2019年廣州哪個區最火？
這個答案毫無疑問是南沙。
但有趣的是，很多購房者把黃埔和南沙拿出來做選擇題。
如果是你，你會怎麼選呢？
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南沙和黃埔
購房者是怎麼選的？
黃埔和南沙之所以經常被放在一起比較是有道理的，這其實也就是在選擇廣州向東還是向南的問題。
從一手情況來看，去年黃埔和南沙一手網籤量均超過1萬套，是僅僅次於增城的網籤大區。
不過，南沙一手網籤量略大於黃埔，超出約3000套。
雖然黃埔網籤均價在2.7萬元/平，南沙網籤均價在2.2萬元/平，看起來差距不大，但實際上黃埔在售新房價格普遍在3萬+左右，南沙2萬+，南沙依然存在價格優勢。
從二手房（這裡包含住宅、公寓、商鋪）情況來看，2019年黃埔網籤4449套，南沙3751套。
看起來兩個區域不相上下，但由於黃埔供應量少，去年年底黃埔庫存消化週期到了6.4個月，而南沙則為12個月。
真正能看出購房者選擇傾向，是在南沙和黃埔放鬆限購的時候，限購政策放鬆後半個月（2019年12月23日-2020年1月5日），黃埔成交了757套遙遙領先，南沙成交406套。
也許在價格、限購因素的影響下，購房者把票投給了南沙，但在限購放鬆的前提下，購房者似乎更樂於把票投給黃埔。
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黃埔和南沙
誰更有實力？
如何看一個區域的潛力，我們從以下幾個方面分析：
1、片區規劃
在這一點上，南沙顯然更勝一籌。
南沙定位為（廣東）南沙自貿試驗區、南沙粵港澳全面合作示範區、國際航運中心、粵港澳大灣區海上門戶。另外，《廣州市城市總體規劃（2017-2035）》提出，南沙是廣州唯一副中心，是功能完整的濱海新城。
黃埔則是有廣州第二CBD的規劃，以及重點打造的四區四中心:知識城、科學城、黃埔港、生物島。
從實施進度來看，黃埔已經得到一定發展，但是南沙才剛剛開始。
2、經濟實力
從經濟發展情況來看，雖然去年南沙GDP增幅達到了10.5%，成績十分亮眼，但黃埔的GDP總量碾壓南沙。而且黃埔GDP總量連續三年坐上廣州亞軍寶座，十分穩固，增長率也依然處於高位。
很明顯更靠近城市中心的黃埔，是東進戰略的直接受益者，部分區域被規劃為廣州第二CBD區域，發展相對成熟。
2018年黃埔入駐的總部企業達97個，僅次於天河，是南沙數量的近4倍。
3、人口增長情況
從2018年的人口數據來看，黃埔4年人口增長率為26.59%，增速和總量均遠超南沙。
但兩個區域在“搶人”方面競爭激烈。
去年年底黃埔、南沙分別公佈了人才優化政策：黃埔連續工作半年的符合條件的各類人才，可限購一套房。持有廣州綠卡人才者其父母、配偶父母、成年子女等均可在黃埔區限購一套；南沙則是符合條件的本科學歷者，可不受戶籍、社保、個稅限制，在南沙購買首套房。
黃埔門檻較高，是因為黃埔重點放在“人才”。從2019年黃埔先後發佈“美玉十條”、“港澳青創10條”、“海外尖端人才8條”三條人才新政，給予各類人才以及企業大手筆補貼也可以看出這一點。
4、交通
地鐵一通，黃金萬兩。交通，特別是軌道交通對一個區域的意義不言而喻。
目前黃埔已通車地鐵有5條：地鐵5號線、6號線、13號線、14號線支線以及21號線；在建地鐵線路：地鐵7號線二期以及13號線二期。
規劃以及在建的有軌電車有：黃埔有軌電車1號線、有軌電車2號線、3號線、4號線、7號線、8號線、9號線，以及臨江大道—魚珠線。
但南沙僅僅有4號線連接慶盛樞紐，不過正在建設的地鐵線路有地鐵18、22號線。特別是18號線建成後，大概30分鐘從南沙可以到市區。
另外，《南沙慶盛樞紐區塊控規深化及城市設計》顯示慶盛樞紐片區將是粵港澳大灣區重要的科技創新節點，具備“四線交匯”的優勢，可連接已開通的廣深港高鐵慶盛站和廣州地鐵4號線慶盛站。規劃中的地鐵22號線和知南線也會在該處設站。
從交通規劃和鋪設的情況來看，顯然是靠近城市中心的黃埔更佔優勢。
5、租金增長
2019年，南沙租金增長率全市第一，但是租金整體水平依然偏低。黃埔則以3.77%的租金增長率排名全市第二。
從租金情況來看，南沙的租金處於快速增長期，黃埔處於穩定增長期。
表2 2019年全市監測點住宅租金
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怎麼選？
總體來看，黃埔屬於中心六區之一，在經濟發展、軌道交通規劃、與中心區的距離等方面，都更佔上風。這也是為什麼限購放鬆後，黃埔更吸金的原因。
不過買房還是要看實際需求，如果是在南沙工作的剛需客，買是沒問題的。但對在中心區工作的人來說，離中心區的距離遠是南沙的缺點，這也是南沙發展最大的痛點，要幾年時間才會有所改善。從這一點看，南沙投資價值沒有黃埔好。
雖然現在南沙的購房門檻低於黃埔，但如果有名額，首選黃埔。因為天河區是廣州的經濟中心、金融中心，黃埔站在承接其外溢需求的第一位，概念滿天飛不如隔得近。
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