悲觀的人在每個機會里看見危機，樂觀的人在每個危機裡看到機會。
——丘吉爾
這段時間，蘇州樓市似乎有點“信心不足”。
市區土拍現流拍、“堅決遏制房價”的中央會議、四大行銀行新規、深圳杭州多地的限售政策、廈門房價“腰斬”傳聞、難辨真假的“房產稅細則”流出......條條的重磅新聞，字裡行間彷彿都寫著兩個字：涼涼。
而據央行調查問卷，第二季度，44.7%的居民預期【基本不變】，8.5%的居民預期【房價下降】，10.3%的居民【看不準】——不一定準確，但至少反應了市場情緒：民間對於房價上漲的預期悲觀。
蘇州人也大抵如此，在前所未有的調控面前，有些茫然：地產業是否見頂？房價是否已開啟下跌進程？現在，到底還能不能在蘇州買房？
大多數人可能想不到，此刻，也許正是在蘇州買房的最佳窗口期。
為什麼現在是最佳買房時機的理由①：備案限價擠掉了房價水分
前兩個月，市區包括吳江不少的項目開盤，引發了多次哄搶，預約量幾倍於房源量。至於哄搶的原因？簡單，價格低，比周邊房價便宜四五一千平那種。
4月開盤的路勁瀾山瀾，整體均價31000元/平左右；
6月開盤的華潤凱旋門三期，整體均價約16000元/平左右；
6月開盤的北極星尚雅苑，整體均價約18000元/平左右。
為什麼價格會這麼低？並不是開發商有錢不賺，而是備案限價政策，鎖死了樓盤的售價。
蘇州限價政策規定，樓盤在開盤前，需到當地價格主管部門備案最高售價，開發商不得擅自在銷售中突破此價格賣房——一房一價，幫忙擠掉了水分，新房變的便宜，“買到即賺到”，人們當然要趕著買。
有意思的是，蘇州的備案定價很有特點：
① 因盤施策。官方的備案定價，會“看菜下飯”，並不完全按照所屬板塊的房價水平，開發商當初的拿地價是關鍵。
比方說， 華潤凱旋門，蘇州灣賣2萬左右，但項目拿地便宜，那備案就只有1.6萬/平，且明年大概率還是這個價；反向的例子也有，恆大悅瓏灣，周邊賣一萬五六，但它拿地貴，備案價故接近3萬/平。
換句話說，那些初期拿地便宜的樓盤，如今想要備出高價，已比較困難。
② 彈性大。 去年，部分次核心板塊3萬+、4萬+的備案價十分常見，媒體也愛炒作這類新聞，今年呢？大大小小的樓盤的備案價，基本上都是貼著成本了——這是實打實地要控漲，也難怪，蘇州的開發商們最近紛紛叫苦不迭。
但是，關鍵的“但是”來了：苦的是開發商，樂的是買房人。因為備案限價，很多樓盤售價十分美麗，明晃晃的差價在哪裡，買到就是賺到。
（太湖匯景備案價格）
而且，現階段“調控加緊”，備案價短期內必定還是嚴控，這種價格上不去的樓盤，還有很多，除了上述的 華潤凱旋門、 北極星尚雅苑（沒房了），比如今年一直賣得很火的太湖匯景，備案均價1.3萬/平左右。
這種“備案價上不去”的樓盤，絕對屬於“調控福利”，該出手時就要出手，不要猶豫糾結。
為什麼現在是最佳買房時機的理由②：高地價未完全接管樓市
我們都知道，2016年-2017年，蘇州出讓了一大批的高價地。
而今年上半年，在滸關，在木瀆，在太湖度假區，不少的高價地項目已經亮相，似乎“高地價項目推高房價”的恐怖故事，即刻就要上演。
但幸運的是，高地價項目，現在還只是“蹭蹭不進去”，真正開盤銷售的是少數，新房市場的主要供貨方，還是一些老盤。
（8月蘇州新房樓盤開盤情況）
看一眼8月開盤樓盤列表，幾乎沒有純新盤，主要老盤加推為主，價格厚道。但我們也要注意，不少的老盤，同樣已經接近銷售末期了。
等到明年這個時候，除了極少數刻意“慢慢賣”老盤，市面上可能就剩高地價、現房銷售樓盤，那時，買房人的選擇面將收窄很多。
所以，現在還真就是圍獵老盤的最佳時期，手快有，手慢無。
為什麼現在是最佳買房時機的理由③：二手房可以“撿漏”
二手房是樓市的“晴雨表”，敏感，易波動。
上個月，走訪新區某家信義房屋時，門店負責人就提到，很多房東都在關注7月23日土拍，而面對“流拍”的不利影響，中介自然也準備了一套說辭，安撫房東、買家。可見，新房、土地市場的一點風吹草動，都傳導到二手房市場，並引起不小的波瀾。
那麼，在現在調控之下，二手房會降價嗎？大概率。
一來，二手房流動性降低是大趨勢，蘇州雖然還沒有限售，但房貸利率的上浮、四大行新規，都有會增加二手房交易成本。對於投資屬性的房東來說，利空消息紛至沓來，存在一定恐慌心理，之前有些槓桿做的高的，沒有太多錢月供的是急於出手的。
只要有“沉不住”的房東，就意味著買家有“撿漏”的機會。
（在蘇州部分熱點區域，二手房成交量數倍於新房）
二來，在蘇州，新房和二手房已是競爭關係。過去因為買不到新房，或新房價格太高，大家才會買二手，乃至於很多區域，二手房價格虛高，甚至和新房形成倒掛，比如尹山湖， 保利悅都賣2.5萬/平，周邊掛2.6萬/平的房源一大堆，比如青劍湖，有部分房東，都已經掛到4萬/平了。
但在現階段，新房價格被備案價壓住，部分購房者或會從二手房轉入新房，加之未來市場走向不明，部分虛高的二手房價格可能會應聲調整，回落到合理的水平。
可以預見的是，房價嚴控下，報價虛高的二手房或將有一次價格調整，有意二手房的朋友，大可擇時上車。
END
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