1979年中國第一個經濟開發區成立——蛇口工業園，85年和92年分別成立了第一個科技園區深圳科技工業園和張江高科技園區，到94年蘇州工業園區成立，我們才能說，中國的產業地產開始萌芽。真正成為一個行業，開始生長和規模化發展，基本上也就到了2000年。
歷經二十多年的發展，政府有了2000多家省級以上的科技園（經開區，高新區），A股、港股有了20多家產業地產上市公司，各種形式的雙創空間、孵化器甚至特色小鎮隨處可見。似乎產業地產的春天已經降臨。
然而我們看幾個維度：營收，以上市公司為統計口徑，行業總營收一年不過千億，還不敵普通地產頭部陣營任意一家企業高；產業規劃，沒有產業內生的邏輯性，後期落位與規劃偏差較大；運營模式不成熟，沒有行之有效的標準化流程，有的照搬住宅模式，有的根本沒有模式；產業協調能力弱，基本不具備打造產業鏈的能量，所謂的集群大多淪為某個產業加工組裝基地；政府政策不明不清，市場化和規模化都受到不同程度的制約。
我們曾經非常堅持反叛，就是要與眾不同。我們曾經寫歌都是給自己聽的，一直到了最近幾年，為了繼續向前走，才開始注意到，音樂是需要被更多人理解的。只有先被更多人聽到，大家才會有機會知道，這個樂隊的音樂到底好不好。而對於新褲子來說，有這麼多東西可以與別人分享真實個美妙的事情。
你在凝視深淵，深淵也在凝視著你。從對抗全世界，到和世界和解，是妥協也是成長。接受世界的不完美，世界也會接受你的不夠好。
五六年前，每每被問到“你是做什麼的”之類的問題，我在回答“產業園區開發運營”之後，還要花五分鐘試圖科普一遍什麼是產業園區。聽完後，對方大多這麼回覆“哦，你是租房子的/賣房子的”，於是我就不想再跟他說話。
現在比較大的一個變化是，大多數人已經知道園區是幹嘛的，甚至還會進一步問，“你那主導產業是啥”、“雙創做的咋樣啊”，從此聊天不再尷尬。
政府也不再只會問，“你們要多大的地方”、“500畝夠不夠”，“三年能不能建完”，轉而更關心產業平臺搭建、產業鏈打造、產業基金投資等更落地且專業的問題。
企業的轉變體現在兩個維度：雙創的遍地開發普及了孵化，越來越多的初創項目主動上門，尋求產業合作或是融資；而大企業也紛紛設立產業合作類部門，積極和園區探討產業鏈搭建和上下游產業合作。
我認為產業地產的夏天會來，主要有以下幾個因素：
1.參與群體不斷壯大。目前的參與主體，已經從單純的產業地產開發運營商，擴大到房地產開發商、製造業龍頭企業、金融資本企業、第三方服務商等等。房地產開發商由於住宅的式微，多數已經開始多元化發展，相對於商業、酒店、長租公寓等，產業地產具備明顯的安全壁壘和穩定的回報率；製造業龍頭開始注重產業鏈整合，不少已經開始打造自己的上下游產業鏈集聚區，同時還有一個重要原因，是製造業企業前期積累了大量工業用地，通過開發產業地產可以提升土地價值和更新；金融資本進入產業地產，一方面與其投資回報有關，目前，相比其它領域，房地產和產業地產是一個回報率相對較高的行業。另一方面，佈局產業園區、物流園區等產業地產，可以與其主業形成協同發展效應。各類孵化機構、諮詢服務機構也因自身業務延伸需求，從不同角度切入產業地產。
2.市場規模在穩步提升。產業地產發展的內在需求，是中國經濟快速發展後，生產力和以土地等為基礎的生產要素的不匹配，而政府的資源配置會有缺位和重疊，因此產生了專業的產業地產商來解決資源配置問題。隨著城鎮化的進程，新城越來越多，新城產業空心化問題日益突出。雖然這不是件好事，但從客觀上說，這給了產業地產商極大的市場空間。
3.產業結構調整。產業地產商並不僅僅是開發建設新城，產業孵化、產業導入在區域產業結構調整中起到關鍵作用，既可以服務於一二線城市的產業升級，也可以為城市主城和新城的產業調整提供助力。未來，一二線城市會更聚焦在以戰略新興產業為代表的科技行業，那麼如何為城市導入合適的行業，以及如何讓科技產業與傳統產業結合，都是產業地產商的機會。同樣的，如何把舊動能產業搬離市區，又如何提升原地塊的土地房產資源效率，也給了產業地產商充足的空間。只不過相對於機會、空間，產業地產商本身必須練好內功，實實在在把產業運營標準化、體系化，才能整合好產業資源，從而把這些機會變成自己的蛋糕。
4.政府政策的規劃化、清晰化。以上由於各地政策的差異性，即使產業地產商形成了自己的模式，也無法進行快速複製。隨著各地開發區的成熟，各類產業地產商的“試水”，政府越來越清楚產業地產商的玩法。國家層面對各種不規範政策的清理，各地方政府對產業地產商的進一步約束要求，客觀上都讓各地政策變得規劃化、清晰化。條件都說清楚了，哪些不能玩、哪些能玩，對行業規範來說是好事。相信隨著政府政策的明細化，產業地產商也能更好的找到自己的打法和運營模式。
行業進入下半場的同時，夏天也一定會來。不管是規劃、設計還是招商、運營，都需要形成自身的核心競爭力，才能在夏天來到時候，火熱綻放。
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