聽說在職場中流行一句話：想要解決一個問題，就一定要把這個事鬧大。
跟同事有矛盾，對領導安排的工作感到不爽，嫌棄自己工資低，最好的解決辦法，並不是一味的忍耐，而是想方設法表達自己的不滿，事情鬧到盡人皆知了，人際關係的邊界也就守住了。
聽起來很諷刺，但現實就是如此。想要“大事化小，小事化了”，最好的手段，就是把小事變成大事，別人才會重視你。
這讓我又想起了業內專家、知名基金經理李蓓說過的一句話：價格是具有自我“摧毀”機制的。
前段時間我寫了一篇文章，叫樓市的“自我催眠”：漲房價-地產商加速拿地-施工帶動鋼材、水泥、挖掘機的銷量-房地產景氣度提升-有房族財富膨脹-大手大腳消費-房價繼續漲。
想破除這個“閉環”，需要價格漲到高不可及，購房需求被迫降低，同時開發商受天然逐利慾望驅使，供給無節制增長。
此時供求關係逆轉，房價“自我摧毀”，想不跌都難。
索羅斯曾提出了非常著名的“反身性”理論，也是一樣的道理。
往復雜裡說：由於社會現象沒有類似自然現象的客觀標準（錨），因此人們總會有這樣那樣的認知偏差，而這種偏差會被放大，在正反饋的循環裡不斷積累，直至系統崩潰。系統崩潰是一種最徹底的負反饋機制，最終達到糾偏的作用。
說白了，沒人知道房子到底值多少錢，因為沒有“錨”，此時人性當中的瘋狂會被放大，直到變成大部分人難以承受之重，接盤者寥寥，“負反饋”來臨，房價迴歸理性。
稍微瞭解財務知識的朋友都知道，資產=所有者權益+負債。100萬的房屋資產=首付30萬+貸款70萬，這就是身家百萬的由來。
當房價上漲時，100萬的房屋資產升值到200萬，70萬的負債沒有變，你的資產負債表會變得越來越健康。
當房價漲到絕大部分人都難以承受，收入連利息都覆蓋不了，供求逆轉，房價轉跌，把30萬的首付虧完，房屋資產連70萬的負債都不如，這就叫“資不抵債”。
俗話說：不破不立，大破大立，其實是一個意思。
現在的樓市，就出現了1個“反身性”效應的苗頭。
比如，負債面臨“天花板”。
上文提到，當收入沒有辦法堵住負債的“窟窿”，高房價自然會逆轉。
衡量負債的最佳指標，無疑是居民槓桿率。
按一般的算法，用居民債務餘額除以GDP，我們目前的居民槓桿率約為55%，不到60%，國際上70%-80%才見頂，還有繼續加槓桿買房的空間。
但是，把分母換成城鄉調查口徑的居民可支配收入，結果有點誇張：目前居民槓桿率高達105%。
要知道，這是自1998“房改”以來，20年來首次出現的，達到105%這個水平，比美國、日本還高，與法國持平，低於英國。
為啥在可支配收入的對比下，美國、日本的槓桿率比咱們還低？
答案再簡單不過了，有了2008年的“不破不立”之後，美國居民槓桿率持續走低。日本是從90年代的樓市“幻夢”結束後，槓桿率幾乎維持了20多年沒有任何變化。
顯然，美國日本都是在“硬著陸”的前提下，使樓市迴歸了理性，前者是在2008年，後者是上世紀90年代。
問題是，我們能讓這種“反身性”效應出現嗎？當然不能。
很多人嘴上說得輕鬆，房價趕快跌，認為這樣就能買到稱心如意的房子了。
其實不然，因為房地產對我們太重要了，不管是有房族還是無房者。
易居CEO丁祖昱在前兩天的跨年演講中說：房地產是經濟的壓艙石和穩定器。
房地產+加註業佔GDP的比重，兩者相加佔整個GDP的1/7。土地出讓金貢獻了1/5的廣義財政收入。房地產相關稅收加上房企所得稅，佔了整個狹義財政收入的1/6。
房地產+建築業，一共為中國今天提供了5000萬個就業崗位，2010年是2100萬個，這10年增長了2.4倍。現在達到了5052萬人就業。
這些數字列出來，你能保證房價下跌時不會殃及自己嗎？
身邊的親戚朋友，幹裝修的，賣傢俱的，賣建材的，幹施工的，賣塗料的，做設計的，搞工程的，如果大家一起失業，誰又能獨善其身？
所以，儘量延緩“反身性”出現的時間，是調控的“核心要義”。
槓桿率已經這麼高了，在房價不大降的前提下，負債大幅下降是不可能的。
事情的矛盾之處在於，假如任由房價躥升，槓桿率、反身性又遲早會到來。
此時就需要調控具有高超的智慧。
比如，限購、限貸、限售降低流動性，讓市場上買賣房產的成交量下降，房子沒辦法高價賣出去。
比如，因城施策甚至“因區施策”，分而治之，庫存緊張、人口多的城市增加供地，還能形成大都市圈，一舉兩得。樓盤供過於求的地方壓縮供地和棚改，房價形成陰跌。
從房地產規律來說，這些措施很難阻擋“反身性”的到來，但是，可以大幅延緩拐點到來的時間。
何時會逆轉？5年、10年還是20年？
沒人知道具體時間，調控能做的，是在延緩反身性到來的這段時間內，持續提高可支配收入，最終平穩過關。
對購房者來說，既想規避“大破大立”的風險，又想防禦“現金縮水”的策略，是“量力而行”。
1，低利率時代難以逆轉，如果你不負債，確實會被有房族甩開身位，正如過去這些年頻頻上演的戲碼一樣。
2，衡量負債的唯一標準，是我們自己的收入，在房價不可能幾年內翻番的前提下，尤其是那些無人口支撐、無產業基礎、無工作機會的“三無”城市，過度透支家庭財力，就意味著接“最後一棒”。
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