“利潤”成為綠城業績發佈會上管理層、投資者提及頻率較多的關鍵詞之一。
雖然綠城利潤大幅增長，但是持續的資產減值，以及淨利潤率處於行業低位，仍令市場預期打折。3月23日，在港股“一片綠”的情況下，綠城股價也遭遇重挫，跌幅一度超過16%。
綠城中國董事會主席、執行董事、行政總裁張亞東表示，此前連續兩年的減值撥付，就是為了“排雷”，即解決歷史遺留問題，今年仍將繼續。同時，今年綠城最關注的，不是銷售額而是利潤。
3月23日，綠城召開2019年業績發佈會,披露當年的業績情況。
利潤大增，但淨利潤率處於行業低位
根據3月23日綠城財報披露，2019年取得營業收入615.93億元，同比增長2.1%；淨利潤39.35億元，同比增長65.7%；股東應占利潤24.8億元，同比同比增長147.3%。
分析來看，綠城淨利潤大幅增加背後一個的原因是，2018年基數太低，其中股東應占利潤比2017年大幅下降54.2%至10.03億元，如今增至24.8億元，也算是回到2017年水平。
同時，還有兩個指標變化明顯，一是分佔合營企業及聯營公司業績9.27億元，同比增加85%；二是若干資產的減值虧損計提與撥回為13.76億元，同比減少20.7%。這使得綠城的淨利潤大增65.7%至39.35億元。
但是相比615.93億元的收入，綠城39.35億元的淨利潤和24.8億元的股東應占利潤，還是少了點。財報顯示，2019年綠城的毛利率為25.4%，增加了2.6個百分點；淨利率為6.4%，增加了2.5個百分點，但是仍處於行業低位，這也令市場預期打折。
部分投資者在業績發佈會上連續追問業績問題，綠城中國董事會主席、執行董事、行政總裁張亞東回應稱：“去年就曾說過，今年我們的利潤不會很好，意思是不會像大家想象中的那麼好，但是在管理層預期的範圍中。而2018年減值撥備17.35億元、2019年13.76億元，都是為了解決老問題。”
為“排雷”而持續進行減值撥備，拖累淨利潤率
那麼，綠城究竟是為了解決哪些老問題？綠城中國執行董事、執行總裁周連營表示，2017年前拿的項目，由於限價政策影響，導致項目效益出現問題，同時還有歷史上積累下的一些資產，諸如持有物業，也在按照會計準則進行減值處理。
事實上，綠城連續兩年主動進行資產減值計提與撥備處理，這也使得當期淨利潤明顯減少，拖累了淨利潤率。財報顯示，2018年綠城若干資產的減值虧損計提與撥回為17.35億元、2019年是13.76億元。
張亞東也表示，“在2018年業績會上，有人問我，‘最痛苦的是什麼’，我說，‘是改變不了過去’。綠城在2017年之前拿的地，2017年後開始限價，限價下，微虧的項目，會變成鉅虧，這是沒有辦法的事情，為了解決歷史遺留問題才進行的減值撥備。”
按照計劃，今年綠城將通過減值撥備繼續排“雷”，解決歷史遺留問題。“大部分問題已經得到解決，一小部分問題正在解決，新出現的問題幾乎沒有。”張亞東如是說。
對於一個企業來說，計提與撥備是對經營中可能已經構成的風險和損失作出準備，估計投資出現虧損時所預留的準備資金。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，計提與撥備是財務管理審慎性的體現，尤其面對當前比較嚴厲的房價管控，都會影響庫存的估值。
在業內人士看來，綠城未來利潤的增長，取決於規模增長的同時，大規模的資產減值以及存量低毛利率項目的去化何時結束。
提升淨利潤成重中之重，項目群模式提質增效
對於綠城來說，目前提升淨利潤水平成為主要任務。“我們能做的是最大限度的降成本、提效益，因此我們今年最關注的不是銷售額而是利潤。”張亞東表示，今年最重要的工作是聚焦利潤，但是他也坦言，2016、2017年拿的地，大的基本面已經確定，只能最大限度的降成本，有限程度提升利潤指標。
為了降低銷售成本，綠城擴大標準化體系，極大保障項目推進速度與效率；強化戰略集採，成本管控成效顯著。財報顯示，2019年，綠城的銷售成本微降1.3%。
據介紹，2019年，綠城還推進共贏機制，優化管控模式，房地產開發業務人均效能得以提升，費率較2018年下降22.1%，銷售開支費率較2018年下降17.8% ；非房產開發業務費率較2018年下降22.1%，開支費用率較2018年下降18%。
張亞東表示，去年，綠城進行項目群管控，從180在建項目中拿出133個，形成24個項目群管控模式，使得人均在建面積同比提升25%。同時，營銷條線和其他條線打通，讓一個項目群班子管理若干個項目，現在來看很有必要，而且有成效，“通過項目群管控，人均銷售金額提升至8430萬元，較2018年增長34%。”
張亞東還表示，今年將徹底更大範圍落地項目群管控模式。
2025年銷售目標5000億，聚焦重資產、代建和“綠城+”
雖然張亞東說，今年最關注的不是銷售額而是利潤。但是從綠城一系列瘋狂拿地的舉動來說，對於規模的野心顯露無疑。克而瑞統計數據顯示，2020年1-2月份，綠城新增土地價值312.8億元、貨值585.6億元，位居TOP100房企首位。從另一層面來說，加速拿地也為綠城未來營收、利潤增長奠定基礎。
財報顯示，2019年，綠城中國取得總合同銷售2018億元，較上年增長29%；新增54個項目，總建築面積約1236萬平方米，總土地成本691億元，其中綠城中國支付的為523億元，預計可售貨值為2057億元。
2020年，綠城銷售目標是2500億元，同比增長24%；新增貨值逾2500億元，權益投資金額不低於600億元。
張亞東表示，綠城有3600億元貨值，如果按照2019年68%的去化率計算，能夠實現2020年2500億元的銷售目標。此外，今年1、2月份，綠城新增土地儲備貨值已經近600億元，如果按照全年新增土地貨值2500億元、40%的轉化率計算，大概會貢獻600億元銷售額。因此，綠城大概率會實現2500億元目標。
此外，在發佈會上，張亞東透露，到2025年，綠城的銷售目標是5000億元，“綠城正在制定五年發展規劃，預計到2025重資產板塊銷售目標達到3500億元，輕資產板塊是1500億元。”
張亞東表示，預計五年發展規劃將在下半年推出，初步提出一些方向性、指標性的內容，在產業上聚焦重資產、輕資產和“綠城+”三大板塊，其中輕資產是綠城代建業務，“綠城+”指的是重資產、輕資產上游與下游的產業，上游以綠城住宅科技集團為主，下游以提升服務內涵的綠城理想生活集團為主，以這兩個集團為主構成“綠城+”板塊。
張亞東具體介紹，在重資產板塊，到2025年底，目標是超過3500億元，保持15%的增速，“按照目前綠城重資產的增速，2020年末，能達到1800億元，2023年末就能夠達到3500億元，但是我們希望壓低這個板塊的速度，降低資本依賴程度，來提升其他板塊速度。”
此外，張亞東還表示，綠城代建方面，希望能夠保持17%的年增長速度，這是保底的增速，到2025年底銷售規模達到1500億元。在綠城生活服務平臺方面，希望在資本市場會成為獨立的平臺，為綠城集團做貢獻。
新京報記者 段文平
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