小时聊京房

随着北京市疏解非首都功能的进一步开展，未来留在北京的人，除了户籍人口以外，大部分会是真正的人才，他们普遍会有高收入和企业与国家给的优惠政策，虽然北京的房地产需求并不会呈现断崖式下降，但逐步降温看来是趋势。

今年北京市两会已经提出合并东西城的具体规划，未来北京市东西城内的人口将会进一步减少，承租房可以退租给补贴，甚至鼓励东西城原有户籍人口把户口迁出东西城，以现金的方式补贴户籍迁出。并且政府明确表示不再会批准新的商品房用地。那么未来东西城（原东城、西城、崇文、宣武区）将会出现两极分化，已有的高端商品房项目将会继续上涨，但老旧小区需求将会被抑制，甚至价格下跌。

未来北京房价的增长点，应该主要集中在北京的通州、大兴和门头沟等区县，一来，这些地方曾经都是北京的郊县，房价与中心城区仍有差距，二来随着北京市落户通州，新机场落户大兴，周边房价带动上涨已是必然趋势。

从区位因素来说，北京落户通州是为了京津冀一体化开辟出了更多条件，建立了从北京市到天津市距离更近，产业更直通的走廊。新机场则在北京和雄安的中间，那么大兴周边新的环机场经济带已是大势所趋，再有雄安的加持，应该是后续一段时间涨价的主力位置。

最后再来说说门头沟，很多人觉得门头沟既不在机场经济带也不在北京市倾斜的东侧，并且离主城较远，上涨空间不大。其实恰恰相反，门头沟可以说是北京地势最好的地方，空气好，水质好，自然风光也不错，距离新机场和雄安的距离不远。未来，北京人购房习惯将进一步升级，已经不再单单满足于户型和便利，更多的会追求区位本身的质量。在北京核心区疏解非首都功能完成后，大部分在北京的人不再会往内城扎堆，北京市卫星城的布局会进一步突显。而门头沟恰恰是北京的上风山水之地，相比于其它距离核心区较近的卫星城而言，这里起步较晚，但也正是因为起步较晚，才有更强的可塑造性。

1.自污染第一大户首钢搬迁出北京，第二污染大户高井电厂停产，迁址改造为烧天然气以后，空气质量名列各区前矛，石景山区已经成为宜居区；

2.随着空气质量的提升，高科技,高附加值的企业入驻石景山，使石景山的GDP产值日益提高；

3.石景山有较大的发展空间地缘优势，西长安街延长线跨越整个石景山中心区及永定河至门头沟区；苹果园交通枢纽和地铁一号线6号线，s1磁悬浮等贯穿石景山。

4.北京冬奥会组委会落户石景山，许多冬奥场馆也落户石景山。

德达瑞兴机械厂

我的回答最专业

第一，北京四环内的房子，普遍保值。大规模区域性看好的是 ‘丽泽金融‘，丽泽桥区域，道理在于，有投资就有发展。

第二，四环内，房子会分化，部分房子要贬值。

1·老破大，5-6层的那种，只能出租，无人购买，除非单价大降。

2·老破小，除非是学区，也要降价。

3·挨着路边的单位高层楼，没有独立院子的，比如前门西路边那几个楼，下楼就挨着主路。没有地方停车，未来停车会更紧，除非你花的钱一个月6000的停车费，这种房子，没人要了，因为太不方便了。

第三，四环内，部分房子未来会升值。

1·中规模小区，小区内有独立停车位置，封闭，有配套幼儿园。

2·低密度小区，就是楼以12-14层为主，有电梯，矮板楼，住户密度少的。

3·因为以后开车，停车都是问题，所以挨着地铁站，公园，三甲医院，大商超的。

4·物业服务好的，不能有回迁楼的小区。

Euler大于Gauss

1.首先要记住，每个区都有笋盘、ceo盘，因此，区域整体升值快，不代表个人赚得多，这和学区房的道理一样，东西城确实好，但你家孩子好不好，还得看孩子自身、家庭环境、教育投入等等因素

2、很看到很多答案上来就说：东西城、通州，但这有点不假思索……

房价涨幅看三个要素，

a、区域主力购买力水平

这和区域内及临近区域产业布局相关，所以要首先了解未来什么产业能够大量提供高收入的就业机会，这个产业集中的片区就会有未来的购买力支持！今天的金融街、中关村都是如此。

b、教育水平

教育依然是很多家庭的刚需，因此，教育高地将会表现强势。但是，西城、东城未来的整体表现，以十年期来看，不是很看好，因为如果东西城锁区，长远看优质生源供给会减弱。

同时，未来私立教育的崛起是大趋势，东西城名校将越来越不是唯一选择。

c、现有价格

既然谈涨幅，现有价格必须被考虑进来，因为决胜的是差额而非绝对值。

因此，现有低价区域，且有较好的产业布局，能够让收入不错，重视子女教育的人群形成聚集的片区，将领涨未来！

3、具体来说

不看好通州整体，但看好公务员密集的小区所在区域！

不看好东西城，绝对值上，东西城次新房依然高高在上，这毫无疑问，但相对涨幅未必！ 当然，隐隐觉得上了年份的东西城老破小有拆迁契机，熬到就是大收益……这需要和城市布局结合，挑机会盘

看好产业互联网相关企业密集区

看好数据服务、数据安全领域公司密集区

看好金融公司密集区，不看好金融街涨幅

地产小浣熊

不出意外会是亦庄

1亦庄是北京市唯一一个同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的国家级经济技术开发区。由国务院批准，自1992年开发至今经历了26年的发现，总面积50.8平方公里，目前已经形成了路东高新技术产业园区，河东高配置商务区和河西板块低密度居住区，是北京重点发展的三城之一。2018年上半年亦庄开发区GDP为690.5亿元，同比增长10.6%，增速比整体水平高3.8个百分点、增速排名全市第一。亦庄已经连续6个季度保持10%以上的增长速度，全市唯一一个经济实现两位数增长的区，是当之无愧的全市经济最强“增长极”。亦庄开发区规模以上工业企业完成总共工业生产值1072.1亿元，对全市产值增长贡献率达1/3强，均位列各区之首

2.2017年12月26日，被国家知识产权局确定为国家知识产权示范园区。目前已有100多家世界500强企业及数千家国内外知名企业落户亦庄（京东、奔驰、小米、通用、可口可乐、拜耳、联合利华……）根据规划，到2020年，亦庄制造业和战略性新兴产业占比超过80%

3.亦庄致力于打造一座智慧之城，拥有wifi、E-town这些新的名片，已于2017年实现区域wifi覆盖率90%以上。比肩硅谷人工智能化的发展、即杭州以后第二个wifi全覆盖城市。2016年10月份第二届世界机器人大会在亦庄盛大召开后并且将会永久落户在亦庄，高、精、尖产业聚集

世界未来看中国，中国未来看北京，北京未来看亦庄[互粉]

刘艳敏美女淑女

北京房子的升值空间主要在通州、大兴，理由如下：

一、控制中央政务区。城内老四区已经正在大调整，人囗在不断下降，行政驱动人口主要流向通州和河北等地。所以经济职能调整后，中央政务区房价继续上涨的空间非常小了，高价的个别地段可能还会微降。

二、发展副中心。今后北京的中心在通州，今年市政府到通州后，房子刚需已经来临，人口数量是决定因素之一。至少有一倍的升值空间。去北京就是去通州，老四区是首都所在地了，北京离他远去。

三、规划定乾坤。根据北京市规划，海淀、朝阳区房价最大的涨幅期已经过了，要投资多挣钱，除了通州，大兴也是个热点。新机场今年开始启用。产业布局正在形成，前两年清理后，高新园区蓬勃发展起来。未来又是人口流入区。

总之，北京县区、区域房价升值空间主要看北京的宏观政策，包括人口结构和数量变化，产业布局，经济重心转移等。环中央政务区也是一个热点，特别是金融服务业扎堆的区域。

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周思梦想

过去的20年，北京的人均居住面积有了很大的提高。在解决了基本住房问题后，人们肯定会考虑提高居住舒适性。包括上面说的空气质量、社区成熟度，人口密度， 绿化面积，物业服务，等等。

所以，就算是在上述区域内，楼盘之间的价值分化也是比较大的。人们会越来越去追逐品质高的楼盘。 对于二手房来说，楼盘之间的对比是非常明显了。

总的来说，未来20年，再以区域来衡量房价已经不够了，一定要充分考量房屋的内在价值，是否方便生活，是否舒适。

所以我其实更看好”大北京“、”新北京“，对比发达国家的发展路径，超大城市必将形成”城市圈“，带动周围高铁一个小时范围内的卫星城市高速发展。

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我I生活

拆哥答：一定是根据投资和政策的倾斜来判断。根据的梯队如下，但是也要根据具体的条件来甄别：

第一梯队：北京城市副中心、首都核心区（东西城）

第二梯队：三城一区

第三梯队：城南行动计划（南中轴）

第四梯队：回龙观-天通苑。

具体到细分区域的房价，拆哥看好丽泽、望京、新北苑等地。

拆哥筑品屋

“在北京哪儿买房”，不仅是对未来生活场景的选择，更是对北京不同区域升值潜力的投资押宝。

纵观北京热点购房区域，都是买房人“用脚投票”的结果，往往那些发展前景明朗、生活配套完善、规划红利集中的区域，对买房人具有更大吸引力。

2019年上半年，北京新房住宅（不含回迁房、共有产权房，含普通住宅、别墅）成交均价为54775元/㎡，成交套均价为749万元/套。

北京“城六区”因为可供开发的土地和住宅供应较少，未来房产价值会越来越稀缺。

2019年上半年北京房价地图

房子的升值潜力，很大程度由区域价值决定。随着北京“去中心化”发展加速，1个北京城市副中心（通州）和5个新城（顺义、大兴、亦庄、昌平、房山）是未来3-5年最具升值潜力的置业板块。目前看，通州、昌平、大兴均价在4.5万/㎡以上；顺义、门头沟因为洋房别墅产品扎堆，房价在5万/㎡以上；房山区均价3.7万/㎡，是近郊6区的房价洼地。

五环切割北京的房价

2019年，五环依旧是切割北京房价的分界线，北京新房住宅市场分为“五环内”和“五环外”两个世界。

五环贯穿海淀、朝阳、通州、大兴、丰台等北京繁华城区，并衍生出上地、西二旗、亦庄等高新产业商圈，以及孙河、东坝、瀛海、台湖等地“7万+”别墅扎堆的高端住区。同时受土地供应政策影响，五环内在售的新盘房源基本处于“卖一套少一套”状态。

上半年，北京五环内房价超过6万/㎡，五环聚集了为数众多的高端住宅项目，以内城三四居平层产品和高端洋房产品为主。5-6环则是北京目前改善和刚改住宅成交的主力区，成交总量占到全市近一半，住宅均价突破5.5万，总价集中800万-1500万区间。6环外，则以总价400万/套以内的刚需住宅产品为主。

热点买房板块概览

北城

1、未来科学城

未来科学城被定义为北京建设全国科技创新中心的主平台。在创新产业和高素质人才聚集的影响下，未来科学城板块是目前昌平整个新房市场的沸点，是住宅新盘和土地市场放量的主力区域。

区域在建的地铁17号线，首尾贯通了未来科学城和亦庄新城，全程共有20座车站，可直达望京、国贸等热点区域。17号线在未来科学城南区和北区各设一站，方便居民出行，30分钟之内可到达中央别墅区、望京、首都机场、亚奥商圈等主要商圈。

2、北七家

北七家板块崛起与奥北别墅区的发源发展有莫大关系，是北京热门的高品质居住区域。北七家板块供应的新房以城市别墅为主，以龙樾华府、北京壹号庄园、国瑞熙墅为代表。整体看，北七家的高端改善住宅供应较为稀缺。

此外，北七家还分布着不少限房价项目，价格较为亲民，受“7090”政策限制，90平方米及以下的小三居是北七家限价房项目的主打户型，对刚需购房者吸引力较大。

3、后沙峪板块

后沙峪板块位于中央别墅区的辐射范围内，随着北京地铁15号线开通，后沙峪和中关村、望京、五道口等商圈连接便捷，使得后沙峪的刚需、刚改住宅市场逐渐热起来。配套方面看，后沙峪交通出行主要依靠15号线或机场高速，板块公立学校不多，但有不少国际学校。

目前，后沙峪板块的购房者，既包括顺义本地人、空港林河产业区的工作者，也有不少在中关村、望京等地工作的改善人群。

4、沙河板块

沙河板块位于昌平区中南部的燕山山脉山前平原区，南距德胜门24公里，北距昌平卫星城10公里，八达岭高速公路及京包铁路综穿沙河镇。覆盖昌平线上的沙河站和巩华城站，温榆河上游支流南沙河与北沙河在此交汇，自然生态资源较为优良。

沙河高教园是带动板块发展的主动力，中科院产业基地则是带动板块高新技术产业发展的主平台。目前，沙河板块推售的是北科建泰禾·丽春湖院子、金科天玺、中海丽春湖墅·温榆府等高端改善住宅项目。

5、孙河板块

孙河板块，长久以来被认为是望京的后花园，洋房别墅林立，是朝阳区仅存的低密别墅区。2012年以来，孙河板块每年都有明星项目诞生，国际化配套迅速完善，目前区域内有16家国际学校，高尔夫俱乐部、马术俱乐部、酒庄等。

2018年开始，孙河也开始推出限竞房项目，以瑞悦府、禧瑞春秋、天瑞宸章、北京院子二期、首开琅樾、懋源璟玺为代表的在售楼盘，推售从600万起的洋房，到2000万起的叠拼、合院。

小结

买房之前，购房者需要掌握两个原则：

1、明确自身需求，并关注到每个家庭成员眼下和中长期的生活需求。可以为了追求有山有水的居住环境，或是方便孩子入学重点学校，也可以因为朝九晚五的工作看重地铁通勤。

2、根据自身需求，多渠道获取目标楼盘信息，这一过程可以找专业人士多交流，他们往往能前瞻性地分析楼盘所在板块的成长性如何，房源的优劣势，更能帮助自己做出精准选择。

精彩无锡

笔者认为，未来北京哪个区，哪个区域的房产都没有升值空间，过去在炒房时代，一些炒房者称北京的房价永远上涨，结果2018年北京燕郊的房价腰斩了，北京市的房价下跌了20%以上。未来北京的房价只会下跌再也不可能上涨了，为什么呢？

原因是几个方面的，一是未来几年北京的人口将减少500万人，雄安新区的建设首先是从北京转移500万人口过去，从2019年开始北京鼓励央企，高校，医院等搬到雄安新区去，北京的工厂也都将从北京搬出去，现在是鼓励，接下来就是强制性的，未来几年后的北京肯定是没有工厂的。大家想一想几年后的北京人口减少了500万人，房价是不是必然下跌。

二是房地税的出台，房地产税人大明确表示2019年立法，北京是炒房者首选的城市，北京的房产大量都在全国的炒房者手中，北京的房产至少超过30%是在炒房者手里，因为，过去北京炒房最赚钱，所以，全国有钱的人都到北京炒房，当房地产税立法后，北京的炒房者再也坐不住了，只有选择抛售手中的房产，未来两年北京有30%以上的房产卖出，大家想一想北京的房价是跌还涨，北京的房价下跌是必然的。所以，北京所有区域的房产都没有投资价值。

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金融学家宏皓教授

抛砖引玉了，五环内什么时候都最保值，五年内通州 亦庄 大兴最有潜力，十年左右房山 门头沟崭露头角，十五至二十年怀柔 密云 延庆的房价将一飞冲天，尤其是怀柔，人口密度 空气质量 绿化程度 基础建设 治安防控等方面决定了怀柔综合条件是其他区不能比肩的，尤其是科学城 国科大 雁栖湖 影视基地 电影学院的发展，再加上生态涵养区的定位，国家级基础大科学装置的落实，我觉得二十年以后将比肩西山 甚至超过。马云说的好，短期的 中期的收益咱们老百姓获取的难度太大了～～

哈哈一笑，不喜勿喷。

關鍵字: 房产 哪个 北京