环球老虎财经

不用多说，东莞是具有先见眼光的，现在楼市进入了下半场，对于投资客来说，躺着赚钱的时代已经结束，城市化进程更集中于珠三角，长三角，京津冀这三个城市群，城市群的发展会越来越好，不说别的，你看一下每年的投资额度就知道了，主要集中在三大城市群。东莞作为中国最有前途的城市群中，潜力巨大，经济总量也在朝万亿目标挺进，作为深圳的产业城市，后劲足，前景好，那么这次率先对商品房政策调整说明了该城市发展的欲望很强，要先行动起来，否则怎么更好地吸引人才和企业？我觉得房价不要管得太死，允许房企降价和涨价，这本身就是市场规律的一部分，管控多了，反而影响市场效率。很明显东莞在吸引人才，未来一个城市的成败在于一个城市抢了多少人口，尤其是抢了多少高级人才。

苹果醋香

对2020年房地产的预测：核心地段的楼盘会更加凸显价值优势，回归市场，稳中求进！

好了，先说到这吧。以上仅代表个人观点，尽请各位大神保留意见，共同探讨。谢谢！

砖头哥说事儿

关于东莞商品房“限涨不限跌”，中心内容是这样的：

通知指出，取得预售许可证或现售备案证书180天后，开发企业可以向市住房城乡建设局申请对未售出房屋的申报价格进行调整，调高幅度不超过5%，调低幅度不限。

我是这样理解的：

1.政府正在加强对商品房销售价格的指导，进一步规范市场销售价格，防止炒房现象的持续加重；

2.在市场价格在得到进一步规范的同时，开发商在今后的价格操作上有了更加灵活的运作空间；

3.凸显政策围绕着“房子是用来住，不是用来炒”这一中心思想靠拢，使房地产价格自然回归到合理的范围；

4.对于后续购房者来说有很大优势；

以上理解的不全，欢迎专业人士讲解……

BM吉祥

一.通知的主要内容

（内容做了一定简化，解读在第二部分）

1.加强商品房销售价格指导。这条是重点，就是“限涨不限跌的”的由来，通知里有三个重点。

（1）项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格又不能做出合理说明的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案。

（2）在取得商品住房项目的预售许可证或现售备案证书后，应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋申报价格，严格按照明码标价格式要求对外销售，实际成交价格不得高于申报价格，也不得低于申报价格的90%。

（3）取得预售许可证或现售备案证书180天后，开发企业可以向市住房城乡建设局申请对未售出房屋的申报价格进行调整，调高幅度不超过5%，调低幅度不限。

2.规范了商品房销售主体的标价行为。在通知里，有这样一条规定：开发企业取得商品住房预售许可证或现售备案证书后，应在10日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售，商品房销售明码标价实行一套一标，价目表由房地产开发企业自行制作，并在商品房销售场所醒目位置进行公示，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等公示方式，标价内容应当保持一致。这样的要求，进一步明确了开发商对所售房屋价格的透明化公开化，尽可能避免销售方捂盘惜售，擅自调价。

3.加强了商品住房价格申报与户内装修管理联动管理。通知要求开发企业在《东莞市新建商品住房销售价格申报表》内申报的“交付标准”应为开发企业实际交付购房人的标准。交付标准实行申报价格、销售合同、工程竣工验收、住宅交付现状与报建图纸标准相一致。简单说，怎么向住建局相关部门申报，就得怎么建，就得怎么交付。不能申报毛坯交付，对外宣传精装修，以此来提高成交价，打价格擦边球。

二.怎么理解这则通知

1.对限价的理解。在通知里，我们能看到，住建局对东莞开发企业的要求很明确，备案价格可以调高，但是如果不能做出合理解释就不被允许。比如，这次卖的是二期，一期卖的一万，二期如果要卖一万五，就得做出解释；如果周边均价一万，要卖一万五，就得做出解释。当然，这个调价的幅度咱们不得而知，我只是打个比方。这样就从政策上堵住了开发企业无端提高报价，无端涨价的行为。

2.对报价的理解。在通知里，对报价的要求是要求公开透明一致化，不能捂盘惜售，不能申报价格和对外报价出现较大差距。这则通知的意思就是如果申报的单价一万，那么成交价就不能高于一万，也不能低于9000。在我看来，这个是这则通知的最重点内容。

3.对销售口径一致的理解。申报精装修，就必须对外宣传精装修，并且宣传标准、交付标准和申报标准必须保持一致。这就让开发企业在申报价格时要确定好自己的装修标准和交房附带装修成本，以此来确定对外报价，避免了对外宣传毛坯8000，实际销售精装10000这样的阴奉阳违情况出现。

三.这则通知的意义

1.限制无故涨价，明确涨价缘由。无故涨价是不被允许的，但是有故涨价是可以的，只要能做出合理解释即可。比如建筑材料成本增加、施工成本增加、营销推广成本增加、装修标准提升，只要可以做出合理解释，提高价格在合理范围内，是被允许的。

2.打击过度诱导，让购房者回归理性。有些开发商申报价格时会把价格报的老高，完全超出合理范围，比如卖一万的楼盘，他敢报两万。为啥？在我看来就是为了对外宣传时候可以任性的宣传大折扣。比如申报两万卖一万，他可以对外宣传“XX楼盘五折”，想一想，这诱惑力多大？可事实是什么呢？还是一万，只不过是让购房者心理舒坦了，掏的钱是一样多。而这则通知就是避免这种情况的出现。可以申报高价，但是卖的时候也得照着这个价格卖，申报一万，不能低于9000，申报两万，不能低于18000，这就让开发商在报价时选择谨慎，在对外宣传时减少诱导，让客户在购房时回归理性。

3.杜绝阳奉阴违，丁是丁卯是卯。有些开发商，申报交房是精装修，对外报价就用毛坯报价，客户签约时就让客户选择是要精装修的还是要毛坯的交房，这其实是一种变相的涨价手段，也是一种特别常见的套路。而这次东莞的调控，进一步管控了开发企业的“套路”，让他们把一切工作做到了明面上。

四.我的个人见解

政府部门的调控才来都是用限制手段，而不是直接指挥直接干预，其实在我看来，这次东莞的“限涨不限跌”并不是为了调控房价，使其下降，而是让价格回归理性，回归到原始的由市场决定价格的阶段。“限涨”限的是开发企业对房价的胡乱申报，”不限跌”为的是让开发企业在运营过程中进一步明确成本与合理的利益之间的平衡点，通过这种手段，让开发企业在标价时能更多尊重市场尊重成本，而对客户来说，可以更多的回归理性，避免被开发企业的套路过度诱导，盲目不理智的追从某个楼盘，从而导致市场过热。这一切都是在遵从“房住不炒”的基本政策。

以上是我个人的一些观点，希望对您有帮助。

我是@小强讲房产买卖知识 ，用公正的立场、严谨的态度、专业的知识为您提供买卖房产信息咨询。如果您有更多想了解的，可以随时私信我，我会给您提供更全面更专业的购房咨询。如果觉得对您有帮助，请点个赞加个关注。如果您有不同意见，欢迎随时交流学习，共同进步。

小强讲房产买卖知识

然后我是生活爱耍帅的君哥，很高兴回答这个问题，首先我们来聊一东莞的商品房的大概房价吧，东莞商品房的大概房价是看你怎么选择？有9000左右一平方的，还有15000左右，一平方的，看你选择的是条件是什么？比如说选择要交通方便的，或者说要附近有学校的，因为我有一个同学也在东门卖糖的，他那边的房子其实也很多，新房也很难卖的，我认为是不会怎么涨，现在2020这种趋势，我估计房价也很难涨，大家生活都成问题，谁还会想着去买房？这只是我个人观点，如果喜欢的话，可以点点关注，每天都会分享我的观点问题，谢谢😊

是君哥呀

我相信现在2020年房价想涨也涨不起来，你看恒大的动作就知道了，恒大地产集团在中国是数一数二的大地产商，第一个带头打折甩库存，后面也有好多地产商陆陆续续跟着在降价促销，估计他们也都感受到了危机感，知道今年的房产行情肯定不行，以我个人的了解，也是觉得今年的房价只跌不涨，想买房的请继续观望，相信还会继续跌，所以说东莞有有这个举动也是无可厚非，因为今年肯定是涨不起来，估计全国的房产今年都会一个样。

老三童装创业者

现在不光是东莞，很多城市都是限涨不限跌，这说明了什么呢，说明房价已经完全脱离了市场，与当前人民的生活水平不匹配，90后这一批该买房的都已经买房了，需求量没那么大了，我相信房价肯定会跌的，2020年刚好可能会是一个转折，大家可以拭目以待。

一位新晋奶爸

房价“熔断”，卷土重来！

据《中国房地产报报道》，近日，安徽马鞍山市一份名为《关于做好商品房销售管理工作的通知》在网络上热传。

其中规定：商品房售价，不得高于备案价格，同时不得低于备案价格10%。

房价不得高于备案价，这是“限价”政策的传统，由来已久。而房价不得低于备案价10%，则意味着房价下跌的空间被控制在10%以内，这显然是出于“稳房价”的考虑。

不能上涨，更不能出现大跌，这是许多地方政府的真实底线所在。

事实上，“房价熔断” 机制并不新鲜。从2016年开始，就有多个城市出台规定，无论上涨还是下跌，房价浮动只要超过15%（也有5%或10%），一律不能进行网签。当然，这种“限跌令”是有时间周期的。一般而言，房企备案价半年可调整一次，如果想要降价，只能在半年后进行重新备案。这似乎为市场提供了弹性空间。问题在于，市场瞬息万变，涨跌转换可能在一两个月就能迅速完成，试图借助“房价熔断”来维稳市场，恐怕是各方都难以胜任的任务。比这种“房价熔断”更进一步的，则是有些地方直接上阵，禁止降价：要么直接约谈降价促销的房企，要么将降价者视为“扰乱市场秩序”，更有甚者，有地方要求大肆降价的开发商按照承诺进行退房。这背后，有的是直接以地方政府之名，有的是以房地产协会之名，还有的是以座谈会的名义。无论如何，万变不离其宗：楼市维稳。这种政策用心可以理解。毕竟，房地产不仅事关土地财政，还关乎房地产对于经济的拉动作用，同时还关乎降价维权带来的各种稳定问题。然而，“限涨令”已经被证明效果有限，限制上涨，在现实中成了“双合同”、“茶水费”、走后门等问题上演的舞台。

那么，限跌令，到底有没有用？显然，一旦一个地方祭出了“限跌令”，这本身就说明市场已经出现转折。过去是遏制房价上涨，如今变成防范房价大跌，防跌的优先性远远大过控涨，这是地方楼市再真实不过的信号。从市场层面来看，开发商并不傻，能卖高价绝不会卖低价。之所以降价促销，显然是感受到了市场大环境的变化，在融资压力、现金流压力、去库存压力等种种重压之下，降价就是最终的必然选择。对于开发商来说，最现实的问题是，不让降价，房子如果卖不出去，损失谁来承担？退一步讲，即便有关部门可以出台“限跌令”，即便房地产协会可以拿出红头文件禁止降价，即便这些房企能够建立暂时的攻守同盟，那么市场也未必买账，价格维持得再高再稳，只有没人接盘，就没有任何意义。可以说，限跌令，可以视为地方政府维稳楼市的积极信号。但最终能否维稳，却不是一纸红头文件所能支撑的。

不难看出，相比于控制房价上涨，地方对于遏制房价下跌的动力更足。正如凯风君多次提及的，在房地产领域，一直都存在着央地博弈。上级在乎的是市场大局和金融大局，房地产只要不拖累经济，容忍空间就超出市场想象。但对于地方来说，在土地财政、房地产投资的现实利益束缚之下，往往对涨价的包容度更高，而对降价的忍耐度更低。无论如何，横盘，或许是当下最佳的稳态，也是各方的最大公约数。利用横盘来消化风险、释放压力，同时腾出手来发展制造业，刺激实体经济。稳住，横住，忍住，这可能是2020年中国楼市最大的基本面。

念念流年

东莞这个城市是比较特殊的、北有广州、南有深圳、东莞市中心出发两边都只要四十来分钟、从90年代以来、东莞完全从农耕转变到工业、南接深圳的科技制造产业、北接广州外贸制造产业、松山湖片区、中心城区片区、滨海片区、定位都较高端、加上90年代劳动密集型产业已经逐渐迁移到东南亚了、现在的东莞、在吸引高端制造企业和高端管理人才、这些都是消费主力、

高端企业刚刚起步、深圳广州地价上涨快、东莞肯定就是香饽饽了、诸如华为、大疆、都在东莞有工厂、对比深圳广州东莞房价真心不高、

DG君豪

应该限涨不限跌，因为现在的房价还是处于一个很高的状态，大部分人买房要么耗尽了几代人的积蓄，要么背负上了二三十年的房贷，这都严重制约了很多家庭的消费水平，当然好的地段好的房子，需求很热，房源有限，市场供应少，价格就会上涨，这是市场的规律，但是一定要限制涨价的空间，整体来说，房价如果能跌到一个合理的水平，对拉动居民消费，经济增长有非常积极的意义，所以要不限跌。2020的楼盘价格短时间内会跌，但长远看涨，不过涨价的幅度不会很大，除非特别热销的楼盘。

關鍵字: 房产 城市群 东莞