標題已經很全面的總結了這次實戰案例的內容。下面我會先把重要信息列出，然後再具體介紹過程。
需要特意說明的是這只是一次投資案例的完整記錄，意在給大家一些參考和借鑑。並不是鼓勵大家去都市圈投資，因為任何一筆房產投資都需要考慮到很多因素（包括政策、信貸、供需、發展潛力等等），而不能簡單的複製。
座標：南京都市圈——句容寶華
標的物：四季金輝1樓81.6平二手房（買入價63萬+5萬稅+1.5萬中介費，賣出淨得價96萬）
時間：
1、籤合同買入下定金時間2016年9月中旬（5萬定金+1.5萬中介費）
2、2016年12月支付56萬房款過戶+5萬稅（全款，其中有20萬是用的信用貸）
3、2017年1月底拿到產證完成房屋交接（支付2萬尾款）
4、2017年4月21籤合同96萬淨得賣出（下家三成首付剩餘貸款）
具體過程
從買入到賣出，整個過程我寫得非常詳細。考慮到閱讀體驗，我會分成上下兩篇進行介紹，本篇介紹買入過程，下篇介紹賣出過程。裡面有一些經驗和技巧，希望對大家有幫助。
進入2016年，南京樓市異常火熱。每個月各種報道都是某某樓盤又上漲多少，全民都進入買房模式。我在1月份和3月份各入手了一個新房。到了8月份的時候，市場已經火熱得不行。各個樓盤要麼開始捂盤要麼就是價格已經很高。
這個時候南京樓市的火熱開始向外圍傳導。六合、溧水、寶華這些地方的房價開始拉昇。
我一直都在關注樓市的一些信息。對於六合和溧水的房子不清楚，但是寶華的房子多少還有些瞭解。
寶華在地理位置上緊靠南京仙林湖片區（真的是緊靠啊），而彼時仙林湖片區的房價早已站上3萬並且配套也已相當完善。有仙林的各種大學、金鷹奧萊、萬達茂（在建）、各種早已交付入住的大牌樓盤等等。這個時候的寶華房價在9000左右。
隔了幾公里不到，一腳油門的距離，房價差了3倍多。於是我過去開始踩盤了。
沿著仙林大道往下過了一個鐵道口就進入寶華地界了，道路兩邊扎堆著各種樓盤。離得最近的是仙林國際花園（已交付入住），這個小區旁邊就是大量的電線架。再往下是仙林悅城（新房在賣）。明明是在句容寶華了，這兩個樓盤還都叫仙林XX，抱大腿蹭流量直接到這種地步…再往後就是遠洋心裡（新盤）、恆大雅苑（交付已入住）、濠鋒星鑽、四季金輝、天正理想城等等。
仙林花園因為小區外面密密的電線架我直接pass了，其他幾個樓盤我都去看了一遍。
仙林悅城的位置應該說除了仙林國際之外離仙林最近。我去的時候在售房源價格在9000/平，但是售樓處感覺不怎麼像樣，裡面一個臨時搭的小臺子用來登記客源信息，銷售人員素質也不太行。售樓處是一個樓盤的臉面啊，你好歹也下下功夫搞得像點樣子。給我的感覺仙林悅城就是一個賣完房子收錢走人的主，能坑一個是一個，一點都不正規。看到售樓處的樣子我就開始擔心後面交房的質量是不是也沒的保障，是不是到時候要費心費力的維權啊什麼的。所以這個也被我PASS掉了。
看完仙林悅城再去看遠洋心裡，立馬覺得高大上很多。樓盤外面的綠化做得很漂亮，保安幫你開車門，售樓處裡的銷售也看著還比較專業。基本上已經跟在南京看樓盤的體驗差不多了。那個時候去還沒開盤，只是先登記信息等開盤說要搖號。而且開盤價格也比較高，10000+/平。
恆大雅苑當時只有二手房，很多都是開發商精裝修的，均價也在10000+。恆大雅苑是寶華那邊質量和口碑最好的，小區入住率很高，底商的配套也比較豐富了。
濠鋒星鑽我去的時候剛開盤，精裝修交付 10000+。開盤當天日光。
天正理想城去看的時候沒剩幾套了，戶型還都很差。
四季金輝在售毛坯9000+，但是也沒剩幾套了。下一次開盤要9500+。這個樓盤我覺得是除了遠洋心裡之外，在售樓盤裡最好的了。售樓處體驗的感覺很正規。
新盤看了一遍，然後我就去中介那邊瞭解二手房的情況了。恆大雅苑交付已久，二手房最多。仙林國際我之前就PASS了，剩下的幾個盤基本都沒啥二手房出來。我留了聯繫方式，說了我的需求，讓中介有合適的房源聯繫我就回去了。
後面陸陸續續中介給我介紹了幾套恆大雅苑的房子，我沒有看到性價比不錯的。差不多9月中旬的時候一箇中介聯繫我說有一套四季金輝的二手房價格很便宜，1樓的，問我介不介意要不要來看一下。65萬81.6平，不算稅8千一平不到，確實算便宜。我開車1個小時多到那邊看了下，小三房，採光還行。
對於投資的房子，請注意，不要太在意樓層。只要價格足夠低不用管是1樓還是頂樓，沒有賣不掉的房子只有賣不掉的價格。對於筍盤而言，你入手的價格越低、安全墊越厚，以後你出手越容易、賺得才會越多。賣出的時候你比正常樓層掛便宜個幾萬不就OK了，總會有人買的，只不過待售的時間可能會拉長。
考慮到下面幾點：第一價格便宜；第二這是現房；第三寶華的房子現在很熱（前面我在描述新盤的時候其實大家就可以看出來，遠洋心裡要搖號，另一個濠鋒星鑽開盤日光）；第四接下來我認為南京的熱度會進一步向寶華傳導。南京已經過熱，房價也已經有了較大漲幅。一些後知後覺還沒有上車的，尤其是手裡的資金也有限的就要被趕到都市圈來買了。也就是說我認為後面寶華肯定還要更熱，房價還會加速上漲。
基於上面的這些考慮，看完房我跟中介說，聯繫房主吧，這個房子我買了。
沒有什麼好拖泥帶水的。入手價格合適、房子沒有什麼硬傷、後期升值潛力認可，有了這些做前提，那就不用墨跡，買買買~
後面跟中介進一步瞭解才知道這套房子其實已經有一個意向買家了，是一對老夫妻，但是中介前前後後幫著約來房主談了幾次了，老夫妻最後還是定不下來，以至於房主都不想再跟他們談了。
房主人挺實在的，見面我們談了下價格，最後全款63萬拿下。他這套房子也是剛交付，他剛去辦了產證，中介說要等兩個月以後才可以去過戶。這個都沒有問題，只要在合同裡把過戶時間交房時間寫清楚就好。我付了5萬定金+1.5萬中介費（因為這個房源是獨家的，），約定過戶當天把剩餘房款打給他，留2萬尾款交房再給。
就這樣5萬定金在9月中旬瑣住了這套房子，12月我們去過戶時付了56萬。過戶當天稅費差不多5萬。1月份拿到新不動產證去交接了房子把2萬尾款付清。
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