非著名相聲演員郭德綱說過：“江山父老能容我，不使人間造孽錢”。現在問題不是容不容的問題，而是能不能的問題，孽不孽的，基本無語。比如房地產，比如開發商，比如房價，比如安放靈魂和肉身的錯位，比如各種“我太難了”。所以，樓市就是那樣，你不過去，它自己也會過來。
2020馬上來了，即將過去的一年關於房地產，你肯定也沾染了不少福氣。比如，你在農村有塊宅基地，那麼，農村集體土地入市，你原本不值幾文的土地立刻身價倍增，自己的財富也水漲船高；比如你原來住在棚戶區，那麼，棚改一拆遷，立刻野雞變鳳凰，啥也不說，進城買房。當然，這些有福之人裡，肯定沒有沒房沒地著急湊首付的悲催購房者。
2019這一年，房地產開發商也是有點小悲催的。在看似房地產紅火的2019年，開發商銷售額預估能夠達到16萬億，但是，這是靠透支購房者的購買力的形式實現的。即將到來的2020年，該買的，買了。沒買的，也買不起。你告訴我，房子賣給誰？而且2020對開發商也並不友好，要過棚改被“掏空”，房地產“缺鈣”，購房者不買賬這幾道坎。
第一道坎就是2019年的棚改建設套數縮水，紅利被“掏空”。這點就把開發商打成了2020年“整條街上最衰的仔”。要知道2015年推出的棚戶區改造貨幣化安置，是為了給三四線城市去庫存的“定向放水”。拿錢砸，拆了你的舊房，許多棚戶區居民喜提新居好幾套。
2014年到2018年，全國棚戶區改造建設計劃套數分別是470萬、601萬、606萬、609萬和626萬套。而今年的棚戶區改造的套數則是315萬套，也就是說僅有2018年配改套數的一半左右，縮水嚴重。上層掏錢給居民，房地產開發商辦事賺錢的棚改貨幣化安置的紅利一去不復返了。
要不說，房地產是最掙錢的行當呢？在歷年的棚改中，開發商只要幹好拆遷和蓋房兩件事，房價迅速翻番，錢就如滔滔江水，連綿不絕。唯一的缺憾就是三四線城市的舊庫存是去了，但是棚戶區居民購買力被激活，也帶領著一大波猶豫期的購房者上車，開發商賺得盆滿缽滿後，又造成了一大批新的庫存。
恆大、萬科、碧桂園都是當時受到棚戶區改造貨幣化安置政策的最大受益者，而當地一些小型房地產開發企業也鹹魚翻生，從“樓跑跑”再次變成光鮮靚麗的“房老闆”。如今，萬科說要“活下去”，恆大樓盤促銷，碧桂園則收縮戰線，把開發的目光重新定位在一二線城市。只留下小型房企守著蓋好的房子，在風中凌亂。
第二道坎是開發商沒錢了。舊債未還，新債又來，只好只好拆東牆補西牆，極度“缺鈣”。從棚改當中嚐到甜頭後，全國的各個開發商迅速“抖”了起來。有頂層的背書，多蓋房，就意味著多收益。於是各路開發商各自跑馬圈地，掙錢的王道就是誰手裡的地多，誰就是南坡萬！
為了有錢多拿地，房地產業內甚至發明了“高週轉”這一個詞彙。督促購房者上車，加快資金回籠。當然這些還不夠，那就需要和各個金融機構借貸。反正有樓盤做抵押，房價形勢這麼好，借錢 so easy。可是，樓市調控下的要求就是，擰緊房地產融資的水龍頭。沒錢拿地，開發商只好拆東牆補西牆，打一槍換個地方，賺一筆是一筆。
這種背個銀行搞開發的房地產開發模式，其實十分危險。一旦哪個環節出錯，就會引發多米諾骨牌連鎖反應。背上的大量高息借款隨時都可能變成壓垮駱駝的“最後一根稻草”。數據顯示，2019年中，174家上市房企整體現金持有量，相比年初增長7.98%至3.1萬億元，同時總有息負債比年初也增加10.69%，總規模達到了7.6萬億元。
這還只是冰山一角，百十來家上市房地產企業的負債，相比較於全國十萬+的中小型開發商，他們“本小利薄”，抗風項能力更差，隨著棚改套數的縮水，購房者購買力的不斷透支，過完這個年，無論什麼級別的開發商，面對房地產債務規模會“滾雪球”一般的增長，給銀行打錢，將會成為比拿地、更重要的事兒，加入2019年近600家房企關門的行列也會是高概率的情況。
開發商現金流短缺，只能靠繼續借利息更高的錢，用來償還以前欠的債務。今年拿的地還要繼續投入，明年欠的錢還要繼續歸還，最終的結果就是2020年開發商債務越來越多，房子越蓋越多，開發商只能先消化手中的樓盤迴本，樓市也就有了新“庫存”。
第三道坎是，房價已經到了天花板，購房者是真的沒錢了。還沒買房的人是無比羨慕早五年買房的人的，因為現在房價翻了一番了。各種限貸也讓購房者咬緊牙關，拉下臉皮向親戚六道借錢湊首付。首付交了那就是吭哧吭哧還房貸的漫長歲月。
這裡需要科普一個小知識，那就是居民槓桿率。所謂居民槓桿率，指的就是居民債務與可支配收入之比。也就是今天的人，透支明天掙到的錢。今天透支的越多，就意味明天能用的錢越少。眼睛一閉，不睜，一輩子過去了。可是債務卻不會過去，因為你的資產還放在那。
那麼，我們已經花了多少明天的錢呢？據統計，2018年，我們的居民槓桿率已達到六成，到2019年底，居民槓桿率可能達到65%。有文章分析稱，按照國際貨幣基金組織劃分的標準，槓桿率超過三成，經濟增速就會受到影響，如果超過六成五，金融體系就會受到考驗。
2020年，對購房者來說，不過是普通的一年，因為對買了房子也就意味著自己甘願當“房奴”，從憤怒到感慨，再到麻木，無所謂了。而2020年必定是對開發商考驗的開始。棚改被“掏空”，房地產“缺鈣”，購房者不買賬，三座大山壓在開發商身上，房價你是降還是不降？
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