小區（含商住一體混合型小區住宅）停車位的歸屬及停車費的收費定價等問題，長期以來一直受到多方群體的普遍關注與討論。本文針對開發商和業主對車位相關問題提出的討論和疑惑，從有關停車位的分類、產權歸屬、車位租售權及定價權等相關法律問題進行簡要分析（機械車位除外），以供大家參考。
一、關於車位的名詞解釋
1、產權車位
指由開發商規劃、設計、施工建設並經政府主管部門審批用於停放汽車的物業，通過出售、附贈或出租等方式處分給個人（或企業），可以辦理產權證的物業。
2、公共（或共有）車位
指利用小區業主共用的公共空間，如：小區綠化帶、小區公共道路等業主共有部分或其他業主公共區域規劃用於停車的場地，不能辦理產權證。
3、人防車位
是指根據《人民防空法》規定由開發商投資建設的防空地下室，戰時或災難時用於人員躲避之用，平時由投資者使用管理，不能辦理產權證的物業。
二、車位的產權(或使用權)歸屬
1、產權車位
由開發商投資開發建設，產權屬於開發商。根據《物權法》第74條規定，開發商有權將車位以出售、附贈或出租等方式進行處分，具體處分方式由開發商和買受人自行約定。但開發商在處分該類車位時，應當首先滿足業主的需要，如果開發商按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，即可認為該處分行為符合物權法第74條有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。
2、公共（或共有）車位
該類車位佔用業主共有部分停放車輛，屬於業主共有，停放車輛的車位所產生的費用歸業主共有。實踐中，一般可由全體業主委託物業公司作為物業管理者對公共車位進行管理的，物業公司可以按照雙方約定收取相應車輛停放管理費。
3、人防車位
該類車位雖由開發商投資開發建設，但開發商並不享有產權，根據“誰投資，誰受益”的原則，由開發商使用管理，收益歸開發商所有。
三、車位“租售定價權”的歸屬和定價依據
關於車位的租售價格和定價的問題，我們先來看看相關法律是怎麼規定的？
根據我國《價格法》的規定，我國實行並逐步完善宏觀經濟調控下主要由市場形成價格的機制。價格的制定應當符合價值規律，大多數商品和服務價格實行市場調節價，極少數商品和服務價格實行政府指導價或者政府定價。《價格法》規定了三類價格形式：
市場調節價：是指由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。
政府調節價：是指依照本法規定，由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和範圍規定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。
政府定價：是指依照本法規定，由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和範圍制定的價格。
經營者定價原則：遵循公平、合法和誠實信用原則。
經營者定價的基本依據：是生產經營成本和市場供求狀況。
現在，我們分別來看看不同的車位類型，其相應的定價權歸屬及定價依據從何而來？
1、產權車位
開發商對其投資開發建設的停車位享有所有權，開發商作為車位的所有權人有權自主選擇決定通過買賣、附贈、或出租的方式對產權車位進行自由處分。該類車位的銷售或租賃價格實行“市場調節價”，由開發商結合市場供求和競爭狀況等因素進行自主定價，不受政府指導價的約束（但政府有明確限價規定的除外）。
2、公共（或共有）車位
小區公共車位屬於業主共有，定價權歸屬全體業主。根據《關於進一步完善機動車停放服務收費管理的實施辦法》（昆發改價格〔2017〕92號）規定，住宅小區“公共區域”不具備業主與物業服務企業、停車服務企業協商議價條件的停車設施實行政府定價或指導價管理。該實施辦法規定，主城規劃區內住宅小區（含商住一體混合型小區住宅部分）物業共有部分的停車設施，已成立業主大會的，其停車服務收費標準由業主大會確定；未成立業主大會的，其停車服務收費標準原則上由車主與物業服務企業、停車服務企業協商確定，協商不一致的，按“昆明市住宅小區物業共有部分的停車設施收費政府指導價”標準執行。
3、人防車位
人防車位由開發商投資建設，使用權及管理權歸屬開發商，該類車位不屬於公共（或共有）車位，車位的租賃價格或使用價格實行“市場調節價”，由開發商自主定價，不受政府指導價的約束。
四、小區公共（或共有）車位的相關設置要求
根據《昆明市機動車停車場管理辦法》（昆明市人民政府令第113號）相關規定（該管理辦法目前已在新修訂中），小區內停放車輛，應當遵守物業管理的要求，禁止在小區內亂停、亂放車輛。如果小區內未設置停車場或者停車場停車位不足時，需要佔用物業管理區域內業主共有的道路或者其他業主共有場地停放機動車輛的，應當編制居住區臨時停車位設置方案，依法經業主大會或者專有部分佔總面積且佔總人數二分之一以上的業主同意後，由物業服務企業組織實施；未成立業主大會的，由物業服務企業或者社區居民委員會徵求業主意見後實施。開放式小區道路機動車停車泊位的設置方案應當報轄區交通運輸行政管理部門備案。
居住區設置臨時停車位的，應當符合下列規定：
（一）不得影響居民的正常通行；
（二）不得影響道路交通的安全、暢通；
（三）不得佔用綠地；
（四）不得佔用消防通道；
（五）符合國家、本省和本市機動車停車場設置標準和設計規範；
（六）禁止停放裝有易燃、易爆、有毒、有害等危險物品的車輛。
利用物業管理區域屬於業主共有的道路或者其他場地作為停放車輛的車位進行經營的，應當依法徵得相關業主或者業主大會的同意，並辦理相關手續。
作者：洪雨泉律師/建緯（昆明）律師事務所
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