房訊網訊一場突如其來的新冠肺炎牽動著全國人民的心，更給中國的經濟和企業帶來了許多不確定性和挑戰，但同時也蘊含著新的商業機遇。
疫情發生以來，房地產、商業地產及上下游企業同樣損失嚴重，經營受阻業績停滯。疫情之下，對房地產行業、企業會產生多大的影響和衝擊？房地產企業從業者應該怎樣應對和反思？對房地產市場有何預測和展望？
日前，全聯房地產商會寫字樓分會、房訊網聯合發起新商辦50人專題採訪行動，邀請50位行業專家、經濟學者、研究機構、商會領導和代理機構展開專題採訪，圍繞疫情應對、營銷創新、預測展望等為房地產行業平穩發展提供真知灼見。
3月4日，針對疫情對房地產行業和企業的影響反思、應對建議、預測展望等問題，房訊網採訪了貝殼研究院首席市場分析師許小樂。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂
房訊網：疫情究竟對房地產行業、企業會產生多大的影響和衝擊？
許小樂：新房方面，疫情爆發期新房銷售幾近，停滯，房地產開發企業資金承壓。由於定金預收款及按揭貸款在開發企業到位資金構成中佔比接近50%，銷售回款下降衝擊房企的資金鍊，容易陷入現金流和債務困境，開發銷售收入佔企業收入比重超過90%，高槓杆高週轉企業的資金困境尤其突出。
二手房方面，經紀公司業務模式重人力投入，受疫情影響也較大。具體來說，此次疫情對二手房流通的衝擊比較大，鏈家重點18城1-2月份成交量同比下降55%，廊坊、合肥、重慶、長沙、武漢、天津與煙臺成交量同比降幅超過60%。在業務停滯，收入顯著減少的情況下，門店租金和人工成本的剛性支出成為企業巨大的負擔。當前貝殼平臺上已有50家中介機構向平臺提出融資需求。若疫情持續到4月份乃至更長的時間，預計將有20%的中介門店關閉，我國房產經紀人約有150-200萬人，可能會對15-45萬人就業造成影響。
租賃方面，疫情之下市場上租賃需求的大幅減少對於長租公寓企業造成巨大沖擊。受疫情和防控措施影響，租賃市場降溫明顯，成交量大幅下降，新增供需減少。今年1-2月鏈家重點18城住房租賃總成交量同比下降82.7%，重慶、廊坊、合肥、西安和武漢同比下降超過90%。租賃需求的減少對於長租公寓企業造成巨大沖擊，據調研，截至2月底，自如、蛋殼等長租公寓企業的租客返回租住城市的比例不足50%。蛋殼公寓全國總出租率跌至75%，同比下降20個百分點；自如房源平均多空置15天；安歆公寓銷售預訂同比減少30%。同時，租賃企業為保租客安全，採購大量防疫物資，引起成本增加。疫情之下長租公寓企業對業主端的付款壓力大大增加。
房訊網：房地產企業從業者應該怎樣應對和反思？
許小樂：疫情是不可抗力，對於企業來說是危險，短期需要考慮的是如何渡過這段艱難的時期。從長期看，需要順應趨勢，對業務作出調整，促進相關能力的建設、增強抗風險和穿越週期的能力。
以經紀行業為例，無論是中國還是美國，我們可以看到房地產市場隨經濟波動潮起潮落，交易量在波動，經紀機構和經紀人規模也在波動。以美國數據為例，歷經四次較大的經濟衝擊，執照經紀人數量增長12倍。從長期發展趨勢來看，行業還是會持續增長和發展，企業需要順應線上化和職業化趨勢，轉變思維，優秀的企業都能從危機中尋找出路。
以中介公司為例，可以做好以下六大措施，幫助企業和員工渡過難關：
第一，做好組織文化建設。文化建設以信心傳遞為主，拉齊認知，保持隊形，幫助團隊樹立信心。
第二，有選擇地聚焦業務。包括六點：業務結構上舍棄非核心業務，減少不必要支出、拓展租賃業務、提升新房滲透，但有針對性選擇結傭週期快項目或者墊傭產品、做好業主維護與線上委託、聚焦降價急售房、鑰匙房源、學區房、高度配合業主、聚焦線上活躍客戶與疫情前持續看房的客戶、高配合度客戶
第三，做好人員保留和績效。對於資金相對充裕的企業，可以全員提供保障性薪資，維持員工生活和生活信心，保持團隊穩定。同時，針對核心員工可以提供加薪、提高佣金點、利潤分紅等方式實現長期綁定；對於資金緊張對的企業，可以與員工協商延遲有息支付(即向員工進行工資的有償借款)、有償按比例發放等政策，同時提供遠期季度(年度)分紅協議，樹立遠期目標，通過企業文化、組織建設維持人員穩定。
第四，管理好業務指標。例如重新梳理經紀人的作業場景，把培訓、線上工具更好地滲透、融合到作業場景裡面，加強以VR為代表的線上工具(VR看房、掌上售樓部)的學習、互動和模擬。
第五，調整戰略及公司管理。在公司管理與戰略佈局上，建立遠程管理能力，根據財力情況，適時看準收併購機會，做好融資應對策略，謀全局而顧遠期。
第六，抓住特殊時期社區共建的機會。在特殊時期，加大社區共建，發揮門店“城市補給站”的價值，配合社區服務體系、配合街道、配合社區，提供我們的志願者服務，可借鑑餐飲業“共享員工”，加入志願者團隊，進行社區內困難老人的定點捐助與幫扶。
房訊網：對房地產市場有何預測和展望？
許小樂：第一，疫情後房企大概率降價跑量，二手房市場受此影響恢
復速度更慢。高槓杆高週轉的開發模式對現金流的要求高，非典
時期的新房價格累計下跌10%左右，新冠疫情結束後開發商降價
促回款是大概率事件。疫情後市場的變化路徑是：新房“以價換
量”新房優勢突出分流二手放需求二手房價格壓力大，成交周
期繼續延長，目前大部分城市重點城市房源交易週期已經超過
120天。當然，如何能夠經過精耕細作，給業主和消費者提供更
加專業的服務、更精準的信息，這是經紀人面臨的新課題，也是
有能力的經紀人脫穎而出的機會點，服務者價值將持續崛起。
第二，未來房地產線上化趨勢不可逆，數字化進程加速。正
如當年非典催生了像淘寶、京東這種線上的電商平臺一樣，我們
可以合理判斷出這次的疫情也將深刻改變房地產經紀行業——未
來商機線上化、作業線上化、管理線上化、培訓線上都將成為趨
勢。此次疫情加速住房消費線上化趨勢並提高了消費者對品質服
務的偏好。疫情期間消費者需求需要在線上被滿足，這對房產交
易平臺及房企的線上基礎設施建設能力及管理能力提出挑戰。2
月前三週貝殼平臺VR總帶看量達655萬次，人均VR帶時長達
10分鐘。重點18城市線上客戶佔比超過70%，較2019年50%有
顯著提升。非典改變的是小額高頻消費的線上習慣，隨著互聯網
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對產業的改造，新冠疫情將大大影響購房等大額低頻消費的線上
習慣。房地產行業商機線上化、作業線上化、管理線上化、培訓
線上都將成為趨勢。此外，貝殼研究院發起的相關調研顯示疫後
6 成消費者購房將更關注社區物業品質，未來物管行業迎來機
遇。
第三，消費者行為偏好會發生變化。從需求度看，需求並沒有
消失，而是被延後滿足。對購房人來說，計劃普遍延長3-6個月，
疫情對換房人群的衝擊可能會更大，調研數據表明將會延長4-6個
月。從配套角度看，物業和醫療配套價值被放大。很多消費者經過
這次疫情，可能會更加看重物業管理好的、低密度的、周邊配套完
善和交通便利的小區。
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