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樓市投資≠股市炒股
熱衷樓市不是百姓信仰的缺失，樓市投資亦不等於股市炒股。
我們這一代人，不亦樂乎地談論樓市，熱衷樓市，這不是國家的悲哀，也不是百姓信仰缺失之殤，而是國家歷史進程走到了這個階段，百姓順應時代趨勢的自然行為。
再過二三十年，假如我們的後代在我們這個年齡還像我們這樣熱戀著樓市種種，讓各種樓市故事充斥於我們生活與網絡的邊邊角角，那才是國家的不幸。
目前這個時期，樓市區域、城市間的分化是歷史發展使然，也是歷史進程走到樓這個時點，形勢比人強，用主觀的臆想去解釋自然現象，臉蛋啪啪作響，難免又紅又腫。
所以，討論樓市一定要有一個限定的空間範圍，因為樓市分化的一個明顯特徵便是你漲你的，我跌我的，有上有下，步調節奏並非整齊劃一。
房價長期趨勢分析，需觀察城市人口與經濟指標，人口匯聚帶來需求的增加，經濟發展帶來購買力的上升，二者交互，城市房價順勢給出積極響應。
縱觀我國數量龐大的各級城市，總體而言，那些人口多的城市，經濟發展也相對良好，經濟發展良好的城市，人口彙集數量也大，這些城市往往也是我國房價出類拔萃的地方。馬太效應，又在強化這些城市人口、經濟與房價態勢。
房產投資是什麼意思？
大家都說炒股，炒股的特點就是來來回回進進出出下的快頻交易，所以買股不叫股市投資，叫炒股。
沒見周邊炒股的老百姓有誰賺了，如果有誰靠炒股發家致富奔了小康，那便是股民們的談資，口口相傳亦不吝溢美之詞，物以稀為貴，大抵如此。
房住不炒的本質含義在於限制資本逐利本性，約束通過推動資產價格快速上漲實現快速交易獲取樓市暴利的行為。 房產投資，好比戀愛中的男女，看好一座城，戀上她，陪伴她，長期守望。
今天我們談談京津冀城市的樓市情況。人往高處走，水往低處流，環京人口用腳投票，北京熠熠生輝，距其一步之遙的天津相對而言顯得神情黯然，更別說周邊其他城市黯然神傷下難為外人道的心底酸楚滋味。
京津暫且按下不表，且說環京城市房產值不值得投資，環京房產投資我們需要知道什麼？
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京津冀城市
從地級及以上城市級別看，京津冀共有北京、天津、石家莊等13座城市。
京津冀協同發展提出進一步提升北京的輻射帶動能力，完善城市群形態，優化生產力佈局和空間結構，發揮京津兩大核心城市的輻射帶動作用，提升河北城市發展能力，實現優勢互補、一體化發展，完善城市間功能分工與城市體系，打造具有較強競爭力的世界級城市群。
京津冀協同發展是國家重大戰略，京津冀城市群定位於“以首都為核心的世界級城市群”，以北京、天津為中心引領京津冀城市群發展。那麼，京津冀城市群包括哪些城市？
從京津冀協同發展規劃來看，京津冀城市群主要包括北京、天津、秦皇島、石家莊、唐山、張家口、廊坊、保定、邯鄲、滄州、承德、衡水、邢臺，共13座城市，其中，有北京、天津2座直轄市，1座省會城市石家莊，10座地級市。
千萬級別人口的城市有北京、天津與石家莊3座，500-1000萬人口級別的城市有邯鄲、保定、唐山、滄州與邢臺5座城市，500萬人口以下的城市有承德、張家口、衡水、秦皇島與廊坊5座城市。2018年，京津冀GDP佔全國GDP的9.45%，被譽為我國經濟增長第三極。
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環京經濟與人口
未來，我國城市樓市場面，不免潮起潮落，漲跌難一色，起落共潮生。
過去，房地產粗獷發展，房地產企業俯首拾金，因為有足夠大的市場容量，也有足夠大的購買能力，房地產行業供給決定需求烙印明顯。政府政策供給一方面在重塑終端百姓的財富觀念，一方面對房地產行業猶如雨露甘霖，百姓談房，企業建房，政府與銀行幫忙，場面其樂融融。
將來，房價地域、城市間的分化，不可避免，根本原因在於房地產市場邏輯發生根本變化，內部動力由供給端主導向需求端主導過渡，房地產增量從全國向人口聚集的部分城市遷移。
房地產行業乃至房價，長期趨向看地域城市人口吸收能力與經濟發展實力，樓市格局，漲跌難一色，起落共潮生。
於河北省而言，從人口與經濟角度看，河北省人口、GDP比陝西省分別多2700萬與12000億，如果據此想當然認為河北省房產投資要優於陝西省，難免偏頗。
房產投資要落到具體城市，雖然省際間的比較有宏觀視角意義，現實中房價高的城市也基本處於人口聚集與經濟發達地區，但是從房產投資角度而言，也需要關注具體城市。例如，西安所處的陝西省人口與經濟雙雙靠後，但西安成為本輪房價上漲的明星城市，風頭一時蓋過一線城市。
皮之不存，毛將焉附，區域為皮，城市為毛。 分析環京城市房產投資畫像是從大的區域著手，從京津冀區域介入，從宏觀人口與經濟角度出發，採用從宏觀區域到具體城市的漸進式分析方法。
京津冀城市群，含北京、天津、石家莊及河北省10座地級市，2018年佔全國GDP的9.45%，佔我國總人口的8.08%，國土面積佔我國總面積的2.26%。
北京，直轄市，國家中心城市，國家政治、文化、科技與國際交往中心，經濟總量僅次於上海，雄踞第二多年。人均水資源擁有量嚴重拉扯了全國後腿，加之交通擁擠、霧霾嚴重、房價高企等大城市通病，北京人口政策趨向發生轉變，在人口數量疏解的同時，人口質量上的追求成為優先戰略。
天津，直轄市，國家中心城市，全國製造研發基地、環渤海地區經濟中心、北方國際航運核心區，經濟總量穩踞全國城市GDP前十。天津雖貴為直轄市，但由於距北京過近，直轄市的光環在首都面前不免些許黯然。近年，由於北京人口疏解，再輔之天津開放的人口政策，人口數量有一定增長。此外，北京的溢出效應，使得一些在北京求房而不得的人群，流向了120公里外的天子渡口。
河北，簡稱冀，河北在戰國時期大部分屬於趙國和燕國，所以河北又被稱為燕趙之地，石家莊為省會，下轄10座地級市。其環繞北京、天津2座直轄市，長期以來生活在二者的光環之下，省會石家莊也難免寂寞。
河北省人口與經濟總量可瞧可看。
人口角度看，北京、天津在過去20來年，以遠遠高於全國人口增長的速度持續增長，河北省人口年化增長率稍高於全國人口增長率；
城市化率方面，北京天津已經完成城市化進程，城市化進入緩慢增長階段，河北省城市化率遠遠落後緊鄰的兩座兄弟城市，相比同期全國城市化率，落後2-3個百分點；
經濟增速方面，過去20年北京、天津GDP年化增長率領先於全國，而全國名義GDP年化增長率又高於河北省，河北省經濟總量不小，但近年增速較慢。
當然，京津與河北省相比尺度不同，有失公允。就全國各省而言，河北省經濟與人口總量常年常居全國前十，雖不及東南各省，但仍笑傲西北、東北乃至西南多省。總之，橫向來看，河北省經濟與人口的大盤子倒也值得瞧瞧看看。
我們知道，由於地域資源稟賦的不同導致區域經濟發展不平衡，經濟活躍的區域人口聚合能力強，而區域人口的持續增加又進一步強化該區域的經濟地位。
當人口集聚產生的效益逐漸開始出現副作用的時候，區域或城市的人口、產業擴散效應將逐步增強，城市化隨之逐步進入以大城市為核心城市群為主體的時期。
恆大研究院對美日韓等國家城市化進程中城市人口與經濟關係研究後，發現當一個區域經濟-人口比值大於1預示該區域人口淨遷入，小於1預示淨遷出，稱為經濟-人口分佈平衡法則。
京津冀城市群從經濟-人口平衡法則來看，經濟與人口比值由2012年的1.39下降至1.17，顯示京津冀城市群人口長期來看還處於持續流入中。整個京津冀乃至河北省人口處於流入趨勢中，河北省內各座城市在人口與經濟發展方面又有怎樣的表現？
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石家莊還是廊坊？
有句話這麼形容官廳水庫：地是河北的，水是北京的。
其實，不僅僅是河北，全國各地在方方面面都為中樞的運轉做出自己的貢獻，只不過河北靠的太近，居地利之位。
這裡，暫且不論京津的光環如何籠罩著河北的天空。就河北本身而言，不管是在人口總量還是在經濟總量角度，都可瞧可看可談。2018年河北省經濟總量排名全國第9，稍遜於湖南，人口總量排名全國第6，與2010年相比，淨增人口350餘萬，在各省人口淨增量中表現可圈可點。
然而，河北省相當低調，以至地理位置帶來先天缺憾的存在感都快要最後湮滅了。武漢、長沙、鄭州、乃至西安等兄弟城市與石家莊相交，雖然前者父母不及或與河北相當，但名頭卻個個比其響得透，叫得亮。這是為何？
經濟與人口首位度雙低，京津走廊明星城市截胡石家莊。
有很長一段時間，河北省首位城市並非省會石家莊，而是保定。後來由於定州升級為河北省省直管市，不再由保定市代管，再後來雄縣、容城、安新脫離保定後成立國家級新區-雄安新區，保定人口總量順勢從第一的位置上滑落下來。
目前石家莊是河北人口最多的城市，城市首位度為1.15，經濟首位度0.87。同期，西安的城市首位度為1.9，經濟首位度2.17。省會雙低，說明河北並非以石家莊為單中心，而是經濟方面石家莊與唐山雙雄爭霸，人口方面石家莊、邯鄲與保定三強爭雄，這也側面勾勒出河北省經濟與人口較為均衡的發展狀態。
人口分佈態勢方面，河北10座地級市中，有7座城市戶籍人口逐年增長且數量大於常住人口數量處於“人戶分離”狀態，這7座城市處於人口流出態勢中，也即青壯年流出的數量大於人口淨增量。
這7座城市分別是承德市、張家口市、保定市、滄州市、衡水市、邢臺市與邯鄲市。除此之外，河北省有4座城市戶籍人口數量小於常住人口，處於人口流入狀態，這4座城市分別是廊坊市、唐山市、秦皇島市及石家莊市。
從城市化的角度看，這7座城市，承德、張家口、保定、滄州、衡水、邢臺與邯鄲市的城鎮化率也低於國家城鎮化率，低於或相當於河北省城鎮化率水平。秦皇島城鎮化率高於河北省且基本接近國家城鎮化率，石家莊、唐山與廊坊城鎮化率高於國家及河北省城鎮化率水平。廊坊，在人口與城市化角度方面，與省會石家莊，經濟一哥唐山處於第一方陣。
從GDP總量角度看，河北諸城中沒有一座城市的GDP晉級萬億俱樂部，僅僅有省會城市石家莊與唐山的GDP接近7000億，在省內拔得頭籌。
省內城市之間經濟總量分佈呈現出顯著的臺階格局，張家口、邢臺、衡水、承德與秦皇島5座城市GDP在1000-3000億之間，廊坊、邯鄲、保定與滄州4座城市的GDP在3000-5000億之間，石家莊與唐山處於5000-7000億之間。
從名義GDP年度增速來看，近2年河北省名義GDP增速在逐年走低，部分城市出現了負增長，包括省會城市石家莊及承德、張家口及滄州。從近6年來名義GDP年化增速來看，廊坊拔得頭籌，石家莊與唐山分別位於中下游水平。
此外，如果以地級市為研究範圍，來分析研究各縣市、鄉鎮的經濟、人口與房價情況，基本能得出經濟與人口與房價正相關關係的結論。
房價角度而言，長期看人口與經濟，是有國內外歷史現象來佐證，也有宏觀或微觀的機理來支持。馬太效應的客觀存在與人們對美好生活追求的共同作用，驅使人們用腳投票，向那些相對美好的區域流動。
農村人口流向縣鎮，縣鎮人口流向地市，地市人口流向省會，省會城市流向一線城市。目前，由於一線城市人口數量天花板的設定，給省會城市人口匯聚帶來機會，而靠近我國一線城市北京的環京各市誰將佔據有天時地利的C位？
我們以省級地理區域為研究範圍，以地級市為單位研究一個區域人口、經濟與房價情況，發現城市房價與當地GDP、人口流入流出狀態有明顯的正相關關係，即城市GDP、人口要素正向發展，有利於支持城市房價，反之會抑制城市房價。
全球範圍看，美國三大城市群之一的北美五大湖區城市群中的主要城市芝加哥、匹茲堡、底特律等城市，由於近年經濟增長乏力，人口增長緩慢或是處於負增長狀態，自2008年金融危機以來，該城市群各城市房價指數跑輸全美房價指數，當美國眾多城市房價指數紛紛創出新高之際，這些城市卻仍在追趕2008年頂點的征途中苦苦掙扎。
就河北省省內各座城市而言，對省內11座城市從人口與經濟2個維度進行分析後，我們發現河北省房價進入萬元俱樂部的城市有石家莊市、廊坊市、保定市與唐山市，而這些城市要麼有人口優勢，要麼有經濟優勢，要麼具備經濟與人口雙優勢。
繁榮的可以衰敗，沒落的亦可以崛起。 一座城市的繁榮與沒落不可能一蹴而就而是一個長期的過程，讓我們和著城市慣性的舞步，踏著馬太效應的節拍，去選擇房產投資的心儀之都。
就房產投資而言，環京眾城市中，省會石家莊與廊坊可以重點關注，唐山、保定與秦皇島可關注，承德、張家口、衡水、滄州、邢臺與邯鄲可取關。
這裡再一次強調，我們是站在河北省省域的角度去觀察各地級市人口與經濟指標而得出的一般性結論，如果從地級市的角度出發，每個地級市相對縣鎮、區又是各小區域的中心，相對而言也可能是房產投資可選的城市，但這不在本文的討論範圍內，也不是本文關心的對象。
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