前天，我發表了《如何讓房子快速變現，看看這個北京西四環住宅的房東是如何操作的》的文章，用一套市值340萬的北京西四環豐臺區大成裡的一套住宅做案例，給出了四種變現的方案:
圖，房本
1.直接賣房，如果著急再便宜點，300萬，或者更低，就不信賣不出去，比如280萬變現。但是如果以後房價漲了，那麼房主就會後悔不已。
2.抵押給銀行，比如從銀行抵押借款180萬，十年等額本息還款，每年還款27萬左右。相當每月揹著兩萬多的還貸壓力。但是，如果未來房價上漲了，上漲收益還是房主的。
3.出租，目前這套房子租金每年6.5萬，如果不著急用錢就可以這個方法細水長流獲得現金流。但是如果著急用錢怎麼辦？用上述銀行抵押貸款方案，每年還銀行27萬，租金收6.5萬，相當每年還要負債20.5萬。
4.用0元置業方案快速獲得二十年沒有利息的現金100萬，把二十年的使用權交換100萬現金的使用權。
方案如下:
北京市豐臺區大成裡秀園項目，十八層的二層，建築面積67.32㎡，戶型:兩室一廳一衛一廚帶裝修傢俱家電，70年住宅產權立項，民水民電帶燃氣。當前市場參考出售價格340萬。免租金租期:十年到二十年均可；免租金押金：100萬。房本乾淨無抵押。
其中，前三種方案是傳統方法，第四種是新型方案，是利息抵租金的各取所需的交換模式。
文章發表後，很多網友問我，雖然承租人僅僅花了100萬就就白住了這套房子二十年，但是如果是我的話就會用100萬作為首付去買房，並且最後房子還是自己的。
這個問題非常好，更具有代表性，也就是我文章題目中提到的，到底是買房合適還是租房合適的問題。
我是這樣回答這位網友的:
如果你認為這套房子未來房價會下跌，那麼你是選擇買房還是租房？
這個網友回答說，那自己會先租房，等房價開始反彈時再買房？
我又問，那麼你怎麼知道房價什麼時候會下跌，什麼時候會上漲？
所以，我前面發表了觀點“買房就是預期房價上漲並且捕捉房價上漲帶來收益的操作工具！”
用上述北京西四環的房子為例，我們做解釋，承租人用100萬的押金住了二十年，相當每年省了6.5萬的租金，對應押金帶來的收益就是年化利率6.5%，二十年後拿回來100萬押金。
先說明，因為這套房子在房管局做了抵押登記到了承租人名下，所有承租人的押金最後肯定能回來，只要二十年後房值不低於100萬，那麼房主一定退還這100萬押金。
承租人如果用100萬作為首付，用最大的槓桿貸款240萬，一共340萬買下這套房，還要浪費一個購房資格和一個貸款資格。我們來看看未來的結果:
1.房價大漲。比如房價三年後上漲100萬，那麼買房人三年的貸款利息是240萬*5%*3=36萬，還有首付的資金成本100萬*6.5%*3=19.5萬，那麼買房總體收益就是100萬減去36萬減去19.5萬=44.5萬
2.房價下跌，比如三年後房價下跌100萬，那麼買房人的損失就是100萬加上36萬銀行利息加上19.5萬首付利息，一共損失155.5萬。
3.房價平穩，比如三年後房價沒有變化，那麼買房人的損失就是利息總和55.5萬，跟租房三年房租19.5萬對比，相當賠了銀行的貸款利息。
4.房價微漲，比如房價漲幅剛好跟銀行貸款利息同步，那麼不管買房租房都是一樣的。
所以，前面看過我的文章的人知道我的觀點“貸款買房就是預期房價漲幅超過銀行貸款利息總和的套利方案！”
而全款買房其實也是套利，就是套利房價漲幅超過自己投資其他產品的方案！
對應前面西四環住宅的房主跟承租人，房主的套利預期就是用承租人的100萬押金投資其他產品的的收益一定大於房租收益，也就是每年收益超過6.5萬，那麼房主就是合適的。對應承租人的套利就是自己用100萬投資其他收益小於房租收益，也就是每年收益小於6.5萬，那麼承租人就是合適的。
不同的預期，帶來了不同的操作方法。
商業就是預期不同的各取所需的交換行為。
回到文章題目的話題，有錢人買房，沒錢人租房，這個觀點是對還是錯？
顯然是錯的，如果是這樣的就沒有人賣房了，可是賣房的人目前有很多，難道他們都是沒錢人。
對於賣房，預期房價下跌就是賣房的根本原因，所以我說“賣房的本質就是規避房價下跌帶來的風險！”
如果房主真的缺錢，但是認為房價會上漲，那麼房主的操作就是抵押，或者用0元置業方案拿到沒有利息的現金。
租房，不代表沒有錢，租房是看跌房價預期的結果，或者認為投資其他產品的收益會超過房價的漲幅。
現實中，北京海淀區萬科翡翠書院10年租金180萬的租賃房源被預定一空，在萬科翡翠書院的租客名單中，首批投資人包括經緯中國的董事總經理兼投資人錢坤、幻騰智能創始人王昊、36氪CEO馮大剛，全部是赫赫有名的公司高管級人物。
上面這些人員，估計多數人沒有他們有錢，但是他們卻選擇了租房。
他們是怎麼想的，其實非常簡單，周邊同品質的房子買進需要1000萬，現在租十年180萬，相當可以用剩下的820萬投資其他行業，只要他們認為自己能夠投資其他產品收益超過房價漲幅，那麼自己就是合適的。
所以，多數人是否買房的答案已經出來了，只要房價漲幅高於銀行貸款利率或者GDP漲幅，那麼買房就是合適的，同樣，只要房價漲幅小於銀行貸款利率或者GDP漲幅，那麼租房就是合適的。
中國樓市是政策市，也就是政策需要房價上漲，那麼就房價大概率就會上漲，只要政策需要房價下跌那麼房價就會下跌。當然，如果房價平穩符合決策層的意願，那麼政策就會讓房價平穩。
2015年的政策是化解房地產庫存，於是9.30新政疊加3.30新政，促成了大牛市。
現在，房住不炒定位成為國家戰略，“穩地價，穩房價，穩預期”就是調控的總目標，所以，我發表了《疫情後房地產調控如何調整，新華社終於定調了！》的觀點。
如果真的出現2015年的9.30疊加3.30政策去庫存行情，那麼趕緊買房，因為房價漲幅會超過銀行貸款利率。但是如果9.30政策跟3.30政策不會出現，反而是堅持房住不炒，那麼房價只能平穩，就沒有必要貸款買房，租房就是最佳方案。
看到最近國家政策，反覆提出房住不炒，剛剛，新華社闢謠了二套房首付下調的消息，首套公積金貸款三成降到二成的駐馬店也被約談。
而2月25日新華社文章更是給房地產的指導是:“繼續“因城施策”落實房地產長效管理機制，規範發展商業住房租賃市場；深入開展中央財政支持住房租賃市場發展試點、城鎮老舊小區改造等工作，推動完善基本住房保障體系。”
看到了，租房市場才是決策層更重要的任務。
買房就是看中的是房子的所有權價值，就是虛擬經濟。
租房就是看中的是房子的使用權價值，就是實體經濟。
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