我國現行的稅種約18個，房地產行業就佔了10個（9稅1費）左右，尤其是其中的土地增值稅，稅率高達60%，而地產開發週期較長，因此合理控制稅收成本是降低企業運營成本的重要一環。
那麼，今天就簡析一下房地產整個開發流程中涉及的稅收知識吧~
首先讓我們有一個關於房地產整個開發流程的涉稅框架圖，然後再一一細說每一個稅種。
房地產整個開發流程中涉稅框架圖
一、印花稅
1.企業設立階段。企業需建立會計賬簿，需要按照稅法規定貼花。根據目前最新的印花稅規定，自2018年5月1日起，對按萬分之五稅率貼花的資金賬簿減半徵收印花稅，對按件貼花五元的其他賬簿免徵印花稅；
2.企業拿地階段。須簽訂土地使用權出讓或轉讓合同，稅率為0.05%；
3.企業開發建設階段。需要簽訂各類合同，如建築安裝工程承包合同、貨物運輸合同、建築工程勘察設計合同等，不同合同對應的印花稅稅率不同；
4.
節稅小提示。根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規定，購銷合同的計稅依據為合同上載明的“購銷金額”：如果購銷合同中只有不含稅金額，以不含稅金額作為印花稅的計稅依據；
如果購銷合同中既有不含稅金額又有增值稅金額，且分別記載的，以不含稅金額作為印花稅的計稅依據；
如果購銷合同所載金額中包含增值稅金額，但未分別記載的，以合同所載金額（即含稅金額）作為印花稅的計稅依據。
因此合同中訂立的不含稅價格可以少繳納稅款部分的印花稅。
二、契稅
1.納稅義務人：獲得土地使用權的一方；
2.在企業設立階段，若接受出資人以土地使用權出資，則獲得投資的一方需要繳納契稅；
3.在企業拿地之後，企業應繳納的契稅=土地出讓價款*適用稅率（一般適用稅率為3%-5%）。
土地出讓價款包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費。
4.小提示。市政建設配套費是否作為契稅繳納依據，納稅人有不同的理解，而且各地在執行中也出現了不同的口徑。在實務過程中，須充分與主管稅務機關進行溝通確認，進行合同條款設計。
三、耕地佔用稅
1.納稅義務人：佔用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人；
2.計算公式：耕地佔用稅=佔用的耕地面積*定額稅率。
四、城鎮土地使用稅
1.納稅義務人：在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內使用土地的單位和個人；
2.計算公式：城鎮土地使用稅=實際佔用的土地面積*定額稅率；
3.小提示：城鎮土地使用稅的納稅義務發生時間為《土地出讓合同》中約定的交付土地時間，若未約定，則從簽訂合同次月算起。實務中，開發商先佔有土地進行前期開發，是具有節稅效果的~
4.房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務截止時間為商品房出售雙方簽訂銷售合同生效的當月末，按房屋銷售相應比例核減應稅土地面積，按月計算城鎮土地使用稅，分上下半年繳納。
五、個人所得稅
確切的講，個人所得稅不是以開發企業為納稅人的稅種，開發企業主要是作為代扣代繳義務人出現。但是在房地產開發過程中，開發企業通常不得不考慮該稅種。例如：按照規定，就是在企業取得土地使用權階段，若房開對拆遷的居民沒有超過進當地政府規定的補償標準，則對被拆遷人取得的遷拆補償，免徵個人所得稅，若超出了標準，則房開應代扣代繳其應納的個人所得稅。
六、增值稅
1.計算公式：
增值稅應納稅額=銷項稅額-進項稅額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）/(1+9%)*9%-企業當期進項稅額
2.預繳方式：
在企業預售階段，房開採取預收款方式銷售不動產，在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。預繳稅額=預收款/（1+適用稅率或徵收率）*3%，適用一般計稅方式的話，適用稅率為9%，適用簡易計稅方法的，按5%的徵收率。
3.值得一提的是，2016年5月1日起，房地產行業進行了營改增，即2016年5月1日起，房開銷售房子需要繳納增值稅，而不再是營業稅。在《營改增暫行辦法》中規定，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，可以選擇適用簡易計稅辦法按照5%的徵收率計稅。一旦選擇，36個月內不得進行改變。
4.關於房地產老項目的界定：
（1）《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目。
（2）未取得《建築工程施工許可證》的，建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4 月30日前的建築工程項目。
5.不同納稅人開發老項目與新項目繳納增值稅的情況彙總如下：
七、增值稅附加稅費
增值稅附加稅費是增值稅的影子，包括城建稅、教育費附加以及地方教育費附加，其中：
城建稅採用地區差別比例稅率：納稅人所在地在城市市區的，稅率為7%;納稅人所在地在縣城、建制鎮的，稅率為5%;納稅人所在地不在城市市區、縣城、建制鎮的，稅率為1%。教育費附加和地方教育費附加的費率分別為3%和2%。
八、土地增值稅
1.作為房地產企業的主要稅種，土增稅的計稅依據是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額後的增值額。
2.計算公式：
應納稅額=土地增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除係數
=（應稅收入-扣除項目金額）*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除係數
具體計算如下:
其中，土地增值額=轉讓房地產取得的收入-扣除項目金額，
而扣除項目金額的具體組成如下圖：
3.由於在房地產項目開發週期長，在還沒有正確計算出房地產項目增值率的情況下，為確保稅款平穩，均勻的流入國庫，房地產採取先預徵後清算的徵管模式。
土增稅應預繳稅款=(預收款-應預繳增值稅稅款)×預徵率
不同地方的預徵率不同，舉個例子：
目前南寧市城區和開發區的預徵率為：
（1）保障性住房暫不預徵土地增值稅；
（2）對房地產開發企業開發的普通住宅，按1%預徵土地增值稅；
（3）對房地產開發企業開發的非普通住宅，按3%預徵土地增值稅；
（4）對房地產開發企業開發的商鋪及其他房產，按4%預徵土地增值稅。，明確免徵增值稅、土地增值稅辦理條件。
九、企業所得稅
因為涉及到收入、成本和費用的確認，企業所得稅是所有稅收種類中的最難理解和申報的。本文也只能拋磚引玉，簡單介紹涉及到收入的幾個基本概念：完工年度、預計計稅毛利率、預計毛利額、實際毛利額。這幾個基本概念是做好企業所得稅彙算清繳必須要明確的~
1.完工年度
房地產開發企業所得稅處理以開發產品完工時點為分水嶺，完工前後企業所得稅處理方法不同。
2.預計計稅毛利率
企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定:
(1)開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於15％。
(2)開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於10%。
(3)開發項目位於其他地區的，不得低於5％。
(4)屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%。
3.預計毛利額
企業預售方式銷售開發產品所取得收入乘以預計計稅毛利率，計算出預計毛利額，並調整當期的應納稅所得額。
4.實際毛利額
完工年度，企業根據完工開發產品的單位計稅成本，計算出已售產品的計稅成本，然後根據開發產品的銷售收入減去已售產品的計稅成本，計算出已售開發產品的實際毛利額。
十、房產稅
1.課稅對象：主要為房開自持的物業，用於出租，比如公寓和商鋪。房產稅實行按年計算、分期繳納的徵收方法，具體納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。
2.計算方法：
(1) 以房產原值為計稅依據的
應納稅額=房產原值×(1-10%~30%)×年稅率(1.2%)
(2) 以房產租金收入為計稅依據的
應納稅額=房產租金收入×年稅率(12%)
3.小提示：若租賃合同約定有免租期，則免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。
4.關於房產原值的理解：簡單來說就是房產建造之初所花費的總金額。若納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，則要相應增加房屋的原值。
文章來源： 智慧源財稅 。我們對文中觀點保持中立，對所包含內容的準確性、可靠性不提供任何明示或暗示的保證，請僅作參考。轉載文章意在分享好文。我們尊重原創作者的成果，如有侵權，請聯繫我們及時刪除。
閱讀更多 舊改阿張 的文章
