問：你好 ，最近想選擇西麗御景峰的公寓，116平，也是70年產權，即買即交樓，前景怎麼樣，過幾年我要是換房子好出手嗎？或者買坪山恆大城。雖然遠，但是過幾年公司要搬家過去。謝謝
答：第一，有名額先買住宅。高端公寓多是用來消費享受的，往往擁有稀缺不可複製的景觀資源，所以會有一個圈層效用，放盤少。其他公寓買來還是為了增值的，最後都會拋盤，而公寓已是新房標配，又沒有教育這個附加價值，供大過於求，御景峰那個位置，很難高端起來，未來流動性堪憂。 第二，御景峰的公寓怎麼也要六七百萬了吧，用來買三百來萬的恆大城，有點大“財”小用。
問：福田四套高層住宅94年建成，想賣掉，再投資，給點建議
答：你好，信息太少無法判斷 具體是哪個樓盤呢？建議說說詳細信息再判斷是繼續持有還是出手裂變
問：您好！我三口之家都是深戶，小孩上大學了。深圳坂田一套2房，05年的，值420，紅本在手。西鄉一套3房，18年，紅本在手，不過是股票抵押的，今年6月份估計股票解禁可以還清。東莞沙田一套3房，16年，欠70萬左右。年收入100左右，股票市值2500，今年起4年解禁。想賣掉坂田的置換到華僑城或香蜜湖等，不知如何？請指導，謝謝！
答：你好，建議優先出手東莞沙田，東莞除了松山湖和鳳崗板塊還有些價值，其他板塊暫時不看好。 坂田建議說說具體樓盤信息再做判斷，是去還是留。 華僑城： 新興的富豪們往往喜歡霸道視野的海景大平層，而老一代富人則喜歡鬧中取靜的洋房別墅；而華僑城就符合了第二類需求，對於上一個世紀的富豪們來說，華僑城就是他們的首選； 因此，作為一個老IP，又不符合新一代富人的胃口，在加上學區、交通、商業配套的缺位，導致華僑城盡顯頹勢，中長期看跑輸大勢； 香蜜湖： 香蜜湖是華僑城的繼任者，顯然香蜜湖的發展更加匹配了深圳富豪們的追求，擁有極好的地理位置，通暢的交通，以及最重要的多個頂級學校的學位覆蓋，讓香蜜湖的IP日久彌新；當華僑城漸漸老去，香蜜湖成為深圳唯一的選擇，勢必帶來源源不斷的購買力，因此，香蜜湖是富人資產保值的較優選擇；只是，你需要上千萬的資金上車；中長期看略微跑贏大勢； 投資角度：香蜜湖>華僑城
問：您好！前不久稀裡糊塗跟著朋友在大亞灣的金地天潤自在城下了五萬的定金，回來就後悔了，尤其是看了您的三篇寫惠州的文章之後，非常糾結：是要放棄定金止損，還是義無反顧去踩坑？不大可能自主的。請賜教！
答：我看了一下這個盤，在臨深和大亞灣西區之間，位置蠻尷尬的，還是一個建面160萬平米，停車位一萬多個的超大盤，註定是一個不好租不好賣的長持雞肋盤。 我建議，長痛不如短痛，五萬塊就當買了一個昂貴的教訓吧！
問：想諮詢下老師，長週期來看，您認為一線城市，強二線，弱二線之間的合理價差比例大約多少呢？謝謝
答：沒有所謂的合理價差比例，房價是動態變化的，不是一成不變的。 但參照財富虹吸和兩極分化的經濟規律，資金會越來越集中在金字塔頂端和次頂端的幾個城市。
問：你好，紅山片區，中央原著雙證143平，850萬值得入手嗎？91年拿的地，最近廣州降價的新聞讓人猶豫不決
答：這個問題十三老師從政策層面答過了，我給你講講我朋友的實際案例吧。 我朋友08年買了一套萬科的雙證房，當時不限購，寫他一個人的名字，拼起來120平米，總價才90w，當時也可以都貸款7成，是不是很完美？ 結果現在隔壁開盤價更低的單本證，價格已經漲了8倍了，他的這套房子只能賣五百多萬，並且接盤的人都是夫妻兩個，婚姻狀態下一個首付3成，一個首付7成，而且雙證的銀行評估價通常只能到9成，實際買下這套雙證的房子，要接盤的人付出300w+的首付，這個首付如果換成單本證的，已經可以買800w的更好更大的房子了。 雙證導致的不止是名額問題，結合限購、限貸，這樣的房子已經很難談論投資屬性了。並且別指望放開限購，國內的政策只會越來越嚴。 慎入。
問：您好，請問，純投資總價400萬左右，投哪個區域回報率比較高，麻煩具體說幾個片區
答：講真，現在400萬預算在深圳蠻尷尬的，熱點片區連像樣的小兩房都買不到，硬槓一個沒學區的老破小一定能升值最大化嗎，我看未必。 非熱點片區400萬能買到兩房三房甚至四房，好多人又看不上，相信歷史經驗認定不會漲。 其實現在400萬已經是一個分水嶺了，超過這個數還可以繼續去湊熱點片區的熱鬧，小於等於的要轉變思維和改變打法了。
問：你好，我想諮詢一下。我在惠陽通過鏈家買二手房，現在鏈家要拿我的首付款30萬去替業主贖樓。風險大不大？要做擔保贖樓嗎？擔保贖樓能否覆蓋風險？謝謝
答：在深圳是不主張首期款去給賣家贖樓的，一旦查封普通人叫天不應叫地不靈的，擔保公司會有成熟的風控系統，30萬墊資成本不高，完全沒有必要冒險。
問：老師好！我是深戶，目前共3套均投資，都在沙井，華僑城四海雲亭127平(三成首付)，香莎公館89平，萬科星城79平(全款)，您認為未來5至10年這三套都能跑贏平均漲幅嗎？需要做如何調整？還有300w在哪投資更好？謝謝！
答：太集中了，為何三套房都在沙井呢，就算是深圳，雞蛋也不能放在一個籃子裡，何況沙井的發展有不確定性。 至少出掉一套，加上手裡的300萬，再根據你的首付成數和總預算規劃片區和樓盤。
問：您好，我的預算是不超過700萬，夫妻在車公廟和竹子林上班；需求是需要帶好點的小學學位，離地鐵10分鐘以內，面積不低於80方(自住)，周邊配套儘量齊全，麻煩老師幫我推薦推薦？
答：你給的限定條件其實很明確了，單價低於9w的名校小學學區房，這個在福田已經很難實現了，我們熟知的名校如百花、荔園、明德，均價都已經超過10w。 而小學的優劣排名，是很難查詢對比的，因為沒有統一的小考，每年的五大招生人數和小學5A數能一定程度反映成績。 你們工作在車公廟、竹子林，地鐵1、11、7、9號線都方便的情況，往東可以關注石廈、保稅區，往西可以去到南外大沖看看。
問：老大中洲華府那個小區可以點評一下嗎
答：中洲華府 15年的高端品質盤，帶寶中-孝德共享學區，有傳聞由於寶中學位緊張，遵照就近入學原則，創業二路西北的一些樓盤也許以後只能讀孝德。 另外對於中洲、華聯、勤誠達，甚至曦城這些盤來說，都面臨著一個時代的到來：寶安的購買力將由南山主導的時代。 早期寶安是存在一些土豪的，但近些年南山崛起太快，外溢能力過強，導致寶安的老城區相對沒落，南山的新貴們扎堆在寶安中心、碧海灣甚至遠至沙井買房，就是因為地鐵1、11號線可以不用換乘，實現科技園和後海的“上車睡覺不怕坐過站”式的通勤。 中洲華府的起價太高，八百多萬的總價，南山來的購買力在寶安中心還可以有很多選擇，後續中洲這樣的盤，天花板就被壓制了。 另外，這個盤不是你自己會選擇的房子吧？
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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