海南樓市調控政策逆市升級。
3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳下發《關於建立房地產市場平穩健康發展主體責任制的通知》（以下簡稱《通知》），出臺多項新政策，重複“從緊”房地產市場上的“箍咒”。
新政對海南房地產市場提出了許多改革內容，提出了限制本地居民購買多套住房的政策，還規定海南新售的土地建設用商品房，實行現行的住房銷售制度。
此後，海南成為全國第一個全面執行《現房銷售條例》的省份，也是第一個在疫情影響下加大規範管理的省份。分析人士認為，這是海南首次加大目前房地產限購政策力度。
海南樓市新政
附加代碼控制的強度
為抗擊新型冠狀病毒肺炎，春節後新房市場政策出現了一定程度的鬆動。但海南一直在針對市場升級房地產調控政策。
海南省政府在2020年3月7日召開的新聞發佈會上介紹，已印發《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》（以下簡稱《通知》）。
《通知》提出了總體要求、部門職責、主體責任、住房制度完善、政策分類和精準執行、市場秩序規範、目標任務落實，並提出了加強組織領導的建議。從總體上看，類似政策的導向是緊縮，這進一步體現了海南穩定房地產市場的決心。
其中，核心內容是建立房地產市場平穩健康發展的城市主體責任制，創新發展住宅型商品房，以及實施當地居民多套住房限購政策和商品房銷售制度。
新型冠狀病毒肺炎對海南房地產業造成一定影響，但支持中小企業渡過難關的八項措施、幫助企業復工的七項措施和生產的七項配套措施，都能有效幫助房地產企業解決困難，渡過難關，加快復工復產，減少樓市。行業影響。
本市新型冠狀病毒肺炎疫情並非旨在放鬆房地產市場調控，而是為了進一步落實國家對建立房地產市場平穩健康發展的要求，鞏固城市主體責任制的有效性，鞏固房地產調控效果。
總體來看，該政策繼續堅持全球限購政策。堅持房地產調控目標、力度和政策，保持政策的連續性和穩定性，支持合理的自住需求，堅決遏制投機炒作。
四大核心內容空前嚴峻
第一套現房銷售制度
如上所述，此次出臺的房地產市場政策主要包括四個核心點，以下是重點和解讀。
一。第一個省級現房銷售系統
政策：自發文之日起，新銷售的土地建設用商品房實行現房銷售制度。根據《商品房銷售管理辦法》的規定，現房銷售的房屋應當通過竣工驗收，供水、供電、燃氣、通信等配套基礎設施應當具備交付使用的條件。
解讀：過去，現房銷售政策只是在一些城市零星出現，沒有在各省大面積實施。這意味著海南成為全國第一個要求銷售省級現房的省份。商品房預售是指房地產開發企業將在建房屋預售給購房人，購房人預付定金或購房款，大大降低了房地產開發的門檻。商品房預售制度於1994年引入內地，至今已實施25年多。目前，全國預售住房銷售面積佔總銷售面積的比重超過80%。
經過25年的推廣，商品房預售的爭議越來越大。由於購房者先交錢後收房，在等待的過程中有很多未知的變數，這些年來反覆出現的一些問題讓購房者非常受傷。比如，公攤、偷工減料、延期交房造成的面積差距，資金鍊斷裂造成的“爛尾樓”等事實上，在全球限購前的購房熱潮中，海南所依賴的房地產經濟催生了大量遺留問題超存量商品住宅用地及多個配套商品住宅用地投資項目。
海南省房地產市場研究員羅浩在接受媒體採訪時指出，房地產銷售對房地產開發企業的最大影響，是直接導致資金回籠期延長，資金週轉風險增大，從而降低他們投資土地的意願。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，現有的房屋銷售體系將對房地產企業的土地購買和項目開發產生較大影響。在疫情的衝擊下，房地產企業面臨資金短缺的局面。預售制度一旦取消，將改為現房銷售，這意味著部分預售資金也將減少，資金壓力將更大。
特別是結合以往蘇州市放寬現房銷售的政策，可以認為海南的這類政策更多的是通過現房銷售的方式來限制土地投機行為，防止各種未竣工樓盤的出現。對於開發商來說，資金約束更大，投資和土地會更加理性。
2。本地居民限購第三套房
政策：通知明確了本地居民購買多套住房的限購政策。具體來說，對在海南省擁有兩套及以上住房的戶籍、常住戶口（含夫妻雙方及未成年子女）家庭，停止銷售住宅和市場化商品房。
解讀：顏躍進認為，這樣的規定有助於規範當前的購房行為，也是對外來人口限購後對省內戶籍人口提出的從緊政策。特別是海南省出臺了人才落戶政策，各類戶籍人口不斷增加。從落實人才購買政策、鞏固不炒房精神的角度出發，也要明確本地戶籍人口的購買政策。
事實上，海南省大部分市縣對原本地戶籍的購房並沒有太多限制，只是對於2018年4月22日以後的新戶籍，限購了一套商品房。
三。創新提出發展小康住宅
政策：完善住房保障和供應體系。通知提出，要發展四類住房：公共租賃住房、居住類商品住房、市場化商品住房和市場化租賃住房。
對於上述四類住房，海南省住房和城鄉建設廳廳長霍巨火解釋說，貧困人口主要靠公共租賃住房和居住商品住房來保障。符合條件的人才可申請公租房或住宅商品房。公租房租金原則上不超過其他符合條件的保障對象市場平均租金的50%。
解讀：政策明確了住宅建設體系的本質。為滿足家庭基本住房需求，海南開發了住宅商品房。保障性住房作為一種保障性住房，與海南自貿區和自由港建設密切相關。此外，保障房制度的出臺也體現了供給側結構性改革的方向，對今年全國各地住房制度改革，特別是住房產品創新具有重要意義。
四。建立城市主體責任制
政策：各市縣要以本地房地產市場穩定健康發展為主體，避免把住房作為刺激經濟增長的短期工具和手段，堅持因地制宜、綜合施策的原則，落實穩定地價、房價和預期的責任。要制定“一市一策”工作方案，提出年度調控目標和具體政策措施，努力使地價、房價、租金水平保持在合理區間，確保房地產市場平穩運行。對各市縣年度控制目標的執行情況進行年度考核。
解讀：海南省已成為第一個有文件實施“城市主體責任制”的省份。嚴躍進說，各地都提出要落實城市主體責任，但沒有太大動作。今年或全部都將加強這一點。
據顏躍進介紹，今年房地產市場主要涉及兩項任務。一是防範這種價格投機行為，繼續執行“不炒房”政策。新型冠狀病毒肺炎應在二級房地產市場積極應對。對地方政府來說，兩項主要責任是防止市場波動，既要防止價格過快上漲，又要防止價格過快下跌。也就是說，要求地方政府促進穩定，防範和化解房地產市場風險。
實施近兩年
“全球限購”政策成效顯著
據海南省住房和城鄉建設廳廳長霍巨火介紹，自2018年4月22日“全球限購”政策實施以來，海南省房地產調控成效顯著，基本達到預期目標。
看看2018年4月海南出臺的一系列調控政策：
2018年3月31日，海南即將進入傳統房地產市場銷售淡季，海南出臺了“史上最嚴調控”的“八房”政策，加大了限購、加碼力度；
2018年4月16日，海南發佈《關於進一步貫徹落實穩定房地產市場要求的通知》，要求重點打擊惡意炒作和哄抬房價行為，對違規者給予“最嚴厲的處罰”，直至清理海南市場，明確對價格上漲過快的市縣進行約談。
2018年4月20日，海南發佈《關於調整住房公積金相關政策的通知》，規定職工家庭購買首套新房的，公積金貸款最低首付比例由20%提高到30%。
2018年4月22日晚，海南省在現有限購政策的基礎上，決定實施“全球限購”。非戶籍居民家庭在海南購房，必須提供至少一名家庭成員在海南省24個月以上累計繳納的個人所得稅或社會保障繳納證明。但通知下發後，進駐海南省的戶籍居民家庭只能滿足上述條件購房。
這些控制措施也取得了顯著成效。今年1月17日，霍菊火預測，2019年，全省房地產開發投資同比下降22.1%，商品房銷售面積和銷售金額分別下降42.1%和38.8%，銷售均價保持在15000元/平方米左右，價格基本穩定。
2019年，海南省GDP增長5.8%，扣除房地產業增長6.3%。經濟結構繼續優化。固定資產投資佔國內生產總值的比重下降12.4個百分點，達到59.6%。非房地產投資佔58.4%，增長6.9%。
事實上，2019下半年，隨著一系列戶籍、人才等政策的出臺，海南將在房地產市場上展開廣泛的限購炒作。公告顯示，海南擺脫房地產依賴的決心沒有改變。
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