08.14 房貸利率本輪上漲或許將終結

機構數據顯示7月首套房貸款利率漲幅收窄 居民購房槓桿率連續五個季度下降

業內稱房地產從嚴調控不會鬆動，年內涉房貸款趨緊態勢難改

近日，融360大數據研究院發佈報告顯示，7月全國首套房貸款平均利率為5.67%，環比6月上升0.53%，與去年7月首套房貸款平均利率4.99%相比上升13.63%。業內人士表示，今年在房地產堅持調控的背景下，涉房貸款整體穩中偏緊。本輪利率上漲或接近尾聲，上漲幅度或逐步放緩。但從整體來看，未來較長一段時間內，房貸利率水平難以下調。

7月房貸利率漲幅收窄

2018年7月，全國首套房貸款平均利率保持上漲，但上漲幅度收窄。融360數據顯示，2018年7月全國首套房貸款平均利率5.67%，為基準利率的1.157倍，環比6月上升0.53%，較上月0.71%的環比增幅有所收窄；同比方面，較去年同期4.99%的利率上調13.63%。

具體來看，7月，在全國35個城市533家銀行中，有47家銀行分（支）行首套房貸款利率上升，佔比8.82%，較上月減少9家。其中，146家銀行首套執行基準利率上浮10%，較上月減少23家；173家銀行上浮15%，115家上浮20%。

值得注意的是，執行上浮25%以上的銀行數量增多。其中，28家上浮25%，25家上浮30%，分別較上月增加3家與9家，另有4家銀行首套執行上浮30%至40%。中原地產首席分析師張大偉表示，股份制銀行房貸利率上浮30%至40%，這一利率對於市場意義並不大。從執行情況看，這些銀行基本沒有房貸業務，標價只是代表拒絕業務。

此外，數據顯示，7月二套房貸款平均利率為6.03%，較上月上漲0.3%，整體漲幅有所下降。融360監測的重點銀行中，目前二套房貸利率執行基準上浮10%的僅21家銀行，較上月減少1家；執行上浮15%和20%的銀行各有28家和243家，分別較上月減少7家和16家；執行上浮20%以上的銀行達到213家，較上月增加22的家。

同時，4.13%銀行存在停貸現象。例如北京地區監測的30家銀行中，有1家銀行分（支）行停貸；深圳地區重點監測的26家銀行中，7家存在停貸現象。

融360大數據研究院分析師李唯一表示，此前央行放水並未如業內預期的對房貸利率起到降溫作用，房貸利率仍以上升為主，預計短期內全國不會出現大面積下調利率的情況。

“但房貸利率水平增速或將減緩。”李唯一表示，2017年7月至2018年7月，首套房貸款利率及二套房貸款利率分別由環比上升2.47%、上升1.27%降至環比上升0.45%附近。據此趨勢推算，未來2至3個月內，環比數值會向0趨近，房貸利率仍將保持小幅上調直至穩定。

在房貸利率上調、房地產政策收緊的背景下，居民購房槓桿率呈持續下降之勢。易居房地產研究院發佈《2018年二季度全國居民購房槓桿研究》報告顯示，2017年一季度，個人房貸餘額同比增幅35.5%出現收窄，2018年二季度回落至18.6%。同時，全國居民購房槓桿率回落至31.9%，環比下降1.1個百分點，同比下降8.6個百分點，已連續五個季度收窄。

易居研究院研究員沈昕表示，從2015年三季度開始，居民購房槓桿快速上升，2016年四季度達到2010年以來最高位44.1%。2017年一季度，該指標小幅回落至43.8%，此後五個季度連續下行。

不過沈昕也指出，雖然個人房貸餘額增速有所放緩，但整體來看，個人去槓桿仍有空間。2018年二季度，個人住房貸款餘額新增9800億元，同比下降2%。但從房貸餘額新增的絕對值來看仍處於歷史高位。

數據顯示，2017年四季度, 個人購房貸款餘額新增額降至8000億元，同比下降33%。但2018年一季度反彈至9600億元，二季度繼續小幅反彈至9800億元，環比上漲2%。

沈昕認為，短期調控政策和信貸趨緊態勢不會改變。隨著政策環境和信貸環境趨緊，預計居民購房槓桿率還會進一步回落，下半年全國房價漲幅將收窄。

涉房貸款難鬆動

房地產從嚴調控不會鬆動。7月31日召開的中央政治局會議指出，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

從現階段來看，一方面房地產市場仍然較熱，另一方面房地產資金風險壓力已到高位。

中原地產報告顯示，雖然7月單月全國調控次數刷新歷史紀錄，在調控重壓下，標杆房企銷售業績依然爆發，整體看，累計公佈前七個月銷售業績的32家房企，銷售金額達到25373億元，同比上漲幅度高達37%。其中，碧桂園銷售額3475億元，同比上漲44.62%；融創銷售2276億元，同比上漲70%；新城控股銷售1136.63億元，同比上漲106.05%；中國金茂銷售788.92億元，同比上漲187.6%。

與此同時，房企資金鍊卻頻亮“紅燈”。在地產政策維持偏緊的基調下，房企發債頻遭拒。此前，保利置業申請發行的15.14億元資產支持證券項目狀態，從6月19日的“中止”變更為“終止”；萬達50億元供應鏈ABS，從一年前的“中止”也轉為“終止”；美好置業公告稱，鑑於市場環境變化，主動撤回2018年公司債發行材料；華夏幸福40億元私募、合生創展小公募100億元、金融街50億元、碧桂園200億元公司債均處於“中止”狀態。

此外，公司債到期的企業也開始出現。此前，中弘控股股份有限公司發佈公告稱，公司逾期債務本息合計金額約為43.7億元，控股股東中弘卓業集團有限公司持有的公司全部股份22.28億股已經遭到司法輪候凍結。

在此背景下，一向受追捧的房地產進入評級公司下調名單。近日，中誠信證評決定將18天房1A、18天房1B列入可能降級的信用評級觀察名單。天房集團當前負債超過1800億元，負債率高達85%以上。

有業內人士表示，對於企業資金，因槓桿風險仍存，涉房貸款不會松。而個人貸款方面，為避免居民藉助槓桿投機房產的行為，大幅下調房貸利率也不符合調控的要求，短期內保持穩定的可能性較大。