一
微信上，我諄諄告誡董小姐，年報行情季，你得多看看上市公司的年報，至少明星公司要全部翻一遍。
董小姐發來一個不服氣的表情，並說，看年報寫稿已非追求。
我繼續好為人師，解釋說，年報如同年度體檢，上市房企日新月異，我們必須經常更新對一個公司的基礎認知。
人聽不聽，咱管不著。但是，在眾多的年報裡，認真看一遍，確實有助於瞭解每一家地產公司的野心，焦慮，強項，軟肋與伏筆。
今天，我來談談世茂房地產。
說起世茂，相當有緣分。四五年前，董小姐靠著一篇世茂特稿，獲得當年地產媒體圈的黑馬獎，從此一發不可收拾，就此騰飛，邁上地產界的爆料女王康莊大道。
那篇特寫，大致記錄了世茂的2011年—2014年，那也是世茂房地產在歷史上第一次距離地產行業五強最近的時刻。
此後，世茂開始主動調整，在保持規模穩定的同時，對利潤指標進行強化考核，並啟動全方位的內功修煉。
直到去年，世茂攜帶全新的五大產品線，重新發出迴歸主賽道的信號，大家紛紛說，豪門歸來。
昨天，在香港，世茂當家人許世壇讓這個信號變得更加強烈。他說，2020年，世茂的銷售目標是4500億元。而2018年，世茂房地產的銷售目標是1400億元。
距離2020年底，不足1000天，許公子在長槍短炮前，公開喊出這樣的規模增速，是向資本市場拋灑雞血。
在可見的三年內，我們有幸將見到非常多像許公子這樣豪情滿志的競賽選手。賽道上已經擁擠不堪了，視野中很多房企都喊出了各自的千億、3000億口號。
這些願望不管能不能實現，但是，他們的冒險讓房地產的格局與座次確實變得不確定，也讓房地產重新充滿故事性。
我曾對董小姐說，兩年前本來以為房地產已經沒有新聞了，現在看，就像一個電影結束，又換了一個影廳一樣。
現在進入正題。
二
瀏覽世茂的年度體檢報告後，我有一個非常強烈的感覺：它是一個絕佳的千億成長路徑樣本。
理由有三個。
第一，2014年，世茂曾以700億的規模位列行業第八名，排在華潤置地與融創中國的前面，是迄今行業排名最好、距離千億門檻最近的一次。當時，風頭正勁的是綠地與萬達。那年底，碧桂園也僅僅1250億元。
第二，2017年，世茂以1007.7億元簽約額進入千億俱樂部。回顧過去幾年的增長曲線，業績沒有驟然的跳漲，用股票語言講，沒有跳開的缺口可以回補。
第三，世茂再次站到千億門前，在產品、工程、投資、運營與負債率五大層面上均有改善。此次重回行業肌肉榜單，是有備而至。
這三大理由，令這個千億俱樂部的一年級新生，歸來之際具有很強的底蘊。我們之所以經常擔心很多地產新貴的規模增長不可持續，主要就是擔心它沒有做好該做的熱身準備工作就已經上場比賽，那麼，傷病、傷退與挫折便經常不可避免。
2017年，世茂頻繁出現在地產新聞頭條，除了巴薩合作，世茂與Hello Kitty合作，就是釋放產品線。
我之所以說世茂1007.7億元的年度銷售額含金量比較高，就是因為，2017年世茂首次推出了兩條產品線國風系與璀璨系，藉助於這些產品線，我們可以很清晰地對世茂的銷售數字進行橫向與縱向的拆解。
而不同產品線的項目在總銷售額的貢獻比重，就可以拿來視作一個描摹強指標：世茂究竟是一傢什麼樣風格與定位的房企。
總之，產品線的出現，讓世茂的形象更立體，讓財務數字更精細，也讓世茂的未來更有想象空間。
昨天，世茂在香港業績會上表示，今年將推出兩條最高端的產品線：天譽系與龍胤系。
預計，我們很快就能看到落地代表作。而TOP產品線的亮相，按照經驗，通常具有三個非常直接的殺傷力：
1，強化世茂在高端物業市場上的存在感，對未來的銷售均價提升是一個不折不扣的大利好。
2，TOP系通常會賦能給一個公司，逐級降維作戰，增加其在不同城市樓市的競賽能力。這個觀點一勺言多次表達過，而且在很多房企中得到了印證。
3，產品線的出現，還對土地的獲取有幫助。它讓你的投資拓展更有目的性，相當於安裝了一個自動瞄準系統。如果拿地能夠很理性，我們沒有理由擔心這家房企的未來。
我還看到了一張曲線圖，很有意思。
什麼意思呢？
2017年世茂的1007.7億，是在產品線只發揮了五成功力的情況下實現的。隨著今年產品線覆蓋率提升到78%，世茂今年的業績將更有支撐點。
三
在世茂的年報業績會上，許世壇也披露了一個非常重要的信息：我是如何激勵我的將軍與士兵的？
世茂全國分為九個戰區，南京，華南、蘇滬、浙江、華中、福建、西部、華北與山東。
2017年，表現最好的是福建區域，貢獻了251億元的銷售額，不僅在世茂內部是頭名，在福建省也是行業頭名，成功捍衛了主場地位。
福建區域得到的最好獎賞就是，被總部授權拿更多的土地，去年拿了20塊地，超過了歷年總和。
在業績會上，福建區首呂翼被邀請來現身說法。
世茂的總部，用四張表格來考核地方。這四張表格分別是：資產信息表，盈利預測表，運營現金流表，以及，供貨跟蹤表。除此之外，充分授權給地方，地方自負盈虧，獨立核算。
集團劃定一條利潤的分成紅線，超過標準就是超額利潤，大家來分成。基礎獎金是分享利潤的3%，超額利潤是5%，管理費則是10%。
根據這套遊戲設定，2017年福建區域拿到了數量不可描述的獎金。土地機會與直接獎金，兼顧未來與當下，許世壇治下的世茂，恩威並施，獎懲毫不含糊。
許世壇對於這套激勵機制也相當自許。
他說，大家都曾以為跟投是無敵的，但是事實上跟投在世茂的效果並不顯著，並沒有令公司的業績明顯提升。而我們新推的這套「超額利潤」激勵，可以秒殺跟投。
跟投制的最大牌信徒是碧桂園，後者把它運用到極致，配上天時地利，結果發生終極化學反應，短短數年之內，便製造了中國地產界帶頭大哥易位的壯觀局面。跟投也因此成為行業新貴們衝刺豪門的標準動作，沒有跟投，你幾乎不能說自己是一個有夢想的開發商。
如今，75後掌門人許世壇祭出了碧桂園成名絕技之外的第二條道路，希望給自己剛剛喊出的「2020年4500億元」計劃增添一些新的砝碼。
一個雄心壯志的老闆，加上，一個更大野心的平臺，這套超額利潤激勵機制便具有了更大的試驗性。
這樣的激勵方案受益者是全行業的參與者，我們沒有理由不祝福它成功。
土地是原料，產品系是生產線，激勵與權力下放是生產環境。現在，許公子緩緩走向控制檯，伸手按下了紅色啟動鍵。
未來波瀾壯闊的商業故事，開始讀秒。
但是，等一等，讓我們大膽地猜測一下吧：也許還有另一個世茂大懸念還在等待著我們。
當土地，資金，生產關係已經配置到位，唯獨還缺什麼呢？
是的，你沒有猜錯。答案是，一大批明星職業經理人的登陸。
一個4500億元的世茂，可以盛放下多少地產英才的盛世地產夢呢？
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