所肩負的歷史使命不會變，把事物的因果放在更大的語境下或許可以看的更清晰：順勢而為，方得始終！
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