今天（3月23日），長春市住房保障和房屋管理局發佈《關於有效應對疫情 支持房地產開發企業共克時艱的政策措施》，降低商品房預售申請條件，放寬預售資金監管。
顯然，地方政府在穩樓市、救房企的道路上，又邁進了一大步。
對於大多數依然在逡巡猶豫的剛需型購房者來說，應該讀懂地方諸侯的內心。
長春的文件很短，主要內容就三點：
1、新盤去申領預售證，有地下室的工程形象進度達到標高正負零即可辦理，無地下室的達到地上2層即可辦理。
2、對已繳存商品房預售資金且依法依規誠信經營的房企，如果有新建或者續建項目，允許申請提取監管賬戶內資金餘額不超過50%的資金用於工程建設。
3、新銷售的商品房暫停預售資金監管。
什麼意思呢？
我們的房地產市場，都是學香港，執行期房預售的。也就是說，開發商還沒有把房子完全建好，就可以提前把房子賣給購房者。這樣，開發商就可以用更少的啟動資金，滾動新房開發和銷售。
預售制，是中國房企自有資本金不充裕的條件下，又要啟動房地產市場的重要促進條件。
香港是期房預售的始祖。香港人把這種方式叫做賣樓花。
由於期房預售制在過去的執行中，出現了許多工程爛尾、違法違規銷售、不公平交易、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等等風險，廣東省房地產協會曾經建議降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品預售制，全面實行新房現售。
廣東省中山市和海南省都曾經做過這方面的嘗試。
中山市在2018年的土地拍賣中，曾經強調全面執行新房現售。但最後不了了之。
而海南省則是在今年，疫情之後，剛剛發文要求，新拍賣轉讓的居住用地，必須執行現樓銷售。這是一個重磅炸彈。海南省的這個文件，最終也是一日遊，從官網上消失了。
深圳現在執行的情況是：建築物出地面三分之一，就可以申請預售了。
深圳也有過新房現售的嘗試。那就是龍華金茂府。這是深圳樓市有史以來的第一現售新房。實話說，其中甘苦，只有開發商自己知道。
為什麼中山的現售不了了之，海南的現售成為一日遊？
而長春今天更進一步，甚至只要建築物出地面兩層（沒有地下室，或者地下室少於兩層）就可以申請預售？
原因很簡單：開發商沒錢了！必須允許開發商儘快完成銷售回款，否則一大批開發商熬不過這輪疫情寒冬，會死掉的！
開發商現在有多缺錢呢？
有前三甲的大型上市房企財務部門做過資金壓力測試。在仔細盤點了家中餘糧之後，他們的結論是：
如果今年疫情的狀況在持續三個月，現金流會惡化！如果在持續半年，那就直接掛掉了！
另外一家當今中國房地產併購最兇猛的房企也做過類似摸底，他們的預判是：
如果疫情能夠在五六月份得到逆轉，重啟房地產銷售，那麼公司今年不會有太大問題。潛臺詞是什麼？相信你也懂得！
另外一個現象更加直接證明了開發商的困窘：今天，開發商融資成本越來越高了！
此前，由於海外基本上是零利率甚至是負利率，借錢的事情，基本上張口就好啦。中國最好的開發商，海外借錢，基本上4至6個點，就能借到大把美金。
今天呢？眾所周知，這幾天美股接連熔斷，美聯儲一口氣賭博式把刺激底牌全放出來啦。大家本以為美聯儲開動印鈔機，美元會氾濫。但實際情況是，整個世界金融市場，股票債券石油全暴跌！只有美元一枝獨秀，強勢的不得了！
美元不是跌了，而是貴的不得了！
現在開發商借美元太難、太難、太難了！
近期，有人以12.9%的利息借美元債，有人是17.2%，還有人26.4%！
美元太貴啦！不好借。
資金量如此繃緊！開發商怎麼辦？
當然是需要地方政府扶上馬送一程了。
於是，我們看到，近期各地方諸侯紛紛試水，各種突破嚴厲調控的新辦法，幫助刺激樓市需求。最典型就是放款人才入戶、放房票了，當然還有購房補貼。
但是，今天的經濟形勢畢竟不是普通的感冒，這有可能是世界級金融海嘯啊。購房者的消費慾望打下去很容易，再拔出來就需要一個過程了。
長春的做法就是：在購房者慾望還沒有完全恢復的情況下，先給開發商一根管子。儘管還不能浮出水面，但至少可以透透氣吧。
進了ICU，那就先上個呼吸機唄。
對於購房者來說，長春的重藥施救是什麼信號呢？簡單談三點吧：
1、三四線城市，尤其是人口淨留出、經濟原本就增長乏力的地方，樓市確實需要進補了。如果你在這些城市炒房，那可能是接下斬刀。
2、各地方政府不會看著樓市從此沉淪，穩樓市依然是今年的第一任務。救房企，防止開發商失血速死只是第一步。接下里，一定還會有刺激購房者消費慾望的措施出來。
3、今年會是挺好的買房機會。三四線城市，一定會有開發商等不及米下鍋，會加大促銷力度的。不妨再等等，看政府施藥的療效再說。
但是對於深圳這樣的一線城市，我覺得不能太謹慎了。從不久前深圳表態說“限購限貸限售限價”不會放鬆，你就可以看到深圳的淡定了。
當然，即使是在深圳這樣的一線城市，剛需性購房者和投資性購房者，買房的節奏也應該有所不同，需要把握節點的。具體怎麼辦。可以參考樓兔子此前寫的文章。
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