我們的房子，到底有沒有“過剩”？
有人覺得，最近10年以來，房子已經夠多了。
如果把大量的安置房、回遷房、小產權房、農村老房、宿舍、集體產權房都算上，這些沒房本的房子，體量可能是商品房市場的3倍以上。
有機構研究表明，中國目前存量居住用房至少有4億套（商品住宅+小產權房=1億+3億=4億），足夠滿足16億人口的居住。
中泰證券宏觀分析師梁中華曾發文指出，房地產盛宴已到尾聲，以70城二手房指數為例，2009年到2011年，指數從130漲到了140，2013年-2014年末，指數從140漲到了150，2015年中到2019年，從150漲到了180。
他認為，經過了這幾波連續上漲，當前我國絕大部分城市房價收入比都在15倍以上，尤其是小城市面臨人口淨流出、二手房市場缺乏的壓力，房子本來在2014年就已經過剩了。
但是，有人覺得房子還遠遠不夠。
最典型的表現，是大城市裡的供需矛盾異常突出，即便有嚴厲的社保、個稅的限購門檻，還有嚴格的房貸利率、限貸的規定，照樣摁不住水漲船高的房價。
經濟學家任澤平曾發佈報告指出：分省看，全國近60%的城鎮住宅存量集中在山東、江蘇、廣東等10個省。鄂浙蘇等7省城鎮人均住房建築面積超過35平方米，而滬粵津3省不到27平方米。從城鎮套戶比看，東部、中部、西部、東北地區分別為1.03、1.10、1.11、1.09，黔青雲等5省套戶比超過1.15，滬粵2省低於1.0。
顯然，城市層級越高，湧入的人口越密集，類似珠三角這樣人口密度極高的區域，房子的需求還遠遠沒有被滿足。
簡單一句話總結：房子多的地方沒人住，人多的地方房子少。
那麼，下個10年，房子會“爛大街”嗎？
我們先從宏觀層面計算一下有多少房子會蓋出來。
恆大研究院夏磊曾發文預測，未來10年，全國自住房需求年均高達11.7億平。
其中，2021-2025、2026-2030年年均分別為11.6億平和11.0億平，相當於2013和2015年全國商品住房銷售面積。
城鎮常住人口增長需求中，99.8%來自於快速城鎮化階段下大量農村人口進城，僅0.2%來自於城鎮常住人口自然增長。
這樣算來，下個10年，房地產銷售面積將近120億平米，以100平米一套房來計算，相當於會賣掉1.2億套房子。
1.2億套房子是什麼概念？
經濟學家李迅雷曾說過，我們現在每年進城人口大概在2000萬左右，流動人口的規模已經進入“存量時代”。
每年2000萬人的住房需求，10年就是2億人，按4口之家1套房來計算，他們只需要5000萬套房子就夠住了。
也就是說，從明年算起，1.2億套房子蓋出來，5000萬套是提供居住的，未來10年剩下7000萬套房純屬“多餘”。
顯然，宏觀上計算的話，房子肯定會“爛大街”。
但是，有些城市的房子，依然會是“稀缺品”。
正如上文所說，大城市的住房供需矛盾幾乎沒有辦法解決，中心城區已經沒有供地空間，附著其上的教育、醫療資源只要不消失，購買力依然會源源不斷的從全國其他地方湧入。
在2月份，第一財經記者梳理了20個省份的戶籍人口、常住人口數據發現，長江中游、西南、河南等地人口密集，是主要的人口流出地。
從跨省外出人口的流向上看，仍然主要流向經濟發達的沿海地區，廣東最多，其次是北京、浙江、江蘇和上海，分別佔跨省外出人口的17.9%、14.7%、14.3%、12.0%和8.1%，外出到這五個省份的人口占到整個出省人口的67.0%。
以珠三角為例，數據顯示，深圳外來常住人口為847.97萬人，佔全市常住人口的65.1%；東莞外來常住人口607萬人，佔全市人口的72.4%。
這樣的趨勢，顯然會在以後得到強化，人口往高層級城市流入的趨勢不會改變。
對於滬蘇寧杭、廣深莞佛等城市來說，想要滿足這麼多流動人口的居住需求，依然是一大難題，也就是說，在這些城市房子依然不會“爛大街”。
央媒《經濟日報》在3月19日發文指出：2019年末，全國城鎮常住人口84843萬人，佔總人口比重為60.6%。與發達國家普遍75%以上的城鎮化率相比，我國還有15%的發展空間。
這意味著，我國仍有約2億城鎮人口增量，這些都是潛在購房需求。
筆者認為，15%的房地產發展空間，以及2億人還要買房的需求，必然會造就樓市大幅分化的“後果”。
如果你在人口流出地常年居住，要準備迎接房子越來越多，甚至賣不動的現實。
如果你打算在大城市裡擁有一席之地，還是早做打算為好，對剛需來說，下個10年，房子的“稀缺度”依然難以下降。
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