半島記者 於紅靚
2019年零售地產市場如何？15日，仲量聯行發佈《2019年青島房地產市場回顧及2020年展望》，數據顯示，2019年青島優質零售地產市場整體淨吸納量為47.6萬平方米，郊區零售地產顯現出巨大的發展空間。
零售地產方面，市場供應上，2019年青島零售市場核心商圈供應增速放緩，但年末有34萬平米的新增供應集中釋放於城郊區域。近幾年隨著產業和人口向西海岸、高新區、膠州、即墨等區域擴散，加之基礎設施的引導，使得郊區城鎮體系迅速發展成熟，多因素促進零售商業向郊區下沉。預計到2025年，青島郊區商業市場存量將佔到整體市場規模的43%。
在需求端，2019年青島優質零售地產市場整體淨吸納量為47.6萬平方米，較去年增加了18萬平方米。從全年的需求表現來看，時尚類、餐飲類、生活類品牌仍是市場上比較活躍的主體。餐飲類約佔租賃年成交量的23%，但擴張意願呈現兩極化和精細化趨勢。客源穩定且需求面積較大的火鍋、海鮮等正餐類餐飲普遍在街區商業或裙樓底商項目尋求擴張；而瘦身進駐購物中心的餐飲品牌正在通過差異化和精細化定位鎖定細分客群；服飾類品牌近幾年受電商衝擊較大，整體擴張趨勢放緩，但同樣呈現精細化發展趨勢，比如服飾品牌集合店正在通過拆分單獨開店的模式強化品牌認知和定位。同時，隨著國潮復興的持續升溫，鄂爾多斯、波司登等國貨品牌在注入年輕化與設計感的新元素後也呈現擴張趨勢。家居生活品牌正突破單一品類小型店鋪的模式，向涵蓋家居、小家電、廚具、美妝、飾品、服裝、玩具，甚至傢俱等綜合性跨界的大店模式發展，例如無印良品中國第6家大型旗艦店入駐銀座商城，涵蓋家居、餐飲、電器、親子、手作體驗等多種業態。同時，採取渠道直採、高效週轉的倉儲式進口品牌集合店KKV也強勢進駐青島市場。
租金方面，市場租金保持穩定，經營策略兩極化發展。截至2019年第四季度，全市優質零售物業市場整體平均租金為251元/平方米/月，環比及同比分別小幅上漲0.3%及1.8%。隨著消費格局演變及市場競爭加劇，購物中心的經營策略也在呈現多元化趨勢。運營較為成熟的購物中心更看重於品牌組合和檔次定位，並引領核心商圈市場租金穩定上漲；而對於運營尚不穩定的購物中心，提升入駐率成為階段性訴求，因此業主往往通過較優惠的租金策略換取入駐率的上升和客戶粘性的培養。
從數據來看，2020年近15萬平米的新增供應將全部位於近郊板塊，主要是西海岸新區和城陽區。仲量聯行分析，未來12個月，郊區商業將成為青島零售地產市場的主要基調，青島零售商業版圖正在向近郊板塊加速下沉。
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