中國奧園遭機構做空的風波還在持續。
繼去年7月被投資者發文質疑銷售造假後，中國奧園（3883.HK）3月3日又被匿名人士發佈做空報告，稱其涉嫌財務報表造假，同時將相關資料匿名上報銀保監會和人民銀行。
3月3日上午，某投資人士匿名發佈了一份“中國奧園做空報告”（以下簡稱“報告”），質疑中國奧園通過明股實債的方式，違規將數百億借款通過信託和旗下基金公司進行自融，注入到子公司的非控股股東權益中，並虛報少數股東利潤。
針對做空報告，3月4日中國奧園以結轉時間差、基金運作合法合規等理由作出公開回應。
其中，針對做空者對少數股東利潤分配的質疑，中國奧園方面回應稱，奧園在項目層面引入少數股東，能充分利用當地資源，且與股東風險共擔。奧園絕大部分項目都並表，過去幾年的歸母淨利潤佔比在80%以上。但由於項目從拿地到竣工交付約需2至3年，少數股東權益在損益表與資產負債表中的體現存在時間差。隨著項目的結轉，少數股東的分配利潤逐漸體現出來。
該投資人士並不認同奧園的回答，其認為奧園一直以結轉時間差來解釋少數股東分配利潤較低的問題，站不住腳。
“中國奧園的少數股東權益2017年大幅上升至百億以上，即便說這是項目層面的投資，利潤應該有明顯的體現，否則如何解釋在少數股東歸屬利潤持續偏低的同時，奧園歸母利潤大幅上升並且回報率顯著高於少數股東？難道凡是有少數股東的項目就結轉緩慢，而奧園100%投資的項目就都能快速收穫利潤？還是從2019年開始，少數股東利潤會增長數倍從而使其收益 “逐漸體現出來” ？
該投資者質疑，所謂的少數股東權益絕大部分是“明股實債”類型的關聯方借款，平均年化成本12%左右，不存在結算的滯後性。中國奧園2018年年報第436頁附註59(c) 披露的“擁有重大非控股權益之非全資附屬公司詳情”中，發現六家“重大非控股權益”皆屬關聯方融資，如下圖所示：
僅是這六家公司佔奧園2018年少數股東權益總額的50%以上。奧園管理層通過抽屜協議，並沒有把這部分利息費用體現在過去幾年的利潤表中，虛報逾30億元的盈利。
中國奧園則回應稱，奧園的項目從合同銷售到交付結轉一般需1年半至兩年，過去幾年的確認銷售也反映這一趨勢。奧園的現金回款率一直保持80%左右，為行業較高水平。資產負債表內的合同負債反映的是納入合併範圍子公司的不含稅回款。
針對奧園的這一回應，這位投資者依然選擇質疑了相關算法：奧園管理層在第一條回應中已經確認了“絕大部分項目都並表”，因此合約銷售的回款基本都會反應到並表收入和合同負債的增加兩項，我們據此計算出過去幾年奧園的“不含稅回款率”僅為65%。
虛增合約銷售回款數據會使奧園未來的結轉收入顯著低於管理層指引和市場預期，公司歸母淨利潤增長率堪憂，進一步加劇股價下行的壓力。
該投資者認為，中國奧園少數股東權益中的很大一部分是由奧園關聯方引入的高息信託貸款，使公司的真實負債率顯著高於披露值，同時，奧園沒有將歸屬借款人的利息費用體現在利潤表中，誇大了自身的盈利能力。
而這份報告也進一步指出，中國奧園是通過關聯方借款“明股實債”的方式融資。其稱，奧園的非控股股東權益主要由廣州奧園股權投資基金管理有限公司、珠海鼎盛股權投資基金管理有限公司和不同的信託、保險以及投資公司構成。據披露，以上兩家公司為奧園集團的關聯方，後者則是中國奧園全資附屬公司兼境內運營主體。
對此中國奧園回應稱，奧園基金髮行的所有股權類基金產品均按照要求在銀行託管、在中國證券投資基金業協會備案，其中部分項目涉及關聯交易，該部分項目均已向中國證券投資基金業協會和投資人充分披露，根據項目現金流情況不定期分紅，通過清算/模擬清算退出。所有人員均具有基金從業資格，基金運作合法合規。奧園財富發行的其他固定收益類產品，均在各地方政府交易所備案登記，屬於合法合規產品。
但是該投資人士並未因為奧園的回應而停止追問，某投資人士：排開奧園股權投資基金本身的運營合規性不談，公司募集固定收益類產品向關聯方“自融”的做法已經涉及嚴重違規。
事實上，“明股實債”在房企項目開發融資中並不少見。有機構分析人士向風財訊直言，“這是心知肚明的秘密。”
截至3月5日收盤，中國奧園收跌1.05%。
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