法官提醒：合同內容應具縝密性
租金與營業額掛鉤，因故暫停營業引發糾紛，出租方訴請解除合同未獲支持。3月17日，隨著南通市中級人民法院終審判決書的送達，這起糾紛案件落下帷幕。
2015年3月18日，文化園與合作社簽訂租賃協議，約定由合作社在文化園景區內開發“百鳥園”項目以供遊客觀賞，租賃期限自2015年4月1日至2020年3月31日；租金以門票年銷售額比例支付，年銷售額未超過100萬元，合作社支付20%作為租金，超過100萬元部分，支付30%作為租金。
2016年1月1日，“百鳥園”正式對外開放，截止2019年1月11日，雙方賬目結算正常。在此期間，門票實際銷售總額約10萬餘元，因未超過100萬元，故每次結算文化園分得20%，合作社分得80%，每次結算雙方均簽名確認。
此後，合作社向文化園表示欲擴大經營場地，增加野生動物範圍，文化園未置可否。合作社只得在原有範圍內進行內部整修，並在入園處張貼告示“百鳥園內基建改造暫停營業”。2019年5月23日，文化園向合作社發出解除租賃協議通知書，並要求退還場地。因雙方當事人協商未果，文化園一紙訴狀將合作社告上法庭。
庭審中，被告合作社抗辯稱，原告並不享有合同解除權，其發出的單方解除合同的行為應視為無效，該行為不發生解除合同的效力，請求駁回原告訴訟請求。
海安法院審理後認為，文化園將案涉場地出租給合作社，合作社按約支付租金，雙方簽訂的租賃協議是當事人真實意思表示，未違反法律、行政法規的強制性規定情形，租賃協議是合法有效的。在合同履行期限屆滿前，一方當事人要求解除合同，要麼與對方當事人協商解除，要麼在具備約定或法定條件時通知解除或訴請解除。截止2019年1月11日之前，雙方履行並無爭議，後因合作社一段期間未能正常對外開放，客觀導致文化園租金損失，但因雙方在協議中約定租金按照年銷售額比例進行支付，相當於對租金給付設定了條件，但未對無銷售額的情況是否支付保底租金，租金如何計算沒有明確約定，也沒有約定此時出租方可取得單方解除權，而協議是雙方平等自願協商而成，且合同租賃期間即將屆滿，為維護合同穩定性，體現對雙方合同意思的尊重，由文化園自行承擔合同漏洞的後果。故駁回文化園的訴訟請求。
一審判決後，文化園不服，提起上訴。南通中院審理後認為，一審認定事實清楚，適用法律正確，遂判決駁回上訴，維持原判。
【法官點評】
固定租金收入穩定，但享受不到商戶的經營增長收益，抽成租金與商戶營業額掛鉤，有可能拿到超額租金，但受商戶經營狀況影響較大。根據《中華人民共和國合同法》第十二條規定，合同內容由當事人約定，一般包含以下條款：（一）當事人的名稱或者姓名和住所；（二）標的；（三）數量；（四）質量；（五）價款或者報酬；（六）履行期限、地點和方式；（七）違約責任；（八）解決爭議的方法。因此，合同訂立時對合同內容要考慮充分，否則就會導致合同條款不詳盡，合同內容不完整、不嚴謹，履行過程中極有可能產生爭議糾紛。
本案中，文化園與合作社訂立合同時，未曾考慮到合作社營業額過低或停業的情況，未約定保底租金，導致合作社停業期間租金得不到支持。
本案的發生提醒人們，訂立合同時需對合同內容進行嚴謹、細緻的審核，否則只能自擔苦果。（海安市人民法院： 孫小林）
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