兩年前，親自體驗了一次傳說中如夢一樣的買樓經歷。
2017年前半年到2018年後半年，是西安房價突飛猛進翻一番又翻一番的時段。當時，售樓的基本模式是銷售團隊在運作，先讓有意向的顧客交兩萬誠意金，說隨時可退，其實一繳，就把你套住了，根本就退不了，然後被迫去選房。選房還不在售樓處，把你拉到一個很偏遠的農家樂莊園，現場氛圍跟傳銷沒什麼兩樣，什麼信息都不講，排號進去選，限時三分鐘拍板，繳五萬元定下來。三分鐘能選個什麼房，等你糊里糊塗把錢交繳了，出來才回過神來，原來中招了，兩個大巴拉來的人，有一半是房託。再等你把合同簽了，從此置業顧問電話再也打不通了，可是樓還是水中月，慢慢等著去吧。
有了這一次險惡的經歷，便開始留心售樓的套路和陷阱，今天把這些經驗分享出來，希望對看到的買房者有用。
銷售團隊售樓十大套路
套路一：開盤都是人山人海
在項目開盤時，活動現場都是人頭攢動，可能是項目本身人氣高，但也有可能是開發商僱傭的人。正常來說選房過程會非常冗長，而開發商這樣做的目的就是讓你認為買房不容易產生急躁情緒失去理性被置業顧問牽著鼻子走。
套路二：首次開盤性價比高
一般項目首次開盤定價會相對便宜，原因是第一次售賣會摻雜很多"關係戶"，這時候大家普遍認為，推出房源會是最優質的、價格也是最低廉的，買了一定"賺"！
但是！要提醒您，一些體量大的項目後續房源的價格非常可能浮動不會太大，如果二期甚至三期開盤時間與一期間隔較短，價格基本不會變化太大，並且開發商不會把所有優質房源一期全部放完，反而一期開盤因為一些"關係戶"的存在，優質房源反而難搶。
套路三：銷控板已售房源有貓膩
又是一個慣用套路，售樓處工作人員一般會對案場設置的銷控板進行特殊處理，貼上"已售"標籤的房源並不全是已經賣掉的房子，其中會有一部分是開發商自己的房源，或者某些房源原本就不打算銷售。眼見不一定為實，看房時大家要留心。
套路四：奢華裝修售樓處與房子本身毫無關係
售樓處往往是客戶對項目的第一認知，很多開發商都善於通過包裝售樓處來展示項目，比如周到的物業服務、奢華的皮沙發、兒童娛樂區室內綠植等"高端"配置，然而，這些大多跟實際交房時房屋內的配置沒有多大關係……所以，買房還是不能光看售樓處就認定房子好。
套路五：圓桌談判有心計，洽談區域有門路
洽談區域的桌子一般是圓桌，圓桌比較方桌更加親切可以拉近客戶與銷售的距離。沙發都是寬椅背的，目的是讓你不容易靠下去，而是保持前傾的姿勢傾聽。
套路六：沙盤講解是重點
區域地圖和沙盤的展示，沙盤往往佔據更大的比重，而項目的介紹往往相對薄弱，這樣可以突出項目的亮點，讓購房者主觀上忽略了項目的荒涼。
套路七：貼上的房源有貓膩，很多是預留房源
售樓處設置的銷控板一般是處理過得，貼掉的房源往往並不是已經賣掉的房子，一部分是開發商預留的房源或者這一批本來就不打算銷售的房源。
套路八：戶型模型調整尺度比例
這些模型一般都是整個項目中數量佔比比較大的戶型或者開發商自認為比較好的戶型。但是，為了掩飾戶型上的一些劣勢，戶型模型上也會有一些貓膩：比如在進深或者面寬上做出微調，使得整體戶型更加方正；又比如減少牆體、增加落地玻璃，試圖營造一個採光好的假象。
套路九：不合理的價格區間
如果發現一棟房子有幾套定價明顯比其他樓層貴出太多，然後為了讓整體房子顯得有性價比，就把少量的幾套房源放棄銷售，價格做的特別貴，從而用來掩護其他房子出貨。
套路十：價外加價陷阱多，捆綁銷售套路深
在項目備案價之外，開發商簽訂雙合同，一次性收取每平方米幾千元裝修款項，通過合同拆分的方式，將所謂的裝修款簽訂到另一份合同。一些開發商還捆綁銷售車位。《經濟參考報》記者調查發現，捆綁銷售、價外加價雖屢被消費者投訴，依然禁而難絕。
開發商銷售常設的十大陷阱
一、誘人的"價格陷阱"
房價的高低一直是購房者最為敏感的一個話題，商品房的廣告中常會有一個誘人的起價，如最低價××元/平方米起，實際上這個價格的房子根本就不存在，只不過是開發商為了博人眼球，吸引人購買而採取的一種促銷手段而已。
二、動人的"零首付"買房
"零首付、低首付"重出江湖，在低迷的房地產市場興起了一陣"低首付""零首付" 風潮。由於實際上的"零首付"是由開發商或中介通過預先墊付，或者是通過虛擬抬高房價，多從銀行貸款的方式來獲得首付款，那麼開發商和購房者簽訂的合同也存在較多法律爭議和法律風險。
三、賞心悅目的"樣板房"
樣板房的作用在於讓購房者身臨其境地感受房屋的佈置、擺設、空間、氛圍等，樣板房是決定購房者是否購買的重要因素之一，因此，開放商房往往不惜投入巨資裝修樣板房，有的甚至將樣板房的面積做得更大一些，但購房者接收房屋後卻常發現實際上並不是那麼一回事。
四、嚴重縮水的"精裝房"
由於精裝房市場前景巨大，省時省力的精裝修房，成了不少購房者的首選，許多房企紛紛轉戰精裝市場。然而，事實上，精裝房卻頻現問題。有的開發商以各種原因為藉口，在實際交付後，對裝修建材的品牌或型號進行調整，使精裝變劣裝、精裝變"驚裝"。
五、環境綠化陷阱
房地產廣告中"綠化率"是一個提及率很高的詞。在綠化率的後面，常常後綴著低至30%，高至60%，甚至有開發商打出綠化率100%的數字，使人很容易從這個簡單的數字，想像到整個小區滿目的綠色。
六、位置距離陷阱
"距市中心僅20分鐘"、"離地鐵站僅10分鐘"、"距某商業中心僅5分鐘"……給潛在購房者造就出一種近在咫尺的距離感，這樣的廣告語經常出現在開發商的樓盤廣告上。然而廣告語中的距離並不代表實際距離，當購房者入住後，往往發現開放商在廣告上說的距離某某地點10分鐘即達甚至要花超過半個小時才能到達。
七、配套設施陷阱
為了生活的便利舒適，購房者在買房之時，有時會將房屋周邊是否有醫院，小區裡是否有公共遊泳池，小區旁邊是否有大型超市或商場等因素作為購房的重要條件。開發商通常抓住購房者者看重房屋地理區位優勢及配套的軟件服務的消費心理，在樓盤的廣告中進行誇大或虛假宣傳，而實際交付房產的小區環境、配套設施與原介紹的廣告宣傳內容相差甚遠。
八、買房即上名校
教育地產優勢一直是開發商用來吸引購房者的一大法寶，但其中不乏部分開發商以此為廣告噱頭，"買房即上名校"宣傳語背後卻暗藏貓膩。如，有些樓盤一期、二期、三期教育地產大不同，但是在打廣告時不會明確提出來。有部分購房者對此並不是十分了解，在銷售顧問誘導下，買了該樓盤二期、三期，結果卻失去了心儀學校的機會。又如，有些樓盤開發商承諾的教育地產有時間限制。
九、買房贈送面積
雖然早已有明文規定將對贈送空間面積及其比例做出嚴格限制，但考慮到報規批覆後在建、流入市場的時間差，如今的房地產市場仍是可見贈送空間的身影。由於購房者對於贈送面積並不是特別瞭解，有些開發商會把公攤面積、公共綠地面積、陽臺、地下室、飄窗甚至管道井等算作贈送面積，五花八門，不一而足。
10、 飢餓營銷，製造熱銷房荒的假象
"這次房源不多，要買乘早"、"下次開盤肯定漲"、"排號已經快滿了，趕緊（交錢）拿個號吧"，售樓員巧妙的運用了開發商的營銷手段，更加刺激了購房者的買房衝動。開發商拿出少量的房源加推，人為造成市場供不應求，房源緊張，房價趨漲的態勢，再加上一些媒體的"軟文"助力，購房者繼而被引誘消費。
新手買房三大坑
第一大坑——區位圖
當你首次走進售樓部，置業顧問一般都會先帶您站在一塊巨大的"區位圖"前，然後開始滔滔不絕地講述周邊有什麼配套、規劃等等，這時候，你可千萬別被那絢麗的"區位圖"給蒙了，因為你看到的很可能不是真的。
一般售樓部裡的區位圖，都是經過美化的，尤其是與重要商圈、城市主幹道、公園、地鐵等優勢資源的距離，都被標的很近，你要是隻看區位圖，還以為步行幾分鐘就能到達，然而，只要你查詢地圖就會發現，也許步行半小時都還到不了。
其次，對於工薪階層選擇購買的期房來說，最怕的就是聽信開發商所謂的"規劃"藍圖，結果卻買到了大荒地，入住後三年還沒開超市、五年後還是泥窪路。每天上下班路上都不好過，更別提升值了。
瞭解了這些關於區位圖的"坑"，具體選房時，如何防止被忽悠？你一定要多查詢地圖和政府規劃，決定要買之前，還要到周邊去好好轉一圈，實地考察環境咋樣，有什麼有利因素和不利因素，比如，有沒有大型的城市基礎建設，政府是否花中心去打造這個板塊的交通，周圍有沒有大規模的產業園區……切記：周圍不能有熱電站、化工廠、火電廠及垃圾處理廠等重汙染單位。
第二大坑——樣板間
介紹完了區位圖，接下來置業顧問一般會帶你看看樣板間，無論你想買的是精裝還是毛坯，這裡面可謂處處是陷阱。
樣板間都是開發商花重金打造的，難免會有人"亂花漸欲迷人眼"，被樣板間的美麗外表迷惑。但是畢竟房子是用來住的，不是用來看的，你要是沒有"火眼金睛"，最好認真看看樣板間6大"貓膩"。
1、空間大，那是非承重牆被打通
如果你不會看戶型圖，那就要小心了。一般戶型圖中用實線和虛線來區別牆體與窗戶，實線代表牆體，虛線代表窗戶。然而，實線的牆體中又有承重牆與非承重牆之分。有的樣板間將牆體打掉換成一面玻璃，這就大大增加了空間的寬闊度。
建議：拿著戶型圖看樣板間，邊走邊看，碰到不一樣的地方，一定問清楚，避免房不對樣。
2、要麼傢俱縮水，要麼不放家電
樣板間為了節省空間就不擺放家電，乍一看，空間著實夠用，但仔細想想，生活所需的家電都去哪了?而且，樣板間中的床不是想象中的1.8×2米，包括傢俱在內，尺寸都是縮水的。這樣無形中又增加了房子的空間，讓人產生"足夠用"的錯覺。
建議：看樣板，您不妨帶一把尺，看到哪就量到哪，這樣就不容易被縮水陷阱"迷惑"啦。
3、沒有門，鏡子卻很多
為了增加空間，開發商還有一招，那就是"沒有門"，這就無形中為樣板間加分。而且，鏡子在樣板間中隨處可見，鏡子透明、反光，是開發商最愛使用的，因為它是增加視覺深度和空間感最好的物品。看房時要設想一下，如果不用鏡子，整體效果會如何。
建議：做事多個"心眼兒"總是有好處的， 看樣板間時，多問幾個"為什麼"，一切就迎刃而解了。
4、高度與厚度有貓膩
建在售樓處裡的樣板間大家要特別注意了，因為這裡牆體高度和厚度都可能會有貓膩，牆體厚度只有正常牆體的一半，或者樣板間舉架高於實際交房標準，最後發現買到的房怎麼就沒有樣板間那樣寬敞，既有心理落差，又無處訴苦。
建議：做一個細心的購房者，問清房屋舉架，用尺丈量，與銷售人員協商，儘快看房。
5、樣板間永遠不關燈
走進樣板間，我們會發現很多美感是通過燈光打造的，吊燈、壁燈、射燈等等，而且，燈光強弱的轉換，也讓房間變得美輪美奐，在這樣的前提下照射進房間的自然光就很容易被忽略。其實，樣板間不關燈不單單是為了產生視覺美感。我們要知道，日常生活不能完全靠燈光來照明，採光才是重中之重。
建議：大膽要求銷售人員關燈，然後走進每個房間，切實感受採光效果。
6、看不到管線
水、電、煤氣在每個家庭生活中必不可少，然而在樣板間中，基本看不到管道、電線，因為這是佔空間、影響視覺的東西。但要明確的是，這些管線的鋪裝是真實存在的。
建議：詳細瞭解管線的安裝位置，包括會佔用哪部分空間，做好心裡預期。
特別提醒：如果你買的是精裝房，那麼精裝材料的品牌、交付標準等細節，一定要讓開發商寫清楚，以便交房時對照查看。
第三大坑——戶型圖
如果房子是買來住的，那最影響生活的就是戶型了。看戶型要牢記一句：所有利用不上的空間，都是你陪掉的錢。識破戶型圖的陷阱，才能輕鬆避開雷區。
雷區一：尺寸標註過多或過少
開發商做的戶型圖，一般圖上的尺寸有取捨的進行標註，有些過於簡潔有些又過於繁瑣。
雷區二：用色彩營造空間感
現在的開發商都會設計彩色戶型圖，各空間間隔採用深淺不一的色彩填充，這可不僅僅是為了畫面美觀，更多是讓購房者產生空間感知上的錯覺，忽略實際的開間和尺寸。
雷區三：繪製傢俱小型化
為了突出戶型的空間感，很多開發商會將戶型圖中的傢俱圖示進行隨意縮放，而非實物比例，簡單舉個例子，根據戶型圖上的標註，某個小房間的面積為6平方米，但其中佈置了雙人床加衣櫃還有很大空間，很明顯與現實存在差距。
購房者買房須知的六大事項
1、不要輕信開發商的廣告宣傳。要理性審視廣告內容，把廣告寫進購房合同。
2、收集與查證關於所購房屋的信息。若確定購買，到規劃部門、房管部門以及建設部門做資料查詢。
3、要多多動腿親自核實。樓盤實際位置去看，多關注樓盤的位置以及周邊的配套設施是否與宣傳冊上描述的一致。規劃等還可以向當地規劃門諮詢核實，並要求將期待的規範設施寫進合同。
4、儘量達成書面約定。消費者購買"精裝房"、"教育地產"、或者對小區的配套設施有要求時，最好在合同中，以便於在產生糾紛時更好地維護自身權益。
5、注意證據的收集。對於開發商派發的宣傳冊、廣告彩頁、樣板房照片、小區規劃圖或其他宣傳資料，購房者應妥善保存。
6、注意合同中的免責條款。一般協議裡有"最終交付以政府規劃或最終確定的示意圖為準"類似的字眼，購房者在簽訂的時候需謹慎。
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