前 言
2月以來，我們看到了，各地針對房地產行業的一系列“營救”措施，正在不斷出臺——2月以來，湖北、河北、天津、重慶、浙江、上海、西安、福州、衡陽、駐馬店等省市出臺了房地產支持政策。一句話，各家都把“鬆綁”調控演繹到了極致。
累計看，不到一個月全國已經有超過50城市在政策上為樓市“開綠燈”。但是在需求端，對於房地產行業的金融政策並未放鬆，這也是“房住不炒”總基調的要求，上層綱領一再強調：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。其深層邏輯是，一則房地產泡沫已經很嚴重，一旦破裂，後果不堪設想；二則，這也是產業轉型升級的內在需要，經濟要轉型，構建“科技創新+消費內需”的“雙引擎”，就需要具備擺脫地產依賴、投資依賴的決心與毅力。
那麼，面對疫情下的樓市的困局，房企應當如何“自救”？
新冠疫情對房地產行業影響如何？
對房地產行業來說，新冠疫情是一次突發的現金流“事故”。疫情之下，房地產行業銷售處關閉，建設、投資等暫停，疫情中斷了房企高週轉，現金流壓力大增及負債率上升。
地產商們忍不了了，開啟花式大促。比如，最博人眼球的有，恆大聯手蘇寧賣房，購房者不僅享受75折，還送5000元蘇寧卡；再比如，中國金茂在成都推出了“買一送一”“買房送寶馬”等活動。
首先來看頭部房企，據Wind數據顯示，2019年上半年，中國恆大手握的現金餘額達到2068億元，此外，碧桂園、萬科手握的現金餘額分別達到2228.4億元、1329億元。雖然目前來看，新冠肺炎疫情對於像恆大、碧桂園、萬科這樣的頭部房企來說，在短期內影響有限，但是隨著疫情時間的繼續拉長，其同樣也會因為資金流的問題也會吃不消，其滯後效應明顯，隨著2020年下半年進入公開市場債務償還集中期，就算是大型房企，其面臨的現金流壓力將逐漸加大。
再看占房地產市場絕大多數的中小房企，它們才是對疫情最為敏感的“主力軍”， 哪怕是在短期內其也可能會因為資金流短缺的問題而“崩盤”。
原因有三，其一，銷售端資金迴流堵塞。疫情下全國百餘城市房管部門緊急出臺了“停售令”和“停工令”，要求暫時關閉售樓處，暫停建築施工和復工。
其二，債券到期高峰，償債壓力大。據克而瑞研究中心（簡稱“克而瑞”）數據顯示，2020年是房企債券到期高峰，95家房企年內到期債券達到5000億元以上，相較於2019年上漲45％。房地產行業從利息支出情況看，克而瑞根據2019年上半年70家房企的平均融資成本和有息負債總額估算，70家房企月利息支出超過350億元。
其三，融資端融資額大幅減少。據克而瑞不完全統計，1月25日到2月10日，95家典型房企春節後完成發債融資僅4筆，涉及金額70．5億元，與2019年對應時段的515．30億元相比減少86％。
總體來看，整個房地產行業慣常玩法是“高槓杆、高週轉”，意味著“拿地快、開工快、開盤快、銷售快”。
這種玩法要求房企高速運轉，現金流速度快，如今疫情下房企突然“停工、停產、停售”，類似於高速運轉的流水線被拉了一個“急剎車”，對於資金流較充足的一些頭部房企來說，或許短期影響不大，但是疫情帶來的滯後效應很強，其影響會在2020年下半年顯現，而對於，佔絕大多數的中小房企來說，受疫情的影響最為敏感，資金鍊條極為脆弱，這才是到了“生死時刻”。
面對疫情影響，金融政策鬆動。“房市”規則不改變
任澤平先生提出一個觀點：地產也是實體經濟，地產也有一半是實體，一半是金融。
房地產的確也是牽涉到很多實體經濟的，其上下游關聯到幾十個行業，此外，房地產投資佔固定資產投資的20%左右，證券時報數據顯示，過去三年房地產投資平均每年拉動我國經濟增長約0.43個百分點。如果2020年一季度房地產投資增速下降37.53%，房地產投資下行造成的GDP增速下降會達到0.16個百分點。由於目前我國GDP增速為6%左右，難以忽視房地產投資回落帶來的經濟下行壓力。面對此種情形，在供給端，各地紛紛出臺各種金融政策緩解房企資金壓力，但需求端並未鬆動，且應當慎重，也是上層綱領對“房住不炒”主基調的要求所在。
◆ 在供給端，各地出臺房地產紓困政策，大同小異，梳理下來無非一下幾種：
（1）准許延期，比如延期繳納土地出讓金，開竣工時間可延期、延期繳稅等；（2）提供房產稅、城鎮土地使用稅的減免政策；（3）加大信貸支持力度，降低企業融資成本，對還貸困難的企業給予展期或續貸；（4）房地產行業主管部門牽頭組織開辦網上房交會，促成交易；（5）降低預售門檻；（6）有序開放售樓處。
◆ 在需求端，房地產金融政策總體未明顯鬆動。
目前來看，僅有河南駐馬店下調了首付比例，且也是有條件的，即有公積金且為首套房。眾所周知，每一次房地產的大漲或大跌都與銀根的放鬆或收緊關係密切。比如2014年房價大跌其實就是因為調控過嚴和信貸資金收縮過緊造成，央行又率先救市；2015、2016年央行連續多次降準降息又大規模的放水，又造成了2017、2018年全國房價的大規模輪番上漲。
因此，對於房地產行業，在需求端放鬆金融政策應當慎重。2月20日，全國銀行間同業拆借中心公佈本月貸款市場報價利率（LPR）。這是自新冠肺炎疫情爆發以來LPR第一次調整，備受關注。與上月相比，本月1年期LPR下降10個基點到4.05%，5年期以上LPR下降5個基點到4.75%，對此，有人說這是對房地產行業的金融政策鬆動，其實不然，疫情對我國經濟和社會發展的影響是短期的，因此短端利率下降更多，引導短期貸款利率下行，重在幫助企業渡過當前的難關。而長期貸款中個人住房貸款佔比較高，5年期以上LPR下降5個基點，意在表明房地產調控仍未放鬆，不向房地產市場放出寬鬆信號。
此外，總體來看，在需求端，各地的限購限貸等政策並未放鬆。
◆ “房住不炒”總基調不改變 。
2月19日，央行發佈2019年第四季度中國貨幣政策執行報告強調：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。原因有二，其一，房地產泡沫已經很嚴重，一旦破裂，後果不堪設想，其二，這也是擺脫地產依賴，經濟轉型的需要，經濟要轉型，構建“科技創新+消費內需”的“雙引擎”，就需要擺脫地產依賴、投資依賴。
嚴峻時刻，房企當如何“自救”？
面對疫情下的樓市的困局，房企應當如何“自救”？
首先要做的的是保現金流，對於大多數房企來說，現階段現金流承壓關乎生死，因此，房企要利用當前貨幣相對寬鬆的融資環境積極爭取低成本融資，儘可能加大權益性融資力度，調整融資結構，緩解企業現金流狀況。正如陽光城集團執行副總裁吳建斌在近期的一次公開沙龍上的建議：“企業可以盤活庫存，催收應收款，盤活監管資金等來渡過難關。
從房企融資層面，現在很多城市推出了支持政策，比如交稅申報可以延期三個月，開工日期也可以順延等，房企要把政府的政策、銀行的政策用足，能擴大一些融資金額。從實操角度來講，最近政府對於房企內地發債(公募債)有可能要放行，還有，境外發債是正常的，抓住窗口，就能獲得不錯的融資。”
然後要做的就是銷售，在房地產行業整體融資收緊的前提下，銷售回款是房企自我造血的主動脈，因此在疫情下，房企應大力開展線上渠道，開啟全面營銷，通過微信小程序、短視頻平臺等多種方式開展線上推廣和銷售，至少是為疫情結束之後儲備客戶資源，同時還要根據時間週期分設優惠折扣，啟動以價促量促銷售。
最後，做好一城一策，對於全國佈局的房企來說，總部最好統籌協調和信息集成，各個城市公司，結合城市基本面、疫情嚴重程度、政府防疫措施的強度和時間長度等，針對性的做好個性化應對並動態調整。
尾 聲
在新冠肺炎疫情下，房地產市場的購買需求雖然暫時被抑制，但是需求並沒有消失，依然存在且強度不低。
隨著疫情的逐漸結束，疫情影響小的地區,政府也在逐步放開並幫助企業儘快復工復產，一旦疫情結束，各大房地產商定會降價促量銷售來回流資金，緩解現金流緊張，對於剛需購房者來說或是一波利好，將會迎來一個樓市“小陽春”。
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