我太難了！
2019年，毋論對開發商還是購房者，都是艱難的一年。
對於開發商來說，這一年太難了！
錢袋子緊，房子不好賣，交房如履薄冰般忐忑，生怕被上了頭條……
對於購房者而言，這一年太難了！
不知買哪，買了又怕降，更怕入手不靠譜樓盤，加入到WQ大軍……
總之，就是一個字——難！
有個段子說：2019年是過去十年裡最差的一年,但會是未來十年裡最好的一年。
2020年樓市真的會更難嗎？
[壹]
在回答這個問題前，先拋出另一個問題：
石家莊樓市見底了嗎？
這個問題必將引發購房者的強烈分化。
支持者說，房地產短期看政策。石家莊樓市調控了近3年，房價下跌了二三成，政策利空已然出盡，後市穩字當頭，不具備持續下跌動能。
反對者說，石家莊房價缺乏支撐。從石家莊GDP總量到工資收入，都很難對現有房價形成強支撐，樓市仍有泡沫，後市將繼續下跌探底。
到底該聽誰的呢？
先看看新房成交量。
2019年石家莊樓市同比“量漲價跌”，說明房企積極以價換量，得到了購房者認可。如果是“量價齊跌”，表明購房者入市意願不強，仍然看跌後市。
有人說，量是價的先行指標，量漲應該帶動價升啊？說得沒錯，但因為庫存量也在上升，市場競爭加劇，促使房企降價搶跑，部分區域開打肉搏戰。
回顧2019年的紅盤，幾乎都頂著“高性價比”標籤，低於市場預期入市，直接刺激到購房者的G點，說明以價換量的效果明顯。
價格仍然是撬動莊裡樓市的第一利器。如果降價也激發不了成交量，這個市場才是徹底冰凍。
再看看二手房市場。
二手房是樓市的晴雨表。從石家莊房地產市場研究中心拿到的數據來看，2019年石家莊二手住房成交面積同比上升42.2%，成交均價同比下降4.5%。和新房市場表現一樣，價格回調有了成交量確認。
量漲價跌，說明房地產市場信心仍在，需求仍在，預期仍偏樂觀。
大家都覺得市場難，但實際上並沒那麼難，只不過自己的份額縮水罷了。比如萬科、貝殼，這一年市場份額上升了多少呢？所有人都看在眼裡。
購房者看到了很多樓盤價格在下跌，但這一年裡也有不少樓盤在漲價。二手房市場裡，一些優質小區的價格也是穩如狗。我們是否犯了選擇性記憶的錯誤呢？
看空者最愛提及的指標，是工資收入。要說的是，用工資收入來衡量購買力並不靠譜。比如，除了工資收入，還有財產性收入和經營性收入，以及不可說的**收入；另外，拆遷產生的拆二代，大量的置換升級需求，周邊地市人口流入產生的購房需求等，都是不可忽視的購房力量。
[貳]
石家莊樓市見底了嗎？
我們繼續聊的就是2020年市場走勢。
一個字：穩。
什麼是穩？大漲不是穩，大跌同樣不是穩。在房價跌幅超過兩成的現實下，調控方向已經轉向為防範房價大跌。
就像馬光遠所說：“穩定房地產，是穩定中國經濟的最重要環節之一，房地產一旦出問題，各種風險都會接踵而來。
在因城施策下，雖然給予地方更多自主權進行政策微調，但是不能偏離“房住不炒”這個主旨。限購、限貸、限售、限價等調控核心政策仍將延續，但可能根據市場變化出現邊際放鬆。比如：縮短社保繳納期限，調整認房認貸標準等。
因此，2020年石家莊市場“上下兩難，不如橫盤”，房價小幅波動、漲跌互現，成交量同比仍然會上升。
業內奉為圭臬的“三年一週期”早已作古，“慢牛新週期”已然來臨。
兩個字：分化。
板塊的分化，品牌的分化，產品的分化，在市場上越來越明顯。
對於當下的市場特徵，我們遠不能用一個漲或跌字來概括之，而是要微觀具體板塊、樓盤和產品的變化，制約價格波動的因素太多。
不同區位、不同熱度、不同供應量的板塊，價格走勢分化，漲跌互現；同一板塊內不同定位、不同品質的樓盤，價格走勢分化，漲跌互現；不同房企品牌、不同銷售階段的樓盤，價格走勢依然分化，漲跌互現。
拿2019年熱度很高的南二環東延板塊來說，萬科、保利、華遠等項目儘管定位相近，但入市階段不同、任務指標不同，銷售價格也出現了明顯差異。
再看正定新區，2019年出現了歷年來供應最高峰，各樓盤在資金回籠壓力下降價跑量，出現了“踩踏”出貨。今年仍然會是貼身肉搏的態勢。這個板塊，預計未來多年也很難出現地王了。
預測2020年會火的板塊，首選上莊板塊。在經歷了一年的蟄伏之後，2020年隨著力高、金輝、龍湖等新項目的入市，將迎來強勢反彈。在前幾年定位被“拔高”到改善層面後，2020年上莊定位將重新迴歸剛需，這也是剛需入手的好時機。
再者，以產業新城模式而聞名的華夏幸福，這次是真要來城南造城了。它是否真能帶給石家莊幸福一座城呢？
改善型產品，今年重點關注二環內的核心地段。一批新項目年內將入市，比如中海棉五項目，鋼廠西區項目，中央商務區項目等。
三個字：小陽春。
小陽春，是大概率事件。
記得2019年樓市初現小陽春，讓很多房企大有恍若牛市之感。會後沒有再提房住不炒，房企們認為調控會鬆開口子。樂觀情緒一上頭，開始加槓桿拿地，東北二環內、天山公園旁都出現了高價地。
那個小陽春，也真讓不少購房者又感到了恐慌，甚至匆忙上了車。
去年底以來，LPR開啟下行通道，貨幣環境也更友好，將有助於穩定樓市。但同樣不要對“小陽春”抱太高的期望值，畢竟“房住不炒”的紅線不能碰。
四個字：頭部樓盤。
現階段，購房者更應考慮的不是買不買房的問題，而是買哪個樓盤的問題。
我的建議是選“頭部樓盤”。和股市每個板塊裡有龍頭股一樣，樓市區域板塊裡也存在頭部樓盤。一個板塊裡綜合排名第一，至少在前三的樓盤，可以稱之為頭部樓盤。
為什麼要選頭部樓盤？頭部樓盤安全邊際高，對板塊其他樓盤具有較強影響和號召力。
在“房住不炒”主旨下，未來的房地產將是慢牛行情，只有好房子溢價空間更大。在市場波谷時低吸頭部樓盤，一旦市場向好必然率先領漲。
五個字：地價仍在漲。
雖然房價止漲，但地價上漲並未停止。
數據顯示，2019年石家莊土地收入約521億元，同比增長8.67%，創下了歷史新高；均價約709萬元/畝，同比增長27.44%。根據石家莊房地產市場研究中心統計數據，近8年主城區地價漲了3倍。
2019年出讓的三宗淨地，樓面價均突破了萬元。年末出讓的棉五廠區地塊，樓面價達到了12105元/㎡。
近幾年地價一直在漲，既反映出房企對於土地的飢渴，也確認了石家莊的房價底部。不斷抬高的土地成本，如何帶來房價的持續走低？
雖然房價不是由成本決定的，但是成本決定了房價的底部邊際，也決定了項目未來的交付品質。
順帶再說下房企變化,2019年，全國性房企加快攻城略地，新的一年將繼續蠶食和擴大市場份額，本土房企要麼成為TOP房企的拿地先鋒，要麼偏安一隅。像鄭州房企扛旗與TOP房企分庭抗禮者，還會有誰呢？
2020年樓市會更難嗎？
答案是：市場再難也有贏家，在不確定性中尋找確定性！
這句話無論是送給購房者還是開發商，都合適。
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