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問:農村同鎮不同村，房屋買賣怎樣才能過戶？只是簽了協議，確權沒完事，過不了戶怎麼辦？
答: 農村同鎮不同村，房屋買賣是不能過戶，不能確權登記的。
跨村協議買賣房屋仍沒有宅基地使用權。
《土地管理法》規定，農村房屋佔用的宅基地屬於本村集體所有，本村集體成員才有使用權。將房屋和宅基地出售給沒有宅基地使用權的人不合法，私自簽定的房屋買賣協議，對房屋是有一定效力的，對宅基地無效，也就是說，跨村買賣房屋，即使雙方簽定了房屋買賣協議，購買方仍然沒有宅基地使用權，購買的房屋是不能翻修重建的。
跨村買賣房屋不能過戶，宅基地不能確權。
上面說了，農村宅基地屬於本村集體所有，本村集體成員才有使用權，所以將宅基地連同房屋一起轉讓給沒有宅基地使用權的外村人是違反土地管理法的，相關部門不得為非法買賣的房屋辦理過戶登記，不得為非法買賣的宅基地辦理確權登記。
過不戶確不了權怎麼辦？
1、不過戶不確權也不會影響居住使用房屋的。
房屋屬於私人財產，雖然沒有宅基地使用權，但農民出售個人合法財產拋開宅基地光買賣房屋是合法的，私人合法財產受法律保護，跨村買賣的房屋在房屋有居住價值的情況下是不會被強拆的，不影響購買人的居住使用，只是不能推倒重建。遇政策徵佔拆遷，只補償房屋，不補償宅基地。
2、將戶口隨房屋走讓跨村購買房屋合法化。
什麼意思呢？也就是說，在別村購買了房屋，然後再將自己戶口從本村集體遷到購買房屋的村集體，這樣自己就成了購買房屋該村的合法村民，購買的房屋和宅基地就可以依法過戶和確權登記了。在阿洪的村子裡面，也有好幾家是外村搬遷過來的，房屋和土地都在本村買的，然後把戶口遷過來，成為本村合法村民即可。
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第一，就目前的政策來說，不屬於正在開展該類情況宅基地改革試點的地區，同鎮不同村購買農房的，不是合法的農房轉讓行為，不能進行產權過戶。
第二，宅基地改革仍在試點，從已瞭解的情況來看，已有試點地區允許宅基地及農房擴大到本村以外的區域交易。
第三，至於宅基地改革全面鋪開後的政策是否允許農房跨村交易，目前仍不得而知。若是允許跨村交易，有可能會因價格上漲而導致賣家反悔、引發糾紛。對買家而言，較穩妥的處理應是解除目前本不合法的買賣協議，待新的政策明瞭後再重新通過合法的渠道購買農房。
這是曾在農村具體從事好幾年村建國土工作的筆者，結合宅基地現行政策和改革新動態，給出的答案。
一、從公開的宅基地改革試點政策來看，已有個別地方允許宅基地及農房在本市範圍內交易。
這一改革試點對買賣雙方都是利好政策。這對有閒置宅基地及農房的群眾來說，是好事，有可能對閒置的資產進行變現，且很可能賣得出較好的價格。對賣家來說，也是好事，不侷限於本村，選擇範圍更廣，有更大的選擇權。
二、由於政策的不確定性以及處於宅基地改革試點即將結束的當口，買賣雙方有可能都觀望、糾結。
（一）宅基地政策仍具不確定性。上述個別試點地區開展的試點政策，可能會涉及法律的修改問題，至於最終會不會全面鋪開，目前仍不得而知。全面鋪開的宅基地政策，究竟是否允許跨區域交易宅基地及農房，還需政策落地時才知曉。但筆者個人分析，在一定程度上放開的可能性較大。
（二）宅基地改革試點即將結束。從公開的資料來看，宅基地改革試點最遲將到今年底結束，估計結束後將很快全面鋪開，也就是說離新的宅基地政策落地時間已不會太長。
（三）新政策未落地之前的跨村農房買賣仍不具合法性，且雙方都存在毀約的可能，對買方來說毀約的風險更大。買賣行為不受法律保護，購買方的風險係數更大。
三，就買家而言解除買賣協議、款物各歸其主，應是較穩妥的選擇。
這是因為：
- 購買行為不合法，不能過戶，相當買了個不知何時爆炸的“炸彈”。
- 如若政策有所放開，選擇的餘地更大，在有法律的保障下購房才是最佳的選擇。
- 如若政策有所放開，自己想買他處農房，退回該處農房的房款可能引發糾紛。
- 如若政策有所放開，同樣有可能面臨價格上漲而引發糾紛的問題。
所以，解除買賣協議、款物各歸其主，應是買家當前較穩妥的選擇。原本的買賣行為就是無效的，雙方好說好商量，退款還房，各不擔風險，皆大歡喜。
鄉村微視界之鄉村漫記
心大！這根本不可能！不是集體成員是不可能買賣宅基地的！能買賣的只有房屋，宅基還是原戶主的，和你沒關係！
左手熱丨右手涼
農村宅基地不能買賣吧？私下買賣，政府不給批，建房都是違建，以前沒有那麼嚴可以口頭約定俗成，現在誰敢給你批？
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