目前整个房地产市场可谓处在一个“瓶颈期”，而且是一个很难突破的时期。银行首套房房贷利率上涨最高达20%，银行不仅放款速度慢更有甚至“拒贷”。开发商又“认钱不认人”。

还有不少自嘲的“刚需”把购房经历编成段子：现在去售楼处看房那售楼小姐是个个长的好看且傲气呢！“全款购房您选啥户型，咱这户型齐全；首付能给6成的您先看看哈，商贷的您里面请，公积金贷款您把共享单车挪一挪”。

面临这高房价、高首付、高房贷利率，这让“刚需购房者”该如何是好？青岛已然不是昔日你眼里的海边小城，而今想在“国际化的大都市”里面朝大海，春暖花开还是不能靠“呆萌”取胜。

下面听我来给你“叨逼叨逼”在青岛买房要注意哪些，听《云楼》讲一段，不是胜读十年书，行万里路和阅人无数的问题，那是“少花100万”的问题，“少奋斗10年”的问题和“吹牛逼不上税”的问题。

青岛的房价：涨，上涨，再涨，你买不买都一直在涨

从全国住房销售价格来看：国家统计局网站发布了9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。新房价格上涨的城市有44个，其中青岛环比上涨0.1%，同比上涨4.5%；在二手房价方面，青岛9月份二手房价格环比上涨0.3%，同比上涨10.2%。

从青岛近10周商品住宅价格走势来看

：青岛十大区市，上周新房均价13032元/平，较最低周9834元/平上涨了32.52%。

这说明什么问题：青岛的房价暂时并不会像“马云首富”说的那样如“白菜价”，如果真是“白菜价”那可能是“首富的白菜”并不是“三毛”一斤，一般人也买不起。

青岛的区域和产品：千万别理解错“刚需”的含义 合适自己的才是最好的

青岛统一划分为“六区四市”在前不久，即墨撤市设区，青岛现在为“七区三市”，分别是市南区、市北区（新市北和四方）、崂山区、李沧区、城阳区（城阳和高新区）、西海岸新区（黄岛和胶南）、即墨区、胶州市、莱西市、平度市。

从青岛各区域新房均价表中可以看出：9月份青岛全市新房均价11103元/平，而市南区和崂山区相对来说房价对“刚需”来说可以算是可望而不可及，均价分别再44634元/平和25100元/平；所以考虑该区域的绝对不是“刚需”。可能你是“刚需”，而你的爸比是“首富”。

• 市南区其实新房项目不是很多，在售的没有多少项目，其中市南区在售9个项目，待售的1个，平均房价为4.6万元/㎡，价格最低的“中铁青岛中心”在售为公寓项目，物业费9块钱/平，户型130-240平，就算买了房也交不起物业费。

• 崂山区在售项目有5个，待售5个，该区域平均均价在3.9万元/㎡，而中联依山伴城项目价格19500元/平，在崂山，这价格看着不贵，但位置偏、配套少、每天可以赶集，你懂得。不过崂山也被誉为青岛未来的“中关村”，要是想跟“现代化山海品质”靠边这个项目也是可以考虑的。毕竟通了地铁，也是很方便的。

• 市北区在售项目14个，待售6个，该区域新房均价在2.1万元/㎡，相对来算合理；其中四方区中海寰宇天下和万科未来成正在火热销售，适合“刚需”居住。

• 李沧区在售新房共7个 待售共6个，该区域平均均价在2.0万元/㎡，相对来说适合“刚需”购房者，该区域的定位是打造“宜业宜居宜身宜心的创新型花园式中心城区”，并且重点规划建设世园会、李村商圈、铁路青岛北站等片区。

• 就在售项目而言，东李世园会的楼盘还是比较多，万科如园、蓝城春风里、龙樾湾价格都在2万元/平左右，李沧商圈的天泰书院壹号地铁M3号线直达也不错。
  

• 城阳区、黄岛区可谓是刚需的最新聚集地，一个被誉为“胶州湾北部中心城区”，一个被称为“贯彻落实新发展理念的创新发展示范区”。

• 目前城阳区在售新房有40余个项目，该区域平均均价在1.6万元/㎡；西海岸区34个项目在售，该区域平均均价在1.3万元/㎡，两区域几乎代表了整个青岛“刚需”楼市。无论从成交量还是从销售金额来看，这两个区域都火了一把，加上各大政策的规划，教育配套的引进，加上未来地铁、轻轨的开通，从城阳、黄岛到青岛市区更加方便，也让该区域成为青岛楼市的潜力发展区。

• 即墨区在售新房近100个，但在此不做推荐，虽然刚刚备受关注的“撤市设区”，即墨的潜力发展和投资价值也成为热议的话题，但个人觉得，正所谓刚需，才是对自己的第一套房又要求的，不仅是价格、位置、户型、配套等，更重要的是自己对未来的一个规划，不能说一套房能改变一个人的一生，但起码会影响之后几年来一些生活上的判断，毕竟靠投资赚钱的人在少数，“刚需”有时还得承认自己是“真刚需”，一时便宜或求天上掉馅饼被砸中一夜暴富很难。

  
  

从房贷利率上：首套房房贷利率上浮5%—20% 意味多付38万元的利息

上浮后房贷利率如何计算呢？贷款利率上浮，对购房者有到达的影响呢？

在我国，贷款5-30年，房贷的基准利率是4.9%，贷款利率上浮，就用4.9%*（100%+上浮百分比），要是上浮5%，那么实际贷款利率就是4.9%*（100%+5%）=5.145%，要是上浮20%，那就是5.88%。

照这样来算，如果买个套三贷款100万，贷30年，按等额本息来算

• 贷款利率85折，总还款金额为约175万，利息款约为75万；每月还款约4873元；

• 按基准利率来算，总还款约191万元；利息约91万元，比折扣利率整整多还16万；每月还5307元；

• 按贷款利率上浮10%来算，还款总额约为201万元，利息款约102万元，每月还款额约5609元；

• 贷款利率上浮20%来算，还款总额约为213万，利息款约113万，每月还款额约5918.57元；

也就是说，利率上浮20%比85折利率一共要多付38万元的利息，从这高额的利息上可以看出，“刚需购房者”如果不想有太大压力，可以选择户型较小，房款总价较低，很重要的一点是贷款总数要少，或者

听开发商和置业顾问的，全款吧，对大家都好。

从租房和人工智能来看：听从自己内心的声音

相信“智能租房”、“租售并举”、“租售同权”、“人工智能”住房这些都已经不在是新鲜的名词，反正是跟王熙凤一样“只闻其声，未见其人”。

虽说在不久的将来，这些问题可能都不是问题，8年以后人住在哪里谁能准确预测？居住环境还是单一的楼房吗？会不会铁皮车厢盛行，公园里，景区边都可以搭建简易房，智能房手机连接app点开即可在指定的位置打起一间简易屋，并不需要租房也可能，只需要买一款智能软件等等！

总之，无论刚需买房是考虑的是房价，区域位置，还是考虑贷款，或者楼市的政策，根据自己的实力和需求，量力而行，如果你现在迫切需要房子，而又有钱支付这比房款，那管它是张是跌，只要你想着，短时间不会卖，这是你的家，“金窝银窝都不如自己的降价的小窝”，也不要想着一定要涨，快涨我可以换套更好的，你涨别人的也涨，卖了还是买不起，只当是生活必需品，像必须有衣服遮体。