3月7日晚，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。
《通知》中有三大重要政策内容，即发展安居型商品住房，实行本地居民多套住房限购政策和推行商品住房现房销售制度等。
其中，最值得关注的是：即日起，实行新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。
但就在昨日下午，再次登录海南官网，却发现政策不见了！
NO.1 | 壹
根据《通知》，本次海南新政主要包括以下几个重点：
（1）海南本省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女)，停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房；
（2）自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度；
（3）创新提出的住房类型。目的是让符合条件的本地居民家庭和引进人才，能够以与自身收入水平相适应的价格购买一套住房；
（4）鼓励存量商品住宅用地或项目转型发展为安居型商品住房、商业、办公等经营性房地产或租赁住房。
（5）继续坚持全域限购政策不改变，坚决遏制投机炒房。
NO.2 | 贰
《通知》中有三大重要政策内容，即发展安居型商品住房，实行本地居民多套住房限购政策和推行商品住房现房销售制度等。
1、本地居民家庭限购两套住房。对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。
官方解读：“为进一步遏制投机炒房行为，回归住房民生和居住属性，同时为防止占用过多社会公共资源，为自贸港建设提供充分的空间要素保障”。
2、推出“安居型商品住房”。主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售，限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，是具有政策保障性质的商品住房。
官方解读：“让符合条件的本地居民家庭和引进人才，能够以与自身收入水平相适应的价格购买一套住房，提升其获得感、幸福感，真正享受到海南自贸区（港）建设红利”。
3、改革商品住房预售制度。自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。
官方解读：目前，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，《通知》提出改革商品住房预售制度。
NO.3 | 叁
毋庸置疑，海南新政中，最受关注的就是现房销售制度。海南省明确，即日起，实行新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件。
海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃对媒体表示，目前，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，《通知》提出改革商品住房预售制度，实行现房销售制度。
内地目前的预售制度来源于香港，出现于上世纪90年代，随后在《房地产管理法》《城市房地产经营管理条例》《商品房预售管理办法》等多个法律文件中予以明确。
预售制度一直备受争议。预售制度下，房企在房屋尚未建好时就能够占用购房者的资金，资金压力大为减轻，房地产日益成为一个高杠杆的类金融活动。此外，预售制度下，购房者极易在后续的房屋质量等方面的争议中成为弱势群体。
2018年9月，广东省房地产协会曾向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。不过这份文件只是行业内的意见征询，并没有法律效应。全国目前仅有零星地区的个别项目尝试现房销售，并未成为气候。
本次海南推现房销售属于“新老划断”，留出了缓冲空间。中原地产首席分析师张大伟表示，海南的存量住宅土地规模巨大，住宅土地供应已经减少。整体看，对于海南的市场影响不大。
NO.4 | 肆
现房销售对房企影响多大？
首先，为什么房企会盛行商品房预售制度？
对于房企而言，通过预售制度，开发商在建设初期，就可以通过提前销售，运用购房者的资金，进而形成以较少的自由资金开发项目建设所需的庞大资金的“杠杆”效应。
因此，总的来说，一旦转为现房销售，意味着房企的资金压力将会更大。
1、中小型的企业缺乏充足的融资渠道，现有的资金不足以支撑工程完整周期的开发。
2、对于高周转的企业来说，现金流就是压死骆驼的最后一根稻草。
3、而最大的赢家就是综合运营能力强，融资成本低，发展节奏稳健的大型或超大型房企。
现在由于疫情的影响，许多的房企资金紧缺，大多数楼盘也面临着延迟交付的情况，若是大范围的实行现房销售，能撑过去的房企很少；
对土地市场来说也会有所影响，现房销售，毕竟是要把大量的资金投入到工程建设中去。所以就目前形势来看，全国范围性的现房销售政策可能性不大。
NO.5 | 伍
最近，这种政策一日游的现象并不罕见，3月4日，广州关于楼市放松的相关政策被叫停；3月5日，驻马店发布关于两成首付的17项稳楼市政策也已从官网撤下。
很显然，国家并不希望看到这种楼市宽松的预期被大肆传播。
但这次却很奇怪，明明是对楼市的收紧，也下架了，这是为什么呢？
其实，深入海南的剖析就会知道，此次限购并没有媒体解读的那么狠，现房销售作为试点推向全国其实也困难重重，这则政策需要考虑的地方太多太多，撤下的原因很可能是需要进一步完善。
面对政策“一日游”的现象，有关专家表示目前社会对楼市依然有着巨大关注度，毕竟稳预期对于房地产市场至关重要，任何涉及地产政策的风吹草动，都能引发骚动。
但是与以上政策相比，海南推出的楼市调控政策可谓“严厉”，却也遭遇“一日游”的尴尬局面。“一石激起千层浪”，想必海南省官网自己撤下该政策，也是出于自身原因，认为该政策还有许多可以优化的地方。
閱讀更多 地產點評 的文章
