最近有朋友留言，在家裡窩了幾個月不出門，突然有種“天上一日，人間一年”的感覺。
本來他篤定要在2020年把房子給買了，按照以往的經驗，趁著返鄉置業潮、小陽春正好入手，時機看起來再合適不過。
沒想到，一場突如其來的風波，讓樓市氣氛大變。
一邊是新房成交降到冰點，二手房帶看都成問題，房企隨時可能發動史無前例的“打折潮”。
另一邊是救市政策頻出，從2月中旬至今已有60多個城市發佈涉房政策，按照2015-2017年的經驗，房價反彈之勢似乎“一觸即發”。
上海、廣州土拍出了地王，杭州、深圳搖號買房開始排隊了，萬科的深圳項目，當晚推出的288套房源7分鐘內全部通過線上賣完，銷售額達到了2.99億元。
蘇州的三個房地產項目同時開盤，共推出近900套房源。無論是線上銷售還是線下選房的項目，幾乎都是“秒光”。
北京一個網紅盤，因線下排卡超過1200張，首開推出845套房源，超過1100人線上選房，開盤5分鐘已售超過700套，開盤20分鐘熱銷814套。
更讓人哭笑不得的是：有些購房者即便交了100萬的喝茶費，仍然無法順利看房。
現在他也很迷茫，買了怕站崗在高位，不買又擔心錯過抄底的時機，看到樓市出現了復甦，心情反而沒有年前那麼篤定和踏實了。
我認為，這樣的時刻，不要對房子漲多少抱有太高預期，明白哪些房子要回避就行了。
因此，我的建議是：4月份起，3類房子不要再碰了，本次風波必然會重塑人們的購房理念，未來5年這3類房子可能會打7折，接盤俠越來越難找，在今年實施的房貸新規下，連貸款都越來越難辦了。
1，小城市裡的老舊小區。
老舊小區這些年已經很受歡迎，尤其在一二線城市，因為成熟的商業、教育、醫療配套，不少人買入老破小的動機也變得越來越複雜。
有人想孩子有名校可上，後期還可以高價出手。有人想押注未來老房子拆遷，能得到一筆不菲的補償。
但是，這兩種買房思路在中小城市是行不通的。
一方面，小城市的舊城改造進展非常緩慢，市區周邊還有大量的待開發土地，人們普遍偏愛買新房，市內的通勤距離很短，騎個小電動幾十分鐘就能轉一大圈，老破小沒有任何溢價空間可言。
另一方面，隨著老舊小區改造的推進，大量的家屬院老房子將在提升居住品質的同時，喪失拆遷的可能性，想靠買老破小晉級成“拆遷戶”、“拆二代”，完全不現實。
已經實行的房貸新規下，因為分為1年期和5年期LPR，房貸利率的下調異常謹慎，從側面也可以看出調控對於房地產的態度依然從嚴，銀行房貸額度本來就有限的情況下，在嚴監管的流動性指標壓力下，此類房源的貸款會更加難辦。
2，高槓杆房企的“工抵房”。
所謂工抵房，即工程抵賬房，是開發商與工程方之間抵扣款項的一種結算方式。
很多開發商為了項目的後續開發，減少目前現金流的支出，將該房地產項目中尚未出售房屋的全部或部分產權抵押給其他公司。
說的好聽點，是為了減少現金流支出，說得難聽點，很多高槓杆的房企，因為債務壓力不堪重負，只能選擇把房子抵押出去。
如果手續完備還算運氣好，但是，當樓市不景氣的時候，工程方也會把房子抵給下屬的外包公司、供貨方、裝修公司等，一套房子可能存在二次、三次甚至多次的轉手，作為普通購房者來說，很難釐清其中錯綜複雜的關係，完全沒必要為了省那一點折扣，最終連房貸都辦不下來。
3，產證不清晰的安置房、回遷房。
現在我們所說的買房子，指的是產證清晰的商品住宅，但是，大量產證並不清晰的安置房、拆遷房、小產權房的體量，也不容我們忽視。
舉個例子，在房地產市場發展最為成熟的深圳，小產權房佔全市總住房套數的比例居然超過了56%，即深圳住房中一大半是小產權房。
深圳尚且如此，更不用說廣大的地市和縣城了，宅基地建房、集體用地建房、工業用地建房（宿舍）等等，這些名目繁多的房子，都無法正常流入市場交易，更別提辦房貸了。
回到本文所說的“貶值”空間，三四線城市因為人口常年流出，當地的新房尚且不好賣，更別提老破小這一類房子了，未來“接盤者”會越來越少，打7折還是保守的估計。
而高負債地產商的工抵房、產證不清晰的安置房、回遷房，別看置業顧問和賣家說的天花亂墜，實際上沒辦法過戶、按揭的可能性很高，一旦踩坑，就不是打7折、貶值30%的問題了，而是賣不動、賣不掉、砸手裡的問題。
之所以要強調“4月份開始”，還有一個重要原因。
下個月起，中小城市極有可能發生“降價賣房潮”。
上文提到，蘇州、杭州、深圳、上海等一二線城市已經開始躁動，準確的講應該說是復甦，和正常的需求迴歸。
但是，三四線城市的運氣就沒這麼好了，沒了棚改支撐，加上短期收入劇降，購房潛力很難再支撐龐大的庫存。
一旦形成降價賣房的趨勢，以上這3類房子將毫無優勢，假設持有5年時間，很有可能會“站在山崗”
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