我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：房姐你好！感覺漢口金銀湖地段非常適合居住，環境特別好！但好像漲幅跟不上其它區域。請問就這個區域而言，有哪些樓盤比較適合居住且以後漲幅更好一些？另外臥龍東方郡怎麼樣？感謝！

回答：你好，武漢有很多地方，風景優美，非常適合自住，但是房價就是不怎麼漲。

金銀湖，藏龍島，後官湖都是如此。因為從ZF規劃的宏觀層面，這些板塊就是居住區，是睡城，與產業區割裂。這些遠城區的土地並不稀缺，新盤和二手盤的天量供應，所以價格抬升非常慢，美景收割了一批又一批的土豪和韭菜。

臥龍東方郡：一句話，太貴了。沒有豪宅命，卻要豪宅價。還臨馬路，又沒小區環境，就是以後升值最差的那種。如果生活半徑在附近，自住可以考慮，投資還是多關注三環內主城區。

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提問：新人首問，美女房姐您好！本人湖北孝感座標廣州子彈350，目前廣州集體戶口，花都區萬達文旅城二套房，沒有網籤（可以籤也可不籤），如果簽了就沒有購房名額！請問是繼續在廣州購房，還是去深圳購房（深圳很少去），也很喜歡武漢！請萬能房姐給點建議，謝謝

回答：你好，花都的定位：廣州的後花園，空港基地，地大物博，人煙稀少。

花都放開限購之後，應該快速賣掉花都，而不是現在衝進去接盤。

子彈350，如果月供能力不錯，建議深圳和廣州各入手一套。深圳從經濟 產業 人口結構和城市活力 的角度看優於廣州，但是目前已經漲過一波了，疫情期間部分虛高的樓盤開始回落，目前的投資策略是逢筍入。

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提問：您好！睿智房姐。新人首問，感謝！座標徐州，37歲，本科。家屬機關工作（流水低，社保動不了，接受不了54大法）家庭年餘45W 子彈100W，房子兩套【1】徐州雲龍萬達住宅價150W（以我名義貸，餘30貸）【2】徐州二環西路（學區好，打算自住）價值200W（以我名義貸，餘70貸）。現打算徐州的兩套留著（這兩年徐州發展也很好），南京江北新區或者鄭州高鐵入一套（考慮距離近，家屬情況好破限購），等年底再入武漢一套。沒選擇一線的原因按您的方法還不好破限購，成都重慶瀋陽感覺太遠不好打理。請問徐州發展怎麼樣？是否值得再投？我的上面打算是否合理？如不合理請問該怎麼規劃？

回答：徐州，洛陽，臨沂，綿陽，襄陽，南陽這種城市最大的特點就是本地人口眾多，也算是個小一點的中心，但是又達不到二線的程度，炒作過後二手房流動性枯竭的太嚴重。一手非常猛，學區非常猛，但是很容易掉坑裡。短炒有一定前途，但是從長期來看，不值得長持，即使短期內衝高也會很短時間內冷卻，沒有太大價值。徐州倉位不建議太重。南京 鄭州 杭州都是比徐州更好的城市。

江北新區可以搶倒掛嚴重的限價新盤。

現在鄭州樓市涼涼，涼涼階段就買好地段，多看看金水區，二七區的地鐵次新。

提問：新人首問，美麗的房姐您好，座標南寧，父母名下兩套火車站160平還有30w房貸未還完，柳沙49平老破小等拆。未婚妻父母兩套房貸均未還完，小兩口計劃入sfsd新房自住，存款40，兩塊均為體制，家庭穩定年收入20-25，在考慮周邊配套環境以及半投資的情況下用何種方式在哪兒能入下一套新房，還有需要注意一些什麼事項？為了結婚，麻煩房姐，謝謝房姐了。

回答：南寧各板塊分析：

目前的情況而言，青秀區發展得比較好，配套成熟完善，商場、寫字樓林立，房價自然也比較貴，目前房源也比較少。

五象新區這幾年發展得很快，各種優質資源配套也不斷投入，在加上很多大-牌房企湧入，發展前景很看好，不過目前很多樓盤還在建設中，發展不成熟。

至於興寧、江南、西鄉塘這三個老城區各有特色，興寧可以說是汽配城，不過一些盤自帶溫泉環境舒適; 西鄉塘片區的學校很多，教育資源豐富，還有相思湖等自然景觀。江南區路寬車少，交通路網發達，再加上有地鐵，片區也慢慢發展起來了，這幾個片區相對來說比較適中，適合剛需資金又不是很足的人。

剛需有錢人選青秀區、興寧區，剛需缺錢的人選江南區、西鄉塘區，是投資需求的話，那就是五象新區了。

南寧屬於非常弱的省會。比較效應來看，遠不如重慶，近輸廣州，戰略上昆明佔優。廣西ZZ地位較低，房產池子只能接全國剩下來的最後幾滴水。

一般沒必要在南寧重倉，重慶，成都，廣州，深圳都是更好的選擇。純投資，建議出手1-2套房產，把子彈投資到能級更高，漲幅更大的城市。

提問：房姐好！我是武漢本地人，56歲，在武昌有自住房，沒有兒孫的壓力，我們夫妻計劃找個氣候溫暖的縣城買個小別墅安度晚年，預計200w，目前考慮福建漳州的長泰縣天成山一帶，不知是否合適？請指點

回答：你好，美‌景和空氣自然是好的，但這個不‌是必需‌品，老人要的是健康的醫療環‌境！是三‌甲醫‌院，是隨時隨地養病看‌病的續‌命！這些恰恰是旅‌遊勝地稀‌缺的。事實‌上在美國，有‌錢富‌人，都是住在大城市的近郊養老院，裡‌面有頂尖的醫生，不‌遠處有非‌常棒的醫院。

而中國的醫療資源都在一線城市和省會，海南、雲南和惠州都沒‌有，漳州和長泰也沒有。目前來看，三亞和昆明是相對適中的選擇，比其他三四線城市稍微強點。

提問：新人首問 南京投資房產 子彈160 五個區域 1岱山新城靠近秦淮河兩個項目電建洺悅華府均價29400 世貿璀璨睿灣均價31000 距離未來7號線地鐵站西善橋站1.5公里，精裝交付，後期附近還會規劃蘇寧足球小鎮，過了河就是河西南。2江北 科學城板塊 水沐雲築 均價2.1萬 距離S3線蘭花塘站1公里 。3紫東 麒麟高新區板塊 藍光睿創毛坯2.7萬 未來12號線有一站經過 。4青龍山上坊板塊 中南上悅城等 均價2.6萬精裝，未來12線上坊站經過，不過附近1公里有三座公墓。5寶華山 龍潭板塊 正榮悅東府等 均價1.7萬精裝。6江寧東南大學 3號線秣周東路地鐵站附近均價30000左右 以上是否適合

回答：南京比較有價值的板塊：河西南，江北新區，南站，油坊橋 資金少關注青龍山新城 不過南京均價最終會到上海同等板塊60%，以南京為跳板，終極目標還是往上海跳。上海和南京，長遠看，仍然不是一個級別的城市。所以子彈160，更建議54大法破限購入手上海。如果只考慮南京，記住一個原則：一手限價盤，哪裡價格倒掛嚴重買哪裡。追求確定收益。所以你看的這幾個盤，都不是投資首選。

提問：請問房姐，北京現階段房價已經這麼貴了，老破小鳳變冰短炒還有盈利空間嗎？作為新手起步是否依然值得做？

回答：鳳冰有幾個要點。

第一，淡季要買二三四樓，最好三樓；旺季前要買一五六樓，最好六樓；旺季中又反過來要買二三四樓，最好三樓。

第二，絕對不要過戶。過戶是肯定不划算的，除非碰到旺季大漲，否則很可能不賺錢甚至賠錢。

第三，北京房價沒有天花板。老破小也一樣，也沒有天花板。老破小隻是外立面、樓道環境、小區環境一般，但硬指標還是很好的。地段、密度、得房率、戶型實用度。那麼只要未來那些容易改善的外在因素改善了，估值就會修復，利潤就有了。

詳見知識星球內部資料《炒房客的流派（二）——老破小如何賺錢》

提問：你好 房姐：我是做是跟房產有關聯的工作，現在銀行對房產有關的行業都有限制，貸款啥的都有受限，我的信用比干其他行業的朋友好很多倍，收入也高一些但各銀行的信用貸款我都受限審批不通過，我如何獲得很平常行業一樣各銀行的貸款？

回答：銀行有行業歧視 房產 建築 金融 是銀行認為的高危行業，不願意放貸的 你做個包裝，把行業換一下就好了

提問：房姐，請問一下入手深圳龍崗區鴻榮源尚峰這個房子兩室一廳如何？未來升值空間如何？

回答：鴻榮源尚峰 主打14號線，高贈送，大品牌，龍崗第一梯隊樓盤 有的房子是片區好，前景好，但產品一般，比如碧海。有的房子是產品好，但片區一般，就後期增值潛力來說，前者會好於後者。尚峰屬於後者，片區一般，但自身產品非常好，價值也已經反映在價格上。尚峰未來一直會是區域標杆，自住沒有問題，但是投資潛力弱於其他板塊。

提問：新人首問，房姐你好。想請你就我個人情況提點購買上海房產的建議。我是一個在上海965的普通上班族，月入不到兩萬，年齡奔四了。有公積金，2500一個月。妻子做健身教練收入不固定。現在無孩，在上海租房生活，月租4000左右。有上海戶口。目前子彈30。於2016年在杭州餘杭的濱江西溪之星購買了89平的中套，四樓東邊套毛坯，現在已託給長租公寓5年，今年已經開始第3年了。月供6000，長租公寓給2800。目前還是打算要小孩，工作方面看不到晉升加薪的希望，前面考慮過去杭州發展，不過年齡加上技能限制，估計去杭州的薪資不高，會給生活帶來很大壓力；另外也捨不得上海戶口。請教房姐後面怎麼買滬房？

回答：你好，一線城市的資產質量優於二線城市。上海優於杭州。

任何城市，任何行業，都有興衰起伏。上海的產業調整已經開始，未來IT業會追上其他一線城市。既然已經有上海戶口了，也打算要小孩，不管是為了自己還是下一代都不建議捨棄戶口去杭州。

考慮到月供壓力大，把濱江西溪之星出手後置換到上海。上海有幾種方案操作成首付3成，投資推薦的板塊 詳見知識星球內部分享。

未來還有子彈繼續投資其他低價潛力二線城市，雪球才能越滾越大。

提問：美麗的房姐：1、考慮還款壓力及利息，如果把首付多付點，那裝修款及月供留存就要搭進去了。手上有幾個銀行的xyk請問銀行有哪些業務可以把裝修月供T出來嗎？（具體到某個銀行某個業務最好哈）。或者說您有其他更好的渠道推薦？只要年利率折算下來不過於高就好哈。2、一般來說月還款額佔月收入多少百分比比較合適？3、二手房公積金SD是不是最多隻能20年？有這個規定嗎？三個問題煩請解答！謝謝！

回答：1.XYK做空當接龍，年利率在4%左右，屬於低成本資金。需要配合P機操作。詳見知識星球內部分享《信用卡年賺100萬之旁門左道》

2.新手不要超過50%

3.公積金最多可以貸30年。

提問：房姐你好，可以具體講下什麼樣的二手房適合2改1，什麼樣的適合gpgd，以及什麼樣的貸款房適合截斷抵押嗎？小白一名，多謝指教。

回答：2改1是二套改首套，首付3成。

gpgd是做高評估價，降低首付。

截斷抵押是未來獲取更多資金。

具體操作方案見知識星球內部分享。

提問：美麗智慧的房姐你好，想問哈下次行情3年後會來嗎？如果不來這3年還會橫盤或回調嗎？感覺武漢自從16年底限購政策後，已經快3年沒有什麼動靜了，還有必要再等3年嗎？本想明年年初出手算了，但又怕像15年那樣，錯過16年的大行情。17年1月入手的後湖金橋永旺附近05年的100平3房的樓梯房，知道樓梯房漲幅不如次新，但現在出手又賺不到錢，有點不甘心，現在還在自住還月供，感覺如果3年後漲幅低於30%，利潤都被房貸吃掉了，還不如明年初出手早點套現為安。請問房姐有必要再等3年嗎？3年後行情會到來嗎？漲幅30%或50%有困難嗎？

回答：板塊輪動的規律是怎麼樣的？

比如說京滬深先啟動，然後呢？哪些城市會第二階梯？哪些第三階梯？板塊輪動和城市輪動越來越顯得不科學。

首先，深圳就不存在板塊輪動，反而強者恆強，弱者恆弱，最近三個月，華潤一89的戶型成交價漲了100萬。至於城市輪動，上一次(2015)的邏輯是:深滬京、四小龍、四小虎，實質上，這個不能作為預測未來的依據:

1.京滬深現在完全是三種市場，北京、上海的市場沒有深圳強勁；

2.四小龍的蘇州也呈現了和廈門、合肥、南京不一樣的市場態勢；

3.武漢樓市以往的規律是4-5年漲一次，但現在政策市，長期、中期、短期都看政策，否則北京、上海的市場絕對不是現在的市場，否則也沒有今年暴漲的呼和浩特、南通、臨沂什麼事。

我們長期看漲，但是具體什麼時間漲，不確定。有一點是我們都能看到的:選擇北上廣深，寧杭蓉漢這些TOP20甚至TOP10的城市，然後做好具體選籌、貸款，留好月供，你一定會超越身邊的大多數人。

提問：房姐你好 幫朋友問座標上海 父母名下一套普陀中遠兩灣城2房滿五 市價800多 無貸款 本人夫妻兩人名下一套中遠兩灣城1房 市價480個 有280貸款 另有臨港自貿區海上風華一套290個 有80個貸款 請問有啥好的投資建議

中遠兩灣城這個地方原來是“兩灣一宅”地區，著名的棚戶區，二十一世紀初舊區改造，拆遷後此地變成了中遠兩灣城，可是還自帶“滾地龍”屬性，雖然隨著時間推移，記憶會模糊，但這個小區實在太太大了，拋盤多而且也是群租的聖地，二房東尤其多，經常被整治。然後地理位置又是被蘇州河“蝸”在裡面，機動車的交通不是很方便，前兩期棟距太近，還有蝶樓。話說回來，中遠兩灣城畢竟是內環內的，軌交也算方便。

回答：普陀區本身操盤能力也偏弱，造成了現在的局面。沒成片地了，次新和大樓房為主，以現在的上海市區舊改方式，也不可能動遷，所以長遠看還是沒戲，未來略微跑輸大盤。自住追求性價比和成熟度可以考慮，投資御免。普陀的未來在真如、長風、桃浦。

臨港自貿區以前分析過，短暫的炒熱之後是長時間的橫盤。離當前市中心70公里的遠郊房產不是優質資產。有行情時也許也會神經刀上漲，但在大多數時候流動性不佳。

如果還有房票，可以在近郊區淘淘筍，性價比高的拿下，抵押中遠的全款房融資。

提問：萬能的房姐，請問您提到的籤遠期合同，可以具體一點嗎？比如多長時間算遠？怎麼和賣家談？合同中需要具體明確哪些事項？多謝多謝！

回答：如果你看上了一套房，暫時沒有子彈，可以通過遠期合同拖20個月，有充足的時間籌集首付款，即使最後房主不賣給你，也可以獲得鉅額賠償。拖延流具體操作見知識星球內部分享《拖延流實戰篇》。

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很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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