春節返鄉，親戚朋友們圍坐在一桌的時候，買房成為了不可或缺的話題。有些人考慮返鄉置業，也有一部分人打算在大城市裡努力打拼，最終買一套屬於自己的房子。根據某機構發佈的《2018-2019返鄉置業調查報告》顯示，52.7%的受訪者表示有回到家鄉或者家鄉周邊城市購房的意向，38%的受訪者則表示考慮在工作所在城市買房，僅僅只有9.3%的受訪者表示暫時不想買房。除此之外，51.7%的受訪者希望總房款控制在50-100萬之間。所以，在筆者看來，影響購房者城市選擇的因素有很多，可能是為了老人，為了孩子，為了自己的工作計劃，但是房價往往起著決定性的作用。

返鄉置業

說起房價，目前不同的人有著不同的看法。特別是隨著近期樓市和房價趨穩的信號越來越明顯，對於下一步的樓市究竟是穩中有落還是穩中有漲則成為了市場關注的焦點話題。

筆者認為，從開發商的角度來看，筆者發現，近期不少房地產大佬頻頻表態2019年的房地產市場會穩中向好，而且下半年房價或開始穩步上漲。比如，富力地產董事長李思廉表示一季度房價繼續回落的概率較大，但是2019年年底房價會上漲。合景富泰地產集團董事長孔健岷也表示，2019年下半年房價會穩中有升，到了年底就是正常回穩發展。從購房者的角度來看，經過筆者觀察，目前市場主要有三種心態存在：一是抱著坐等抄底的心態，面臨持續從緊的樓市調控政策，看跌情緒高漲；二是已經不在乎房價是漲是跌了，甚至做好了長期租房的準備；三是買漲不買跌的傳統心態作怪，只要市場出現回暖，就會考慮購房。

李思廉

筆者認為，無論是從哪一個角度來分析，要想正確預測樓市和房價走向都離不開兩個要素：一方面，要看清樓市調控政策的導向。眾所周知，我國的房地產市場是政策市，所以如果脫離政策去分析樓市和房價，顯然是不合實際的。另一方面，要對市場有正確的認知，不要一廂情願的去看待房價，否則有可能在錯誤的認知道路上越走越遠，結果可能反而錯過了購房的機會。因此，筆者認為，如果剛需購房者2019年有置業的計劃，不妨先明確以下這幾點。

第一，靠房地產強刺激經濟的階段過去了，未來房地產投資增速或緩慢下滑。

在房地產市場當中，為什麼大家對房價的走向一直存在著疑慮和糾結呢？筆者認為，最主要的原因就是房地產和經濟之間存在著千絲萬縷的關係。但是，通過這兩年多的短期調控政策以及即將到來的房地產長效機制來看，房地產這把“夜壺”恐怕要被永久放在床底下了。換言之，房地產業恐怕不再是強刺激經濟的工具了，這既是當前脫虛向實的需要，也是去槓桿和防範金融風險的需要。但是，我們也應該看到，把房地產這把“夜壺”放在床底下而不是徹底打碎，這是由當前房地產的重要地位所決定的，不可否認，短期內房地產業依然是部分城市財政收入的重要來源，也依然是城鎮化的重要推動力。

因此，筆者認為，房地產行業已經告別了過去高速發展的階段，逐步迴歸到了理性和正常的狀態，而且下一階段則面臨著轉型問題。根據上海財經大學高等研究院發佈的數據報告顯示，今年房地產業投資增速或延續去年第四季度以來的下滑趨勢，預計房地產開發投資增速為4.8%，而且未來房地產投資將會緩慢下滑。根據國內某金融科技智庫對百位經濟學家展開的問卷調查顯示，96%的經濟學家不認可將房地產行業繼續作為未來10年經濟較快增長的最重要引擎。所以，在筆者看來，房地產業地位的轉變雖不可能一蹴而就，但卻是大勢所趨。

第二，樓市調控大幅度放鬆的可能性很小，但城市之間的分化會進一步明顯。

從統一定位到因城施策，雖然政策出現了一定程度的微調，但是大幅度放鬆的可能性很小。首先，住建部釋放了2019年要穩地價、穩房價和穩預期的目標，樓市穩字當頭已經十分明確。其次，在房住不炒的定位下，穩步去槓桿依然會繼續，限價、限購等應急性措施調整的可能性較大，但信貸政策大幅鬆動的可能性較低。最後，隨著樓市和房價的穩定，短期調控或逐步向長效機制過渡，更多穩定樓市和房價的組合拳還在路上。

筆者認為，今年城市之間的樓市分化會進一步明顯。一二線城市跌幅比較有限，甚至部分熱點城市還有出現回暖的可能。眾所周知，一二線城市本就存在供需矛盾，住房幾乎不存在過剩等問題，所以只要有需求就會有市場，這也恰恰是房價上漲的重要支撐力。在筆者看來，一二線城市的房價基數擺在那裡，就算不會大幅上漲，大跌的可能性也幾乎不存在。但是，三四五線城市則有回落的風險。一方面，引起房價持續上漲的因素正在逐步減弱，比如投機炒房、棚改紅利等。另一方面，最近這兩三年時間裡，三四五線城市已經經歷了一輪大幅度上漲，大大透支了未來房價上漲的潛力，也遠遠超過了本地剛需的購買力，為了消化樓市庫存，房價或有繼續調整的可能。

第三，房地產大局基本已定，房價走向漸漸清晰，買房邏輯將開始發生改變。

房地產逐步迴歸理性，房價走向也漸漸清晰，隨著樓市邏輯慢慢發生變化，買房邏輯也開始隨之改變。在筆者看來，還在糾結要不要買房的購房者，已經無需過多去在乎房價是漲是跌了，因為根據政策持續釋放的穩定信號來看，樓市大局基本已定，房價大起大落都不可能，可以預見的是房價整體變動上下10%左右。面臨這種情況，筆者認為，對於著急買房的購房者來說，應該多關注自己的現金流，合理考量自己的負債水平，一般月供不超過收入的50%是比較合適的。總而言之，在能力有限的情況下，買自己買得起的房子，而不是人人都想要的房子，不要讓房子成為了未來生活的累贅。