分享一篇購房者從買房到賣房，再到換房的心路歷程。如果你要買房或者賣房，建議你認真看完。
注：買房故事來自家在論壇、給剛需的七句話來自朱羅紀
首套
慶幸15年買了房：剛需買房幾點看法
樓主表示，2015年150萬不到買了2房（老小區），還完了借的首付款，慶幸那時候買了房，現在房價確實很貴（這套房子現在轉手大概315左右，同小區三房380萬）。
當初買房，朋友建議：不管你能不能買起，不管你能不能買，只要有房就去看，這點非常重要。多看才能有對比，才知道自己想要什麼。
其實買房就是怕猶豫，看好了就要下手，一猶豫就成不了。
樓主2014年底就看過電梯新房，4.2米開間、南北通、三陽臺，153萬，回家商議下最終沒有買成（當然也因為資金問題）。
到了買現在住的這套房房子時，“老婆也說回去商議下，我直接說，你只要告訴我是不是喜歡，她說喜歡，我說今天晚上就談”。
作為剛需一族，樓主建議：
1、剛需最好能帶點裝修，可以緩一緩再裝修，緩解壓力，現在裝修比較貴，不裝修住著體驗感降低很多。
2、樓梯房利用率高，其實生活起來並不影響，而且同面積房間大很多，住著很舒服，當然要好點樓層。
“70多平，客廳3.9米左右開間，主臥10幾個平方，雙陽臺，很多鄰居改成了三房，這種客廳相當於現在100平的新房的開間。”
3、上班決定選房位置。環境可以適應，但是上班時間成本是越少越好，所以剛需對位置選擇很重要。
“比如最近很火的光明新盤，即便我覺得升值空間也許會更大，但是並不想去那裡，因為我是剛需，需要解決眼前的生活，生活質量和升值空間來選擇的話，更想要的是生活質量。”
賣房
開啟賣房路：寧願便宜一萬兩萬也早點賣
出於居住空間的考慮（孩子、老人），樓主2019年年末便開始了買房賣房之路。
樓主表示，每個中介都去掛，掛出去後第二天就有人出價。
而且不得不說深圳剛需真的很多，平時看的人就挺多，週末就更多，有一半是為了孩子上學的，有一半是年輕的90後、00後。
賣房還算比較順利，一個多月就賣掉了（深圳的剛需盤需求真的很大），價格算是正常價，不高不低。
賣房期間調低過一次價格，當然，僅僅是調低掛價，心裡價位是沒變過。
樓主表示，也許可以調高心裡價格，但是帶來的就是時間成本，掛的久了確實能碰到多出個一萬兩萬的，但會帶來一個重要問題，就是碰到合適的房，手裡資金可能不到位的風險。
樓主看房期間碰到過一些掛半年，甚至一年之久的房源，現在深圳租房很貴，空個半年或是一年都有幾萬的成本，不如早賣掉。
拿他自己賣掉的房子來說，1個月賣掉拿到款和半年賣掉拿到款對比：租金3800*5+每個月理財7000*5=54000，就是說寧願便宜1萬2萬，也不要半年後多個1萬2萬再賣。
換房
鎖定6個小區：可高於市場價10萬
賣房順利，不過在置換二手房時並不容易，雖然有經驗，需求也很明確，地段和小區很快就鎖定好，但是問題來了，一旦鎖定幾個小區，發現一個小區三套合適的就不錯了，有的小區一套都沒有（所謂合適就是戶型、位置、樓層、朝向、是否誠心賣，僅僅這五點就能砍掉小區內大部分房源）。
從區域上講，樓主最喜歡福田，其次南山，再次龍華。福田人少，配套好，南山有些擁擠，好點社區價格太高。房子能提升很大的生活品質，但是壓力過大，就會降低生活品質，所以綜合考慮還是龍華。
銀泉花園是樓主最早來龍華看的第一個小區，帶電梯、總價低、使用率也高，但總體感覺生活氣氛不是很濃。
蘋果園，小區綠化好、有電梯、人車分流、物業不錯，有生活氣息，租住比高，總價便宜，適合小剛需，因為還是喜歡大點社區，所以也PASS了。
綜合考慮下來，鎖定了日出印象、金地梅隴鎮、風和日麗、錦繡江南、銀泉花園、壹城中心6個小區，樓主開始看房。
樓主最初看房計劃是羅列好自己的需求，然後多看，每看一套想清楚優缺點在哪裡，每看一個小區都記錄其位置，碰到好的戶型會記錄下來。
換房過程中，有一點對樓主來說很重要，就是價格。
現在很多人等著買筍盤，樓主表示，幾百萬的剛需盤，低5萬、10萬、20萬的很難碰，你會為了5萬去等麼？幾百萬的東西，多花5萬迅速解決，還是等上一年半載？
因為有過之前買首套房的經歷，所以此次換房，樓主決定一旦看好，可以高於市場價10萬，如果10萬能減少時間成本和可能選擇到心意的房子，這個回報率還是很高。
看房
小區大PK：首選到次次次之備選
看房過程中，風和日麗是樓主看的最多的小區，錦繡江南次之。
風和日麗
其中風和日麗總價最便宜，戶型很好，有90多平三房兩衛，80多平三房，105、107平三房四房，120多平四房。
在賣最多的戶型是88平的，不要求兩個衛生間的話真的很好，合適樓層的房源也比較多。
風和日麗有不少路邊的，這部分都不去看。不過小區一大優點是客廳都比較大，適合於住家，現在新房都沒有這種客廳了。但是有一個缺點，就是樓層不高，所以採光上會差。
另外風和日麗三期樓層稍好一些，也都是雙衛生間，戶型真是大愛，就是很少出來樓層合適的。
錦繡江南
相比之下，錦繡江南的戶型更加多，整體戶型和層高要比風和日麗好一些，小區內綠化、人車分流做的也要好很多。
錦繡江南和風和日麗倆個小區學位都相同，屬於行知小學和民治中學。
商業上，風和日麗離壹城中心近一些，隔一條馬路過道即是，如果是住家非常合適，即能享受壹城中心配套，又能享受低密度的生活空間，所以風和日麗做為鎖定的小區之一。
不過錦繡江南小區的人車分流、樓梯新度、物業管理部分要比風和日麗好很多，還有一個小公園，離壹城隔了一個風和日麗，走路600米也可以，總之各方面都不錯。
另外要注意錦繡江南內戶型特別多，還有一些電梯房，整個價格跨度就比較大，得精選。
當然價格上也比風和日麗高一些，樓梯房的話，一平米比風和日麗貴3000左右（如果算上貸款比例來說，首付多不了多少，但是對於剛需有的時候多10多萬首付都是很多了）。
所以錦繡江南做為第二個梯度，屬於要細選，碰到合適的也咬咬牙上。
日出印象
日出印象，總體上也是很喜歡的小區，也有高層和多層，戶型上沒有錦繡江南和風和日麗通透，不過小區物業相對要好一些。
看過的幾套，價格上要高出個幾十萬，不過知道小學是民順小學，一個是沒有行知小學好，另外積分要求高，很難上。
再加上也沒有碰到特別合適的，從出了雙11開始，價格也漲了不少，所以最後PAS掉了，屬於次次之備選。
金地梅隴鎮
金地梅隴鎮，外觀看起來有點不好看，像是公寓的感覺，不過內部環境還可以。
開始看100平的差不多510萬左右，雙11後，530萬到550萬了，也是民順小學學位，加上對比下過一條馬路就可以省差不多100萬的錦繡江南，覺得錦繡江南性價比高一些，做為次次次之的備選。
壹城中心
壹城中心，整個氛圍、綠化，比大族要好很多，總體使用率要高，商業和位置樓主覺得暫時是比大族那邊要好。
樓主表示以前買首套時就看過坂田不少房子，看好坂田位置，但是配套要比龍華差好多年了，主路太多了，這次換房也去看了下，感覺和幾年前沒啥變化，所以放棄了。
壹城中心，如果說年輕的一點的話，覺對會選，商業、小資、顏值都很高，就是考慮到家裡有老人、孩子，壹城的感覺就是走過去可以，如果想要孩子和老人有空間玩就不太合適了。戶型就更不用說了，小客廳就一點點，廳比較窄。
換房，遠比第一次買房壓力大
“這次換房，其實遠遠比第一次買房壓力大，心裡壓力很大。”
樓主表示，一個是對房的需求完全和首次置業不同，心裡壓力很大，特別是買賣過程中的時間如何把控。
先賣掉的話，買不到是很焦慮的，房源很多，但滿意確是很少的；先買的話，賣的時間就很難確定，涉及到自己買房的首付時間，當然降價就很容易賣掉，但是對於剛需來說，降價是很難接受的。
網友這麼建議
就目前而言，受疫情影響，樓主還沒有買到合適的房源，仍在看房路上。
附：給剛需的七句話
1、買房需求的分類。從多年對需求觀察的經驗，可以把買房需求分四類：純居住、偏居住兼投資、偏投資兼居住、純投資。市場上多數是中間兩者，兩端的反而並不佔優——“純投資”如果佔上風，那就意味著房地產市場的風險非常大。但真正的只是將買房視作像汽車、空調一樣的耐用消耗品的，也同樣不佔優。
大部分人的買房動機，多少都帶有一點“投資升值”的考慮——如果不是這樣，那麼，買房子是永遠都不需要考慮“時機”這個變量的，就像人們不需要等到降關稅才去買車。只不過有的買房行為，居住的考量多一些，比如買學區房，有的投資的考量多一些，比如買過渡性的小戶型。這是房地產的本質決定的，誰也擋不過。這裡面，第二、三類相對比較複雜，因為的確考慮的因素會多很多。
2、房地產的本質。說大部分人買房子都多少帶點投資的意圖，並非是說大家都想著去炒房子，而是說：這是房地產的本質決定的。房地產的本質，一是居住品用來改善家庭居住環境的，二是財富儲存的手段，天生帶有金融屬性。這是人類有私有制以來就形成的——比如“有土斯有財”、“有恆產者有恆心”，古語講的也是這麼個大道理。站在這個本質上，“房住不炒”的意思是，讓房子更多來滿足第一、二種需求，而不是第三、四種，因為“財富儲存”是房地產打孃胎裡帶出來的，誰也沒辦法打掉。明白了這一點，我們看很多市場現象，是能夠更加心平氣和一些的。
3、不奢求抄底。“地段”就是判斷一個區域是不是好區域，值不值這個價，望大里說就是，一個城市是不是一個好城市。“時機”就是判斷這個時間是不是抄底或者賣出的時間點。選對了“地段”又選對了“時機”的買房人，都是賺大發的——比如深圳歷史上的2009一季度、2012一季度、2015一季度等。
在日常生活中，大家對購房時機的關注度反而更高一些。相對而言，判斷“地段好壞”的確定性要比判斷“時機好壞”的確定性高。經常有大咖教別人抄到大底，我也時常做預判。但捫心自問，你越是深入市場去調研，越是覺得深不可測，給一套房子估值那是最難的活兒，抄底這活兒誰都不敢說會。有的時候賭一賭，但絕不能把希望寄在、把精力耗在這上面。時機這東西，瞬息萬變、轉瞬即逝，撮其大要即可。就是說，大時代看大時機。
4、買房子最重要的事情是選城市。剛需不存在選城市的問題，在哪裡就買哪裡。誰買房都會想一個問題：房價會不會跌？我會不會被活捉？會。是價格就會漲也會跌，天底下沒有隻漲不跌的東西。中國房地產經歷了很多波動的——這些小白未必知曉，但切不要以為中國的房價就是一條直線右上角45度狂飆車。不是那樣的，比如像現在已經被捧上天的深圳，2008年的時候還有房子賣1塊錢（跌成了負資產）。比如你們看好的海南自由港，回顧那個島上的房地產歷史，可真是：紅巾翠袖，搵英雄淚。
5、好城市房價不言頂。每個人買房子都想抄到底，剛需也一樣，某些剛需買家抄底的心態反而更甚。但事總有與願違的時候，如果你買了房子，下一時刻房價不但沒漲反而恰恰跌了，你怎麼辦？千萬不要跟我說，跌了沒關係我拿著，那一刻一定很煎熬的，不然就沒有那麼多人去“抗議黑心開發商、砸人家樓盤”了。
房價跌分為崩盤和調整不同的情況，調整經常有而崩盤不常見。如果是正常的調整，那都不需要太擔憂。即便是太不好命，碰到樓市明天發神經崩盤了，我也要很硬氣的回你一句：好城市的房價不言頂。如果城市是個好城市，房價大概率還會再創新高。你別不信，像日本那種幾十年爬不起來的情況，到現在是個孤例。紐約、硅谷、倫敦、香港、首爾、曼谷，經歷過1998東南亞金融風暴、2008全球次貸危機的城市，房價這幾年都在創新高。
6、想好內心的需求。這時候買不買房子？純投資或者純居住的建議，更好給，但是第二、三種的建議往往最難給，因為這類的買房人，內心需求複雜。相比於第一、四種，他們的資金量更加緊缺——尤其是偏居住兼投資者，就是傳說中的的那類“一分錢掰成兩半花”的。
想選一個在資金範圍內最佳的房子，住的也不錯，前景也不錯，配套也好，學位也好。什麼優點都具備的房子，價錢也勢必不便宜。價錢能滿意，往往都會有些缺陷。這個時候，就是他們最要認真考慮自身需求的時候。沒有完美的選擇，選擇都會有成本。這個光靠建議是沒有用的，要多去看房子對比，看房子的過程是拷問自己內心需求的過程，沒人能替代。
7、努力投資自己。經常會碰到這樣一類問題：感覺後市不妙，如果我現在把房子賣掉，等跌了再買回來怎麼樣。前提是如果你能準確知道什麼時候跌以及跌多少的話。都能像達里奧那樣判準到金融危機了。但除非是這種情況，其它的正常調整，完全沒必要窮折騰。歷史上看，反而那些持房不動的“剛需”，財富積累得最多。崩盤是門大學問，讓那些頂級學者去做吧。有那個時間去空擔憂，還不如多去埋頭學習怎麼提高自身判斷市場、保衛財富的能力。這世上的確有永遠不會虧的投資，就是投資自己。
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