鬱亮曾經說過，每天晚上十點，他就可以看到，當天全國詳細銷售數據。
“如果行情好，可以第二天才看，如果行情不好，每天報上來馬上就要看。”
整個2月份，鬱亮幾乎不用看數據了，疫情讓所有售樓處關閉。數據難看，2月份合同銷售額同比去年近乎腰斬。
祝九勝出身銀行，對數字更加敏感，他透露了疫情對萬科真實打擊力度：
2月份認購金額同比降低了510億元；
1月23日之後，湖北三個城市幾乎沒有新的銷售；
全年將有3.9萬套房子交付受到影響；
開工整整晚了40天；
未來1-2年的結算收入將受到影響；
項目停工，銷售推後；售樓處關閉，銷售下降；交付延遲，結算收入推遲。這一切都指向現金流。
2019年結束的時候，萬科賬上趴著1661.9億元現金，數倍於其他房企，對於萬科是考驗，那對於其他房企而言，就是生死存亡的故事。
“活下去”成了特別真實的存在。
好在市場日趨正常化。售樓處到訪量，恢復到1月份的5成左右；項目工人返崗率，達到了74%；需求正在逐步釋放。
後疫情時代，如何彌補失去的時間，如何挽救下降的銷售額，降價的大旗誰來扛起？
祝九勝說，萬科把定價權利交給購房者，不對一線公司價格管理做出具體干預。
降與不降，一切都交給市場。
曾在建行系統工作十多年，祝九勝深知貨幣市場，對經濟和行業帶來的影響，他給同行對降息、降準的期待，潑了一盆冷水。
全球降息，對中國影響需要綜合考慮；
中國降準，對實體經濟有好處；
無論降息、還是降準，對房地產行業影響不直接、不明顯。
沒有期待，就沒有傷害。
以下為2019年萬科業績發佈會問答節選：
Q、疫情對萬科的影響如何？
A、萬科總裁祝九勝：
疫情整體對公司影響相當大，體現在銷售、交付、現金流、開復工等方方面面。
1月份沒有受到影響，2月份認購金額同比降低了510億元。我們在湖北進入了3個城市，武漢、宜昌、鄂州，這三個城市在1月23日之後，基本沒有新的銷售。雖然在整個集團只有3.1%左右，影響還是挺大的。
疫情給交付帶來壓力，以一季度為例，可能對1萬戶客戶的交付產生影響，全年影響涉及3.9萬戶；開復工方面，影響也很直接，今年開工比以往整整晚了40天，這可是一年的九分之一。
這些影響，最終會體現在現金流上，銷售減少導致銷售回款減少，疫情防控相應增加成本，給未來1-2年產生結算壓力。
我們也觀察到改善跡象，售樓處來訪量逐步增加，現在來訪量恢復到1月份的五成左右，南方區域更好一點，六成左右。到今天為止，項目復工率已經達到八成，工人返人數已經達到72%，比例還在進一步提升。
我們判斷，來訪正在逐步恢復，需求也不會消失，疫情後會逐步釋放，釋放節奏、速度，還有待觀察。
Q、全球降息、央行降準對房地產行業有幫助嗎？
A、萬科總裁祝九勝：
我們觀察到全球在降息，中國央行在降準，LPR也在改革。從全球降息來看，也許是應對疫情、應對經濟問題的手段，分析降息的影響，還需要結合全球經濟大環境、國別、國際分工來綜合考慮，還是很宏觀的問題，超出了我們公司內部的分析能力。
國內的情況，央行在降準，增加了整個金融市場的流動性，對於降低社會融資成本是有好處的，LPR改革也有助於降低實體經濟融資成本。這些舉措都是對實體經濟有好處，對於房地產行業影響不直接、不明顯，更進一步說，央行對房地產政策仍然維持了一致性、連續性、穩定性，強調“房住不炒”、“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
對於房地產行業從業者，對於這些政策是否能帶來正面、直接的利好影響，我們不敢有太高的預期，但也許有間接影響，環境上有稍稍鬆動，正因為基於這樣的分析，我們堅持一貫融資策略，愛惜品牌、公司信用，合理維持負債率和融資成本。
Q、萬科會不會降價？
A、萬科總裁祝九勝
定價不是一個企業的權利，價格管理一定是他的職責，定價是客戶、消費者的權利，企業能做的就是標價，客戶是否買賬，是要用現金來投票的，最終定價權是購房者。
從過往很多年操作來說，集團不會對一線價格管理提出具體干預，也許有價格管理原則性指引，具體到每個項目具體情況，都是一線公司根據客戶需求、根據客戶訪談來進行價格管理，這是我們長期堅持市場化的內在要求。
Q、萬科的投資、拿地策略今年是怎樣？
A、萬科首席運營官張旭
我們認為無論疫情怎麼樣，中國房地產中長期趨勢是不會發生根本性改變，城市化進程還會繼續，人口和產業聚集不會停止，因此我們的投資策略，還會遵循過往既有的投資邏輯和原則。
第一，始終關心客戶，客戶在哪我們在哪，客戶的需求是我們投資當中最重要的要點。萬科投資圍繞有人住、有人用的項目去定位，持續關注人口導入、產業聚集、配套設施不斷完善的地區和城市，在這裡挖掘投資的機會。
第二，謹慎投資、量入為出的原則，保障公司現金流安全是我們基本的原則。這方面我們任何時候都會堅持，手有餘糧以後才能抓住更多的機會。
第三，投資只是一個開始，開發全過程才是要實現的目的，為客戶實現真實的價值，最終能夠做好產品、做好服務，客戶選擇我們，服務好客戶，為客戶提供好的產品，這樣才能抓住更多的機會，這是我們基本的理念。
對於拿地的機會，為了確保企業的穩定，我們每年都會有一個倉位，這樣才可以保持持續的發展。在這個基礎上，積極尋找好的投資計劃，無論市場怎麼恐慌、週期怎麼運轉，我們評判的標準還是以項目為綱，以項目的價值和價格是否匹配，客戶是否會買單的項目和產品，是我們投資的基本原則。最重要是現金為王，任何時候都可以找到和抓住機會。
Q、跟投制度為何修改？
A、萬科首席運營官張旭
跟投制度在2014年推出，已經有6年，過去已經迭代了4次，這次也是迭代和優化。
優化有三個原因：一、這次跟投改成了區域員工的集合跟投方式，簡化跟投管理。萬科有這麼多項目，這些項目數量非常多，業態也日趨多元，集團現在有一萬多人在跟投，我們為了更加簡化流程，這是第一個原因；
第二，也是適應新的組織、變化，現在隨著區域更加實體化以後，集團也確定了各個區域的骨幹合夥人和核心合夥人。這次的跟投是將骨幹合夥人和核心合夥人一起集合跟投，這也是強制跟投反映的一個組織的變化；
第三，門檻，2018年的跟投制度當中，選用的是2017年的WACC值（加權平均資本成本）10%， 今天調回WACC，是延續了當年基本原則和思路，沒有改變，這樣更加反映了投資人和債權人真實價值回報的水平。
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